Provincies moeten bouwdrift gemeenten indammen

Zonder ingrijpen van bovenaf blijven gemeenten elkaar beconcurreren op de kantorenmarkt. Ondanks 16 procent leegstand staan gemeenten nog steeds nieuwbouw van kantoren toe. Provincies moeten strengere regels stellen om de ambities in te dammen.

Nederland koploper leegstand

Dat zegt Edwin Buitelaar, onderzoeker van het PBL (Planbureau voor de Leefomgeving) en de ASRE (Amsterdam School of Real Estate). Vrijdag publiceerden deze instellingen hun rapport 'Gebiedsontwikkeling en commerciële vastgoedmarkten'. Het onderzoek toont aan dat Nederland in Europa behoort tot de landen met het hoogste aantal vierkante meters leegstaand kantoorvastgoed. Oorzaken: er is te lang gebouwd zonder te kijken of er wel een vraag is; financiële tekorten werden te weinig gezien als een indicator van een gebrek aan vraag en ontwikkelaars, beleggers en gemeenten onderschatten consequent de risico’s van hun grootse plannen.

Grote regionale verschillen

Had het PBL in dit rapport niet moeten pleiten voor een bouwstop? Dat gaat te ver, zegt Buitelaar. De gemiddelde leegstand in 2013 is 16% voor kantoren en 8% voor winkels – en stijgende. Maar er zijn grote regionale verschillen. Bij kantoren concentreert de leegstand zich in de Randstad, terwijl de winkelleegstand het grootst is in de ‘traditionele’ krimpgebieden. ‘Op specifieke plekken kan er nog wel behoefte zijn aan nieuwbouw. Ik kan me voorstellen dat je op de Zuidas nog wilt bouwen, om bepaalde ondernemingen aan je te kunnen binden. Maar je moet echt per locatie bekijken of dat vastgoed nodig is.’

Rol voor provincies

Aan gemeenten kunnen we dat niet overlaten, is de laatste jaren gebleken. Buitelaar ziet een belangrijke rol weggelegd voor provincies. Die moeten strenge regels stellen om de intergemeentelijke concurrentie in te dammen, aldus Buitelaar. Bij winkels is dat de afgelopen jaren wel gebeurd. Daardoor hebben we in Nederland nauwelijks de grootschalige en perifere winkelcentra die de detailhandel in de binnenstad uithollen, zoals je in bijvoorbeeld Frankrijk ziet.

Actieve grondverwerving oorzaak problemen

Volgens het PBL-onderzoek is niet zozeer de economische crisis, maar het  systeem van formele en informele spelregels debet aan de leegstand. Buitelaar: ‘Ook al vóór de crisis was zichtbaar dat op sommige plekken te veel werd ontwikkeld. Wij hebben gekeken naar de structurele oorzaken daarachter.’ Hij noemt de praktijk van actieve grondverwerving door gemeenten. ‘Die staat nergens in een wet, maar is gemeengoed geworden in de ruimtelijke ordening. Het heeft er mede voor gezorgd dat gemeenten niet alleen handelden in het belang van een 'goede ruimtelijk ordening', maar ook in het belang van hoge grondopbrengsten. En die twee zijn lang niet altijd met elkaar in overeenstemming.’

Publieke dienstverlening afhankelijk gemaakt

Daarnaast speelde de tendens om – ook binnenstedelijk – grootschalig en integraal te bouwen, zegt Buitelaar, iets dat hij elders in Europa niet ziet. ‘Gemeenten stoppen allerlei functies in nieuwbouwplannen – groen, water, infrastructuur – en gebruiken het commercieel vastgoed om dat te bekostigen. Maar binnenstedelijk bouwen is complex. Als ergens een kink in de kabel komt, heb je een probleem voor het hele gebied.’ Bovendien is het onverstandig om publieke dienstverlening afhankelijk te maken van een onzekere en risicovolle inkomstenbron als grond, vindt Buitelaar. Die voorzieningen moeten worden betaald uit de algemene middelen.

Hoge eisen aan ruimtelijke ordening bijstellen

Die middelen zijn beperkt, dat klopt, maar misschien moeten we onze hoge eisen aan de kwaliteit van ruimtelijke ordening ook bijstellen, meent hij. ‘Zoals die discussie over verouderde bedrijventerreinen. Als je daar rondkijkt, valt het best mee, er wordt gewoon gewerkt. Tja, hoe mooi kan een loods zijn? Wij willen alles graag strak, glimmend en aangeharkt. Maar persoonlijk vind ik dat we in Nederland ook gewoon enige mate van verrommeling en veroudering moeten kunnen accepteren.’