Bouw verloopt sneller in bebouwde kom

Voor zover bekend is het één van de eerste keren dat door vastgoedonderzoekers kwantitatief onderzoek is gedaan naar de precieze duur van het bouwproces in Nederland. Er komen voor gemeenten opvallende uitkomsten uit, maar naar het hoe en waarom is verder onderzoek nodig.

Verrassend

‘Verrassend’, noemt onderzoeker Lars Brugman van het Kadaster het. Samen met zijn collega Hans Wisman, Berend Schoone (Fakton) en hoogleraar Jan Rouwendal (Vrije Universiteit) deed hij verkennend onderzoek naar de snelheid van het bouwproces in Nederland. Wat blijkt? Woningbouwprojecten op gemeentegrond hebben in de realisatiefase een kortere doorlooptijd dan projecten waarbij de gemeente niet als eigenaar is betrokken. En binnen de bebouwde kom wordt sneller gebouwd dan daar buiten.

Uitgelezen mogelijkheid

‘Er bestond onvoldoende inzicht, en zeker kwantitatief, in welke factoren de doorlooptijd van bouwprojecten beïnvloeden’, licht Brugman desgevraagd het onderzoek toe. ‘De data die het Kadaster registreert en beheert bieden een uitgelezen mogelijkheid hiertoe. Daarbij hebben wij vooral gekeken naar de realisatiefase, het laatste stuk van het proces.’

Invloed

Die realisatie, zo blijkt uit de cijfers, verloopt sneller als de grond van de gemeente is, in plaats van in handen van een andere eigenaar. Verrassend dus, voor Brugman, want ‘je kunt je afvragen welke invloed de gemeente nog heeft nadat eenmaal de bouwvergunning is verleend. Maar we zien het verband wel terug in de data, overigens sterker in de laatste voorbereidingsfase dan tijdens de bouw zelf.’
 

Maar wat het dan wél is, dat weten we nog niet.   

Lars Brugman

Vervolgonderzoek

Het hoe en waarom wacht op nader vervolgonderzoek. ‘We hebben nu alleen een aantal mogelijke oorzaken kunnen uitsluiten. Zo hebben we bestudeerd of het te maken heeft met het programma, zoals de verhouding huur-koop. Of wellicht meespeelde of het onbebouwde of bebouwde grond was. We hebben de omvang van het project en de locatie meegewogen. Maar dat lijkt allemaal geen beslissende rol te spelen. Maar wat het dan wél is, dat weten we nog niet.’   

Opvallend

Een andere, misschien wel nog saillantere uitkomst van het onderzoek: voor vergelijkbare projecten geldt dat bouwen binnen de bebouwde kom sneller gaat dan daarbuiten. Al moet er meteen aan worden toegevoegd dat de voorbereidingsfase dan weer búiten de bebouwde kom sneller verloopt. Opvallend, vindt Brugman, want het heersende beeld is dat juist binnen de bebouwde kom bouwen trager gaat, bijvoorbeeld doordat rekening moet worden gehouden met al aanwezige gebouwen en bekabeling. Niet dus.

Meer variabelen 

In het op stapel staande vervolgonderzoek over deze kwestie wil Brugman meer variabelen in de modellen opnemen.  ‘Bijvoorbeeld door specifieker te kijken naar het gebruik van de grond. Door nog meer locatiekenmerken op te nemen. En de verschillen te bekijken tussen wat projectontwikkelaars en gemeenten precies doen nadat de bouwvergunning is verleend.’

Prijsstijgingen

Tot slot een laatste bijzonderheid uit het onderzoek. Brugman: ‘We zien dat prijsstijgingen een klein vertragend effect hebben op de start van de bouw. Een verklaring hiervoor zou kunnen zijn dat ontwikkelaars uit oogpunt van winstmaximalisatie iets langer wachten als ze denken dat de prijzen nog verder stijgen.’