Almere wil door inzet erfpacht betaalbaar blijven

Pilot om te sturen op koopmarkt

De sterk stijgende prijzen voor koopwoningen treffen met name starters. Zij profiteren immers niet van de waardestijging van hun eerdere woningen. Gemeenten zoeken naar manieren om deze jonge groep kopers meer kansen te bieden. Almere verkiest een niet onomstreden middel: erfpacht.

Almere was altijd een stad van betaalbare koopwoningen, vertelt Paul Tang. Wie door een smalle beurs geen kans zag op de oververhitte woningmarkt in Amsterdam, Utrecht of het Gooi, kon altijd nog de Stichtse Brug oversteken richting de polder. Aanbod genoeg. En het breidde zich met alle hijskranen aan de horizon zo voortvarend uit, dat het de lokale prijsontwikkeling dempte.

‘Het mooie van Almere is dat je daardoor alle rangen en standen hebt’, vervolgt Tang. ‘Mensen die kavels kopen om hun eigen droomhuis te bouwen, maar ook de bagage-afhandelaar in Almere Poort die werkt op Schiphol. In heel veel andere steden zie je die menging niet meer.’ Maar ook in Almere staat die menging onder druk, zag Tang, toen hij ruim een jaar geleden het Europarlement verruilde voor een Almeers wethouderschap volkshuisvesting en ruimtelijke ontwikkeling namens de PvdA. ‘Huizen zijn ook hier onbetaalbaar geworden. En nu heeft Almere een probleem, want de stad is niet langer van iedereen. Veel starters kunnen geen koopwoning meer vinden. Daar klaagt het lokale bedrijfsleven over. Ook onderwijsinstellingen morren.’

Prijsspiraal

VVD-Kamerlid Peter de Groot herkent in Almere het landelijke beeld: ‘Een woningmarkt waar we door extreme schaarste, gestegen bouwkosten en een lage hypotheekrente een sterke prijsspiraal zien optreden.’ Maar De Groot constateert ook dat de landelijke politiek zich liever focust op de huurmarkt. ‘Elke week maken we ons druk of er wel 30 procent sociaal wordt gebouwd. Maar de behoefte aan sociale koop is net zo groot. Bijna alles is door die prijsspiraal uit het goedkope segment gedrukt. De starter op de woningmarkt is de allergrootste klos: die heeft niet kunnen profiteren van de waardestijging van eerdere huizen.’

Met collega- Kamerlid Pieter Grinwis (ChristenUnie) initieerde De Groot daarom het Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen. Dat moet de drempel voor starters verlagen. Via de KoopStart-regeling (zie kader) kunnen ontwikkelaars tot maximaal 70.000 euro koperskorting bieden aan kopers tot 35 jaar, mits die minder verdienen dan twee keer modaal. Bij verkoop van de woning vloeit het geïnvesteerde bedrag plus een deel van de waardeontwikkeling van het huis weer terug in het fonds. Dat geld wordt opnieuw ingezet om projecten met betaalbare koopwoningen mogelijk te maken. Deze maand ging het fonds met een rijksinleg van 100 miljoen euro van start. Hiermee kunnen initieel circa 2.400 woningen worden verkocht. Dit aantal kan na tien jaar oplopen tot zo’n 3.500 woningen.

Starterslening

Er zijn meer initiatieven die de starter op de koopmarkt tegemoet komen. Het bekendste voorbeeld is de starterslening van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn), die door vrijwel alle lokale overheden en negen provincies wordt verstrekt. De precieze voorwaarden kunnen lokaal verschillen, maar grosso modo komt het erop neer dat een starter gedurende de eerste jaren van de hypotheek rentevrij een bedrag van enige tienduizenden euro’s extra kan lenen.

Toch ging die regeling wethouder Tang in Almere niet ver genoeg. Hij zocht verder en kwam uit bij erfpacht. Erfpacht? Is dat niet die beruchte gemeentelijke melkkoe waar een gemeente als Amsterdam in haar beleid en haar tariefstelling al decennia mee worstelt? Zeker. Uit onderzoek van Berenschot uit 2021 bleek dat niemand in de hoofdstad ‘écht tevreden’ was over het erfpachtstelsel. ‘Al met al zien wij een Gordiaanse knoop’, aldus het adviesbureau: ‘Het is duidelijk dat de bescherming van de erfpachter in het erfpachtstelsel onder druk staat. Tegelijkertijd is het de vraag hoe de gemeente deze bescherming in haar totaliteit kan verbeteren.’

Bereikbaar

Tang ziet die bezwaren niet: ‘Het idee achter erfpacht is dat je de financieringslast omlaag brengt. Daardoor maak je woningen bereikbaar voor een doelgroep die daar anders geen geld voor zou hebben. Het andere voordeel van erfpacht is dat je als gemeente beter zicht houdt op de grondtransacties. Dat kan in deze stad, omdat wij nog veel grond in eigendom hebben. Wij kunnen dus ook zelf de grondprijs bepalen. En ja, we geven nu al korting op die prijs voor sociale en betaalbare huur. Dus kunnen we ook kor ting geven op betaalbare koop.’ Een belangrijk voordeel van erfpacht boven een starterslening en het Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen is volgens Tang dat de kortingsconstructie wordt doorgegeven aan toekomstige kopers. Die blijft immers rusten op het huis.

Ook volgende kopers betalen minder voor de woning omdat de grond in eigendom blijft van de gemeente. En die kan daar, in de tariefstelling van de pacht, op blijven sturen. Tang: ‘Bij de vroegere Premie Aregeling voor koopwoningen was je spekkoper als je die financiering kreeg. Maar daarmee richt je de stad niet in. We willen dat starters en mensen met een middeninkomen niet alleen een kans krijgen, maar ook een kans hóuden in deze stad.’

Mooi gedacht, misschien, maar hoe geef je dat als gemeente concreet vorm? Uit een gezamenlijk werkverleden kende Tang bestuursvoorzitter Arjen Gielen van SVn. Ja, zegt die, ‘je ziet dat erfpacht een soort bijsmaak heeft. Maar het kan voor gemeenten wel degelijk een nuttig instrument zijn, mits je het goed regelt. Zorg er nou eerst voor dat je woningen voor de doelgroep selecteert en ga dan pas de vraag stimuleren. En vergeet niet: als je erfpacht als gemeente nu gaat invoeren, kun je de regels lokaal helemaal doordenken.’

Goed idee

Volgens Tang was de gemeente al met SVn in gesprek toen hij in mei 2024 als wethouder begon. ‘Ik dacht meteen: goed idee! Maar nu moeten we ervoor zorgen dat het ook van de grond komt.’ Dat kan volgens hem alleen als SVn en Almere de handen ineenslaan. ‘Het idee is dat we erfpacht bij 86 woningen gaan toepassen. Waarom 86? Omdat het een eerste project is, een pilot, en je het ook niet te groot wilt maken. Maar ook niet te klein, want dan zet je een hele projectadministratie op voor bijna niks.’ De gemeente wijst de grond toe. De projectadministratie en de toetsing van de bewoners ligt bij SVn. Half juni, kort na het interview, stemde de Almeerse raad in met het collegevoorstel over Blijvend Betaalbare Koop (zie kader)

Gielen hoopt dat in navolging van Almere meer gemeenten erfpacht gaan overwegen. Hij zou er bij SVn een nieuw fonds voor willen overwegen. Een paar andere gemeenten, ziet hij, zijn er nu ‘heel beperkt’ mee bezig. Er is veel schroom. ‘Het gaat wel om grond, om eigendom. Heb je nog wel actief grondbeleid bij jouw gemeente? Heb je voldoende grond zelf in eigendom? En je moet het ook administratief inrichten. Er zijn allerlei redenen waarom niet elke gemeente het meteen zal doen. Maar er kunnen wel veel meer bij dan nu het geval is. Voor ons is Almere geen experiment, maar de start van iets nieuws. Wij kunnen het instrument beschikbaar maken, maar de colleges moeten er wel voor willen kiezen. Wij gaan pas een investering in onze systemen doen als we weten dat het gaat draaien: als 20, 25 gemeenten met erfpacht aan de slag willen gaan.’

Missiewerk dus voor Gielen in richting gemeenten. Maar ook richting de bancaire wereld. Slechts een beperkt aantal verstrekt hypotheken bij erfpacht op een woning. Gielen: ‘Sommige banken staan er wel degelijk voor open. Andere moet je over de streep kunnen trekken als de rechten en plichten van alle partijen helder zijn. Nu zie je vaak koudwatervrees omdat het instrument erfpacht maar weinig wordt gebruikt.’ Ander nadeel: de banken die wel een hypotheek willen verstrekken, doen dat vaak voor een lager bedrag dan bij de koop van huis mét grond. Hierdoor valt het voordeel van de erfpacht (deels) weg. ‘Je hebt als koper bij erfpacht ook minder hypotheek nodig’, pareert Gielen. ‘Maar als de politiek helder is over de doelstellingen, als de betrouwbaarheid van de regeling is vastgesteld, dan zou het voor banken ook makkelijker moeten worden.’

Inkomenspolitiek

VVD’er De Groot is ‘niet per se voorstander’ van erfpacht. Hij ziet het wel als een nuttige manier om een nieuwbouwhuis via koop-opstal beschikbaar te krijgen voor starters. ‘Maar wat mij betreft is die opstal onderhevig aan marktwerking. Anders wordt het een volledig beschermde, gesubsidieerde woning. Ik zie erfpacht als tijdelijk instrument. We zetten het in omdat er zoveel schaarste is op de woningmarkt. Als er weer voldoende voorraad aan koopwoningen is, hoeven we wat mij betreft dat instrument niet meer. Erfpacht is ook een extra knop voor inkomenspolitiek door gemeenten. Die moet je beperken, ook om consumenten te beschermen.’

De Groot twijfelt bovendien of je met erfpacht als gemeente wel zo makkelijk de woningmarkt kunt sturen. ‘Neem Amsterdam. Daar zijn de erfpachtwoningen de afgelopen jaren in waarde gewoon meegestegen met de markt. Ik denk dat het een overschatting van Paul Tang is om te stellen dat je ze met erfpacht in de range van de beoogde doelgroep houdt. Dat kan alleen als je aanvullende eisen gaat stellen over wie er mag wonen. Dan ga je sterk reguleren. Daar ben ik echt een fervent tegenstander van.’ ‘

Zeker, de woningcrisis gaat ooit voorbij’, stelt Gielen. ‘Maar tot die tijd helpen tijdelijke maatregelen als erfpacht ons om woningen beschikbaar te houden voor specifieke doelgroepen.’ Tang, tot slot: ‘Het bijzondere aan dit project is en blijft dat je de korting op het huis kunt doorgeven aan toekomstige kopers. Natuurlijk, het is een experiment, ook voor onszelf. Maar ik ben er optimistisch over. En als het slaagt, dan gaan we dit veel vaker doen. We hebben in deze stad namelijk nog 50.000 woningen te bouwen.’