Advertentie
ruimte en milieu / Nieuws

'Bouw-wethouders nodig met lef en visie'

Laten we stoppen met elk bouwplan tien keer te onderzoeken, vindt Desirée Uitzetter van de NEPROM. Zij besluit onze bouwserie.

24 augustus 2023
Nieuwbouwvergunningen-shutterstock-1091222249.jpg

Gemeenten en ontwikkelaars moeten elkaar veel meer opzoeken, vindt voorzitter Desirée Uitzetter van de NEPROM. Om een nieuwe bouwcrisis te vermijden, dringt ze aan op bestuurders met lef en daadkracht die zich niet verschuilen achter het zoveelste onderzoek.

Zorgmakelaar Jeugdhulp Gecertificeerde Instellingen

JS Consultancy
Zorgmakelaar Jeugdhulp Gecertificeerde Instellingen

Adviseur VTH-werkprogramma

JS Consultancy namens de Omgevingsdienst Brabant Noord
Adviseur VTH-werkprogramma

De nieuwbouw dreigt volgend jaar verder terug te vallen. Hoe voorkomen we dat de dip uitmondt in de volgende bouwcrisis. Binnenlands Bestuur interviewt deze zomer betrokken partijen en onafhankelijke experts. Als vijfde en laatste Desirée Uitzetter,  voorzitter van de brancheorganisatie van project- en gebiedsontwikkelaars NEPROM.

BB Wat ziet u als de drie belangrijkste oorzaken van de bouwcrisis?

DU 

Desirée Uitzetter: ‘Naast zaken als hoge rente, oplopende bouwkosten, onvoldoende capaciteit en dalend consumentenvertrouwen zie ik een paar dingen die structureler van aard zijn. Als eerste het gebrek aan integraal beleid op de langere termijn. Bij de vorige crisis hadden we  nog grootse plannen en waren we met VINEX bezig. Nu is er onvoldoende focus op langlopende opgaven en grotere plannen. De lange adem lijkt een beetje uit; alles moet meteen worden opgelost.
Dan krijg je besluiten die onvoldoende samenhangen met, bijvoorbeeld, demografische ontwikkelingen. Mijn tweede en derde punt liggen in het verlengde daarvan. Er zijn onvoldoende uitvoeringsgerichte organisaties. We hadden ooit een goede traditie in publiek-private samenwerking. Die is behoorlijk naar de achtergrond verdwenen. De overheid zou ook zelf meer uitvoeringskennis in huis moeten hebben. Want als je meer wilt overlaten aan de markt, moet je wel weten wat je precies vraagt.
En als laatste punt: het ontbreken van lef en daadkracht bij bestuurders. Als je weinig ervaring hebt met die grotere projecten en de besluiten die daarbij horen, dan wordt er ook op bestuurlijk vlak niet doorgepakt en worden zaken tien keer opnieuw onderzocht. En dan verschuilen we ons weer achter een volgend onderzoek. Dan gaat de boel de vertraging in en wordt het allemaal heel bureaucratisch.’

BB Treft de terugval alle huizentypen?

DU 

‘Goed betaalbare woningen en het dure segment lopen nog steeds goed. Vooral de heel grote middengroep heeft het moeilijk, grofweg de woningen met een verkoopprijs van tussen de drie en acht ton. Ook appartementen, waar een lange looptijd aan verbonden is, gaat het moeizamer. Dat komt door de lange bouwtijd en de dubbele hypotheeklasten om die periode te overbruggen. Al kan dat afhankelijk van het lokale huizenaanbod per gemeente sterk variëren.'

BB Treft de terugval alle regio’s in gelijke mate?

DU 

‘Dat vind ik lastig om te zeggen. We zagen de verkooptijden van woningen vooral aan de randen van Nederland al snel oplopen. Op dit moment gaan allerlei woningbouwprojecten in Noord- en Zuid-Holland na een lange aanlooptijd eindelijk richting uitvoering. Stuk voor stuk projecten die het in de goede tijd makkelijk zouden hebben gered. Dat wordt nu een stuk lastiger.’

BB Wat zijn de verschillen met de vorige bouwcrisis?

DU 

'In de vorige crisis stond onze economie er veel slechter voor. De werkloosheid liep op, mensen hadden in financieel opzicht weinig vet op de botten. Ook qua demografische vooruitzichten ging iedereen bij de  vorige crisis uit van krimpscenario’s. We hadden vanaf 2030 nauwelijks nog nieuwe woningen nodig – een geluid dat toen ook door de rijksbouwmeester en minister Blok werd verspreid. Gevolg was dat tal van buitenstedelijke gebiedsontwikkelingen werden geschrapt, waar we nog steeds de wrange vruchten van plukken. Dat ligt nu totaal anders: iedereen is ervan overtuigd dat er heel veel huizen bij moeten.
Een tweede verschil is dat we toen net de hypotheekregels hadden aangescherpt en corporaties werden aangepakt. Achteraf gezien is dat op een onhandig moment geweest. En als derde en laatste verschil: de bouwsector is nu beduidend kleiner, zowel in aantallen werkzame personen als in capaciteit. De sector is na de vorige crisis nog lang niet op de oude sterkte. En dat beeld zie je ook bij gemeenten terug.’

BB Wat moet het rijk doen om een bouwcrisis te vermijden?

DU 

'Het rijk moet weer een gevoel van zekerheid bieden aan kopers van woningen. De beleggers aan boord houden waardoor die in Nederland blijven investeren – dat is voor ons als sector enorm belangrijk. Maar ook consumenten het gevoel geven dat het kopen van een woning ook op dit moment echt een goede keuze is. Bijvoorbeeld door een oplossing te verzinnen voor de dubbele hypotheeklasten waar veel kopers een tijd mee zitten.
Verder zou het rijk meer anticyclische maatregelen kunnen nemen. Wellicht door zelf te investeren in grootschalige ontwikkelingsprojecten. En oppassen dat je nu niet de verkeerde prikkels gaat uitdelen. Twee derde betaalbaar bouwen, zoals de Wet versterking regie volkshuisvesting wil, dat kun je niet van de ene op de andere dag invoeren. Dan raak je de businesscase van veel bouwprojecten. Je zult met elkaar moeten werken aan een soepele overgang.
Bovenal is van belang dat het rijk een duidelijke, breedgedragen visie neerlegt waar en hoe we de komende jaren nieuwe buurten en wijken gaan bouwen, die toekomstbestendig en bereikbaar zijn voor alle bevolkingsgroepen, zonder te verzanden in een wildgroei aan regulerend beleid.’

BB Wat moeten gemeenten doen om een bouwcrisis te vermijden?

DU 

'Doorgaan met projecten behandelen. Goed in contact blijven met corporaties en de marktpartijen die actief zijn in je gemeente. Willen doorgronden waar het spaak loopt. En dan op maat meedenken en wellicht via tijdelijke maatregelen onderzoeken kijken wat er nog wél mogelijk is. Maar dan moeten wethouders ook voor dat beleid durven te gaan staan en het kunnen uitleggen aan de gemeenteraad. Desnoods ook marktpartijen op het matje roepen als die niet leveren. Je moet elkaar opzoeken en er samen doorheen zien te komen. En bovenal moet het gemeentebestuur werken aan een langetermijnvisie die het weer vanzelfsprekend maakt dat de gemeente bouwt aan de toekomst van haar bewoners.’

Reacties: 4

U moet ingelogd zijn om een reactie te kunnen plaatsen.

PJ Westerhof LL.M MIM
"Bouw-wethouders nodig met lef en visie. Laten we stoppen met elk bouwplan tien keer te onderzoeken."

In de praktijk blijken zowel rechtsstatelijkheid en integriteit het raam uit te gaan zodra wethouders 'met visie' en projectontwikkelaars gaan samenwerken.
Verliezen worden gesocialiseerd, winsten geprivatiseerd. De invloed van de burger is marginaal. College en projectontwikkelaar feliciteren elkaar met het resultaat.
Hielco Wiersma
Wethouders met lef zijn ongetwijfeld nodig voor het realiseren van bouwplannen. Maar daarmee zijn we er lang niet. Nodig zijn ook:
-soepele(r) procedures voor woningbouw.
-een oplossing voor het stikstofprobleem.
-een oplossing voor het CO2-vraagstuk.
-voldoende en tijdige medewerking van het Rijk (financieel/corporaties, aansluiting op bovenlokale infrastructuur).
-voldoende medewerking van de provincie (woningbouwplanning).
-bouwaannemers met voldoende personeel.
Regeren is veel méér dan 13 jaar op een winkel passen.
Hans Bakker
Hiermee zijn we er nog lang niet. Volgens de cbs prognose stijgt het aantal arbeidsmigranten van 800.000 nu naar 1,2 miljoen in 2030. En dat is geen arbeidsmigratie die de vergrijzingsproblemen verminderen. Sterker nog, het wordt erger. Hier bovenop komen nog de andere vormen van migratie. Het zadelt Nederland op de lange termijn op met een armoede probleem. En nu met een woningtekorten. Tegen bevolkingsgroei is niet op te bouwen. We hebben geen wethouders nodig die bouwen, maar wethouders die weigeren te bouwen zolang Den Haag weigert de bevolkingsgroei te stabiliseren.
Hans Bakker
https://www.moerdijk.nl/arbeidsmigranten

Hier komt het woningtekort vandaan. Distributiecentra voor de Europese markt. Allemaal lage lonen arbeid die we uit het buitenland halen. Nederland wordt hier armer van.
Advertentie