Gebiedsontwikkeling kan sneller

Waarom gaat gebiedsontwikkeling zo langzaam? Door gebrek aan ambtelijk en bestuurlijk leiderschap bij gemeenten, door interne stammenstrijd tussen grondzaken en stedenbouw, door gestapelde ambities, door participatie en door binnenstedelijk bouwen. Zie daar een greep in de bronnen van vertraging die Versnellen voorfase gebiedsontwikkelingen: hoe dan? noemt. Goed nieuws: het is mogelijk die vertraging weg te nemen.

Zeven jaar

'De tijd tussen een eerste initiatief en de bouw van woningen is nu gemiddeld zeven jaar. Veel te lang', zo citeert het onderzoek de Actieagenda Wonen. Deze actieagenda van februari 2021 stelde de vraag of en hoe het bestuur sneller tot afwegingen kan komen en hoe planologische procedures korter kunnen 'met behoud van bescherming van de belangen van burgers en omgeving.' Nu ligt er dus een rapport SITE Urban Development, in opdracht van minister De Jonge, over de vraag of de voorfase van dit proces van gebiedsontwikkeling niet korter kan. Later dit jaar volgen onderzoeksrapporten over de fases van besluitvorming en van bezwaar en beroep. 

Rommelig beeld

Volgens de onderzoekers van SITE Urban Development biedt gebiedsontwikkeling al vele jaren een 'rommelig beeld'. Ze halen een citaat uit 2006 aan dat volgens hen nog steeds actueel is. Namelijk dat in de praktijk 'blijkt dat de initiatiefnemers, wethouders, ambtenaren, projectontwikkelaars en investeerders, niet goed weten hoe het proces van stedelijke gebiedsontwikkeling ingericht moet worden en wat de sturingselementen in het proces kunnen zijn.' 

Desastreuze gevolgen

Gebiedsontwikkeling is dan ook een 'grillig proces' met 'tegenstrijdige belangen op diverse schaalniveaus.' Zowel het instorten van de kantorenmarkt als die ene actieve bewoner die dwarsligt met alle mogelijke bezwaarmogelijkheden kunnen 'gelijksoortige desastreuze gevolgen hebben voor de procesvoortgang.' Al met al is er 'vooraf over vrijwel alles onzekerheid' en is vooraf 'niet te bedenken hoe het proces zal verlopen, welke actoren belangrijk zijn of worden, welke producten eruit komen of hoelang de startfase zal duren.'

'Zowel te algemene als te detaillistische kaders werken vertragende discussies in de hand.'

SITE Urban Development

Gereedschapskist

Toch somt het rapport acht aanbevelingen op om vertraging te voorkomen. Gemeenten kunnen er bijvoorbeeld voor zorgen dat hun 'gereedschapskist' op orde is. Zo is het niet handig als gemeentelijk beleid nog gemaakt moet worden op het moment dat zich initiatiefnemers melden. Aan de andere kant is het niet handig als gemeentelijk beleid te detaillistisch is uitgewerkt. 'Zowel te algemene als te detaillistische kaders werken vertragende discussies in de hand', aldus het rapport.

In beton

Ook is belangrijk plannen niet 'in beton' te gieten. Want dat kan ertoe leiden dat bij aanpassingen veel werk opnieuw gedaan moet worden. 'Werk daarom per fase aan strategische planvorming die zowel flexibel als robuust is.' Ook is het belangrijk om aan te geven uit welke fasen een project bestaat en afspraken te maken over de mijlpalen die bereikt moeten zijn voordat een project overgaat naar de volgende fase. 

Vergadercultuur

Vertraging voorkomen één ding, versnellen iets anders. Dat laatste kan, aldus het rapport, door de organisatie goed op orde te hebben. Niet alle gemeenten hebben bijvoorbeeld 'de expertise in huis om processen goed te begeleiden en doorbraken te forceren op een moment dat zich een 'window of opportunity' aandient.' Dus kan het helpen om vroegtijdig externe expertise in huis te halen en een kernteam te vormen. 'Het gaat over het organiseren en afbakenen van ontwikkelingsprocessen, zodat een grote vergadercultuur waarin 'iedereen van alles' integraal doorneemt voorkomen wordt.'