Woningcorporaties teren in op hun vermogen. Hun kasstromen krimpen op middellange termijn. Daardoor zijn ze genoodzaakt door te gaan met de uitverkoop van woningen.
Corporaties moeten door met uitverkoop
Woningcorporaties moeten hun vermogen op peil houden door meer woningen te verkopen. Dat stelt het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)…
Verwachtingen van corporaties
Dat stelt het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) in z’n jaarlijkse trendnotitie. De rapportage schetst een beeld van investeringen, kasstromen en financiering, grotendeels gebaseerd op de verwachtingen van de corporaties.
Kasstromen toegenomen
De corporaties staan er op korte termijn niet slecht voor. Tussen 2009 en 2011 zijn hun netto operationele kasstromen relatief sterk toegenomen. Tot 2014 zet die stijging door. De huren stijgen nauwelijks, maar de kosten van onderhoud en de rentelasten blijven binnen de perken. Ondanks de crisis op de woningmarkt zullen opbrengsten uit het afstoten van bezit licht stijgen. De jaarlijkse gezamenlijke verkoopopbrengsten bedragen gemiddeld € 2,3 miljard. Dat is 10 procent minder dan in eerdere prognoses, maar gezien de sterke stagnatie op de woningmarkt nog altijd een behoorlijk resultaat, aldus het WSW.
Scenario's bij tegenslag
Om te bepalen hoe gevoelig de sector is voor tegenslag, werkte het waarborgfonds twee scenario’s uit. In het ‘realistische’ scenario dalen de netto operationele kasstromen van € 1,6 miljard in 2013 naar € 1,3 miljard in 2020. Onderhoud en personeelskosten stijgen licht, evenals de rente-uitgaven (jaarlijks 4 procent). In de zwartste toekomstschets stevent de corporatiesector af op een operationeel kastekort van € 900 miljoen in 2020, waarbij de nullijn in 2018 wordt bereikt. In dit scenario stijgen de rente-uitgaven met 4 procent per jaar en nog eens 0,5 procent ieder volgend jaar.
Huren omhoog
Volgens Jim Schuyt, directievoorzitter van woningcorporatie De Alliantie, moeten de huren echt omhoog, behalve voor huurders die dat echt niet kunnen opbrengen. Hij vindt het onverantwoord geld te blijven lenen. ‘Bij een stijgende rente belanden we heel snel in een negatieve spiraal. De directe opbrengsten moeten een meer dominante plek krijgen. Dat betekent dat we doorgaan met de verkoop van woningen, ook al brengen die woningen onder de huidige marktomstandigheden minder op. En het rendement op onze investeringen moet naar een hoger niveau worden getild. Nu haalt De Alliantie over alle investeringen een rendement van gemiddeld 2,7 procent. Dat is onvoldoende.’
Aflossing langlopende leningen
Snijden in kosten biedt volgens het waarborgfonds soelaas, maar is voor de langere termijn geen oplossing. Aflossing van langlopende leningen wel, volgens het WSW. Een deel van of zelfs alle van de verkoopopbrengsten kunnen voor het afbouwen van de schulden worden gebruikt, stelt het fonds.
Reacties: 4
U moet ingelogd zijn om een reactie te kunnen plaatsen.
Een greep uit het dossier corporaties: 'Bijzondere maatregelen om klappen Vestia op te vangen'; 'Sancties op wangedrag van corporaties'; 'Directie corporatie geschorst na mogelijke miljoenenfraude'. En dan stellen dat de huren omhoog moeten: dat kan ik niet eens naief meer noemen!
Van Vesta zegt men dat de verkoop van het woningaanbod niet wil vlotten. Dat kan ik me indenken als ze prijzen hanteren die echt ver boven de realistische marktwaarde liggen. Ze stoten voornamelijk OG af waarvan ze weten dat deze op de nominatie staat voor groot onderhoud. Om van het interne onderhoud maar niet te spreken. En dan prijzen vragen die bij een pand horen in goede staat. Het is een kwalijke zaak dat ze nu een deel van de schade veroorzaakt door de onkunde van de hooggewaardeerde heer E. Staal op onwetende kopers proberen af te wentelen. Wees voorzichtig, informeer je goed. Als je als particulier je pand te koop zet tegen 120% marktwaarde verkoop je, je pand niet. En als je moet verkopen (gedwongen bankverkoop) dan mag je blij zijn als je 80% van de marktwaarde krijgt. Een reëel eerste bod op de Vestia panden ligt dus 33% onder de vraagprijs die de makelaar hanteert.
Het is vooral de volstrekte onbeschaamdheid die hier stoort - het wangedrag dat gewoon met een stalen gezicht wordt afgewenteld op de huurder. De verkeerde mensen moeten boeten, en dat wordt met dezelfde vanzelfsprekende arrogantie gebracht waarmee geheel rechts Nederland nog steeds verlekkerd haar vingers zit af te likken...
Sociale huurwoningen die nu verkocht worden door verschillende corporaties zal de wachtlijsten voor sociale huurwoningen niet doen afnemen. Tevens houdt men met die krapte de prijzen kunstmatig hoog en de doorstroom enorm laag. Ook worden er b.v. in Almelo sociale huurwoningen gebouwd waarbij men de prijs van de huurtoeslag meerekent bij het bouwen...zodat er maximale huren gevraagd en verkregen worden. Zulke constructies tasten ook de staatskas aan, want men is niet bezig met bezuinigen dus zullen subsidies/toeslagen blijvend gevraagd en gegeven worden...waar iedereen aan mee moet betalen. Zo houdt men een negatieve vicieuze cirkel in stand. Het zijn meestal sociale HUURwoningen die verkocht worden...wat eigenlijk niet de bedoeling mag zijn.