Meer prefab en geld stuwen woningproductie

Het woningtekort neemt nog steeds toe, de huizenprijzen blijven stijgen en de nieuwbouwproductie blijft achter bij de vraag. Maar er is hoop: het aantal afgegeven bouwvergunningen stijgt en het nieuwe kabinet belooft gemeenten en corporaties achter de broek aan te gaan zitten om de opgehoogde doelstelling van 100.000 nieuwe woningen per jaar te halen.

De vraag naar woningen was dit jaar onverminderd hoog, de rente was laag en de huizenprijzen zijn sterker gestegen dan ooit: de sterkste groei in twintig jaar zelfs. Een gemiddeld huis werd in slechts een jaar tijd naar schatting zo’n 55.000 euro duurder.

Afvlakken
De woningmarkt is ongekend krap en dat zal op korte en middellange termijn ook zo blijven, volgens de Outlook Grondexploitaties 2022 van Metafoor. Maar de woningprijzen lijken volgens directeur Erik Berkelmans van het adviesbureau langzamerhand wel een plafond te bereiken. Hij voorziet dat de stijging op middellange termijn afvlakt naar een stabiel niveau.

‘De schaarste aan materiaal lijkt langzaam af te nemen waardoor verwacht mag worden dat, ook met het op gang komen van logistieke stromen, ook de stijging van de woningbouwkosten komende jaren langzaam zal afvlakken’, aldus Berkelmans.

Prijsdrukkend
De bouwsector heeft wel nog steeds te maken met materiaal- en personeelstekorten. Maar de orderportefeuilles van bedrijven in de sector zijn wel aan het afnemen. Als de concurrentie daardoor toeneemt, kan dat zomaar een prijsdrukkend effect gaan krijgen. Berkelmans plaatst daar wel een kanttekening bij. Niet alleen blijft de krapte op de arbeidsmarkt naar verwachting op termijn aanhouden, maar daarnaast zijn er sterke stijgingen te zien in de gas- en energieprijzen. ‘Dat leidt weer tot een opstuwend effect op de prijzen van bouwmaterialen, zoals beton, bakstenen en cement waarvan de productie veel energie vereist.’

Coalitieakkoord
Kijkend naar het regeerakkoord, ziet hij op onderdelen desalniettemin redelijk wat positieve ontwikkelingen die de spanning op de woningmarkt wat laten afnemen: het verlengen van zowel de investeringsimpuls voor woningbouw als het volkshuisvestingfonds, extra geld voor het met openbaar vervoer, fiets en auto bereikbaar maken van bouwlocaties. Voor dat laatste trekt het nieuwe kabinet 7,5 miljard euro uit.

Vergunningverlening
Voordat die maatregelen echt merkbaar effect gaan sorteren, zijn we minimaal een jaar verder. Een positieve ontwikkeling is inmiddels wel dat het aantal afgegeven bouwvergunningen stijgt. Weliswaar nog onvoldoende om in de groeiende woningbehoefte te voorzien, maar toch. De vergunningverlening trok in de eerste helft van 2021 sterk aan en de verwachting is dat het totale aantal verleende vergunningen voor nieuwbouwwoningen rond de 80.000 woningen uit gaat komen in 2021. Dat betekent dat na het dieptepunt van 2019 (60.000 vergunningen) er in zowel 2020 (70.000 vergunningen) als 2021 een toename van 10.000 vergunningen per jaar is gerealiseerd.

Prestatieafspraken
De ambities van het nieuwe kabinet zijn nog groter. ‘We versnellen de woningbouw tot rond de 100.000 woningen per jaar’, zo staat in het vorige week gepresenteerde coalitieakkoord. Die sprong van 75.000 naar 100.000 wil Rutte IV onder andere doen door innovaties te versnellen, zoals het opschalen van het bouwen van prefab-woningen en het transformeren van kantoren tot woningen. Gemeenten en provincies krijgen te maken met prestatieafspraken die de nieuwe minister voor Volkshuisvesting & Ruimtelijke Ordening met hen zal opstellen. En bindende prestatieafspraken komen er eveneens met woningcorporaties. In ruil voor de geleidelijke afschaffing van de gewraakte verhuurderheffing wordt van ze verwacht dat ze die daarmee geschapen investeringsruimte van 1,7 miljard euro gebruiken voor met name de bouw van flexwoningen en betaalbare huurwoningen.

Bouwpersoneel
Volgens de NEPROM, de vereniging van projectontwikkelaars, is de ambitie van het kabinet om de woningproductie fors op te schroeven haalbaar. ‘Wanneer we werkelijk gaan samenwerken en inzetten op slimme bouwsystemen met meer productie in woningfabrieken, dan moeten die ambities kunnen slagen’, aldus voorzitter Desirée Uitzetter van de belangenvereniging.

Ook Berkelmans denkt dat de mogelijkheid tot versnelling van de woningbouw deels in de hoek van de creatieve bouwoplossingen moet worden gezocht. Om de bouwproductie op te schalen maken ze steeds vaker gebruik van prefab modules. ‘Wanneer prefab bouwen de norm wordt, kunnen er grote schaalvoordelen optreden die een prijsdrukkend effect hebben op de bouwkosten. Daarnaast kunnen prefab woningen relatief snel worden gemonteerd. Hierdoor kan de  woningbouwproductie opgeschaald worden ondanks het tekort aan bouwpersoneel.’

Lees het volledige artikel in Binnenlands Bestuur nr. 24 van deze week (inlog)