Tien procent
Gemeenten houden de grondprijzen te hoog, waardoor nieuwbouwwoningen zich uit de markt hebben geprijsd. Mede daardoor stagneert de verkoop, zo stelt de VEH. De prijs die gemeenten voor bouwgrond rekenen zou gemiddeld tien procent moeten dalen om de prijzen van nieuwbouwwoningen op hetzelfde niveau te brengen met die van bestaande woningen. Dat blijkt uit het onderzoek.
Gemeenten verhogen grondprijs ondanks crisis
Veertig procent van de gemeenten heeft dit jaar de grondprijzen verhoogd, ondanks de crisis. De grond werd soms wel tien procent duurder,…
Omstandigheden
Het onderzoek wijst uit dat 40 procent van de gemeenten de grondprijzen in 2009 heeft verhoogd, soms zelfs met 10 procent, en dat een kwart van de gemeenten de prijzen van bouwgrond heeft bevroren. Slechts 35 procent van de onderzochte gemeenten heeft de grondprijs aangepast aan de huidige omstandigheden. Als de grondprijzen met gemiddeld 10 procent zouden dalen, worden nieuwbouwwoningen daardoor ongeveer 25.000 euro goedkoper.
Reserves
De onderzoekers stellen dat verlaging van de grondprijzen voor gemeenten geen groot probleem hoeft te zijn, omdat de hoge grondprijzen in het verleden hebben gezorgd voor de opbouw van grote reserves. Daarnaast zorgt bouwgrond die door een te hoge prijs niet wordt verkocht voor renteverlies bij de gemeente. Terwijl met een grondprijsverlaging de bouwproductie aan de gang kan worden gehouden.
Lees hier het onderzoek Gemeentelijk grondprijsbeleid en woningproductie in recessietijd.
Reacties: 9
U moet ingelogd zijn om een reactie te kunnen plaatsen.
Zijn gemeenten nou heel dom - want remmers op de vrij kwetsbare huisverkoopmarkt - of juist heel slim? Oftewel, is er bij hen sprake van doorzien dat de crisis op de woningmarkt opgeblazen nep is?
Ik weet niet waar de onderzoekers hun informatie hebben vergaard, maar de gemeente waar ik werk, heeft de grondprijs hard nodig om de Grondexploitatie van de gehele wijk te financieren en heeft dan nog een gat van ettelijke miljoenen.
Het aankopen van gronden en inrichten van een woonwijk kost het een en ander. Dat wordt steevast vergeten in dit soort 'onderzoeken'
Nieuwbouwwoningen kunnen goedkoper als ontwikkelaars genoegen zouden nemen met een redelijke winstmarge ipv de huidige 20-40% op de verkoopprijs van een huis. (dat is pure winst en geen omzet!)
ik verwijs de redactie graag naar de column opp de voorpagina van de economie-katern van de Volkskrant van dit weekend (naam even niet bij de hand) waarin de werking van de residuele waardebelaing van de grondprijs kort en helder wordt uitgelegd, Conclusie : Eigen Huis kletst. De prijs van het huis wordt bepaald door de markt, de grondprijs is een afgeleide. Lagere grondprijzen leiden of tot meer winst voor de bouwer of voor de eerste eigenaar die bij verkoop een gezellige winst pakt.
De heer Grondel schrijft dat huizenprijzen worden bepaald door de markt, en dat de grondprijs hiervan slechts een afgeleide is. Dit is op zichzelf helemaal correct, in die zin dat het nooit zo zal zijn dat hoge grondprijzen direct tot hoge huizenprijzen zullen leiden. En als dit in het onderzoek van Eigen Huis zou worden beweerd, dan zou dit inderdaad geklets zijn. Echter, in het onderzoek wordt de focus helemaal niet gelegd op het probleem van hoge huizenprijzen. Het probleem waar het onderzoek zich wel op richt, is dat in een markt van dalende huizenprijzen de bouwproductie langzaam tot stilstand komt. En dit probleem wordt nu juist veroorzaakt doordat het door de gemeente gekozen grondprijsbeleid, er vaak voor zorgt dat de grondprijs de markt níet volgt. Zelfs niet in die gevallen dat gekozen is om (één van de varianten van) de methode van residuele grondwaardebepaling te gebruiken.
Als namelijk de methode van residuele grondwaardebepaling in de meest pure vorm zou worden toegepast, dan zouden de huidige problemen in de bouwsector misschien wel helemaal niet bestaan. In de meest pure vorm is de grondprijs gelijk aan het verschil tussen de zogenoemde V.O.N.-prijs waarvoor een huis daadwerkelijk wordt verkocht minus de productiekosten (zoals bouwkosten, maar ook de winstmarges voor de ontwikkelaar en de aannemers).
Methodes die op dit moment worden gehanteerd, blijken echter in slechts 35% van de onderzochte gemeenten gebaseerd te zijn op de residuele grondwaarde methode. En zelfs in het geval dat deze methode wel wordt gehanteerd, dan wordt hiervan een variant toegepast waarbij ofwel de grondprijs slechts eenmaal per jaar wordt bepaald, of dat de grondprijs vóór de start van een bouwproject wordt vastgelegd. In beide gevallen komt het risico van dalende huizenprijzen bij de ontwikkelaar te liggen. Zo wordt zelfs contractueel vastgelegd dat een meevaller ten gevolge van gestegen huizenprijzen op 50%/50% basis gedeeld wordt door de ontwikkelaar en de gemeente, maar dat bij een tegenvallende verkoopprijs 100% van het risico richting de ontwikkelaar wordt geschoven. Dit is volgens mij de kern van het probleem!
@ Rogier.
Ik ben het helemaal met je eens dat het risico oneerlijk verdeeld is, net als de winstmagres overigens.
Bij een tegenvallende huizenverkoop en daarmee samenhangende opdeling en vertraging van het project, is het namelijk steevast de gemeente die de tijdelijke maatregelen en voorinvesteringen voor haar rekening neemt.
Dit risico en bijbehorende kostenplaatje zou ik, als gemeentelijke ambtenaar, graag delen met de ontwikkelende partijen. Maar dan hoor je ze ineens niet meer.
@A.M.B. te Naar Als ik uw eerste reactie lees dan komt bij mij de vraag op hoe u de financiering duidt van bijvoorbeeld het onderhoud aan een riolering (waarbij een omleiding geregeld moet worden, de straat opgengebroken, oude riolering er uit, nieuwe er in, enz...), of de bouw van een schooltje in een nieuwe wijk. Ziet u dit als goed gebruik van algemene middelen of als 100% verlies? Overigens heb ik zelf ook het idee dat een deel van de winst uit grondverkoop vaak onterecht bij de bouwer terechtkomt. De bouwsector heeft m.i. namelijk niks met de algemene prijsontwikkeling in de woningmarkt te maken. Zij maakt geen bestemmingsplannen en bedenkt ook geen wetten die tot eindeloze procedures leiden. Daarom zou ik het logisch vinden als bij schommelingen in de markt 100% van het verlies, maar ook 100% van de winst bij de gemeente terechtkomt. Bouwers zouden hun winst moeten halen uit een goede uitvoering van een project en efficiente inzet van materialen en middelen.
@ Rogier,
Als ik spreek over kosten, zijn het kosten die noodzakelijk zijn om een nieuwe wijk te realiseren. Dan heb ik het niet over beheer van bestaande rioleringen of het oprichten van een schooltje in een nieuwe wijk. Daar zijn andere 'potjes' voor.
@ A.M.B. te Naar
U slaat de spijker op zijn kop. Het potje dat ooit bedoeld was voor het optuigen van een nieuwe wijk waaronder het bouwrijp maken van de bouwgrond, is door de exorbitante stijging van de grondinkomsten de laatste 20 jaar een stuk leger geworden. Dit is een tijdelijke leuke meevaller voor de gemeente en dus indirect voor ons allemaal, maar helaas gaat het net zoals met zoveel inkomstenbronnen; de overheid raakt er aan gewend (zie ook de overdrachtsbelasting). Nu het een keertje weer wat 'slechter' gaat met de woningmarkt, zou dit potje m.i. gewoon weer moeten worden aangevuld.
Overigens heb ik het idee dat u wat betreft de exorbitante hoogte van de (vooraf overeengekomen) grote winstmarges van de ontwikkelende partijen wel degelijk een punt heeft. Ik zie dit echter niet als een probleem waar de huidige stagnatie het gevolg van is, of het gevolg van zou moeten zijn. Dit is veeleer een probleem van de onderhandelaars. Als een methode van grondwaardebepaling zou worden gekozen waarbij het risico (en ook de meevaller) niet meer naar de ontwikkelaar wordt geschoven, zou misschien een lagere winstmarge kunnen worden bedongen.
Een aanvulling op mijn vorige reactie:
Met het 'potje' dat leger is geworden, bedoel ik natuurlijk het potje met publiek geld dat wordt aangesproken om de financiering van de grondexploitatie rond te krijgen. De omvang hiervan zal een fractie zijn t.o.v. 10-20 jaar geleden.