Rapport gemeenteraad kraakt Amsterdams erfpacht

Het Amsterdamse erfpachtstelsel doet niet meer waar het oorspronkelijk voor bedoeld was, het voeren van ruimtelijk beleid en het bekostigen van nieuwe woningen. Het is verworden tot een soort ingewikkelde grondbelasting, en staat nauwelijks meer in dienst van de belangen van de Amsterdammers.

Kritisch

Dat zeggen onderzoekers van bureau Berenschot in een kritisch rapport, in opdracht van de gemeenteraad, over het erfpachtstelsel en de laatste herzieningen die de gemeentepolitiek daarin heeft aangebracht. Sinds 2000 bleef de gemeente stelselwijzigingen doorvoeren, zoals de invoering van een eeuwigdurende erfpacht. Het heeft allemaal geleid tot een ingewikkeld stelsel, waarin de hoeveelheid erfpacht die een bewoner betaalt niet transparant wordt berekend, en waarin tussen bewoners en woningen grote ongelijkheid bestaat.

Tegenstand

De stelselwijzigingen kunnen al jaren op grote tegenstand vanuit de Amsterdamse erfpachters rekenen. Vaak paste het gemeentebestuur, na druk uit de gemeenteraad, het stelsel dan weer aan om het iets minder onrechtvaardig te maken. Zo heeft de gemeente vaker maatregelen genomen om de grondwaarde beter en eerlijker te berekenen. Maar daarmee is het stelsel alleen maar ingewikkelder geworden en de rekensom ingewikkelder, concludeert het rapport. ‘Dit leidt tot spanningen, zeker als de rekensom tot grote verschillen tussen woningen leidt, ook al zijn die verschillen bij zorgvuldige beschouwing goeddeels terug te voeren op objectieve omstandigheden.’

Prijzen

Bovendien is een verandering of herberekening van de erfpachtcanon vaak helemaal niet gunstig voor de erfpachter, omdat de koop- en grondprijzen in Amsterdam enorm hoog liggen. ‘Een belangrijke rol speelt daarbij dat de markt in Amsterdam oververhit is, hetgeen zich vrijwel altijd vertaalt in een hogere canon bij herziening aan het einde van het tijdvak. Daarbij gaat het vrijwel zonder uitzondering om relatief grote sprongen naar heel substantiële bedragen.’

Keuze

Voor de erfpachter maakt de onduidelijkheid en de complexiteit van de regels het alleen maar moeilijk om keuzes te maken in welk erfpacht ze kiezen, eeuwigdurend of niet. Het financiële voordeel van die keuze is afhankelijk van risico’s en onzekerheden, die de erfpachter als consument nauwelijks kan overzien. Bovendien hebben ze maar weinig bescherming. ‘Wat hierin verder meespeelt, is dat er geen duidelijke partij is die toeziet op de consumentenbescherming binnen het erfpachtrecht. Erfpacht valt niet onder het consumententoezicht van de ACM en er is geen sprake van een financieel product in de zin van de Wet op het financieel toezicht, waardoor ook de AFM geen toezicht houdt.’ De Amsterdammer heeft ook geen keuze: je moet zaken doen met de gemeente.