Bestaande woningen duurzaam splitsen

Auteur:  Adna Hasic

We hebben een groot woningtekort in Nederland, want tot 2030 moeten er 900.000 woningen bij komen om aan de groeiende vraag te voldoen. Deze situatie vereist effectieve maatregelen om het woningtekort op korte termijn aan te pakken. Een relatief snelle bijdrage in het creëren van extra woningen ligt in het splitsen van bestaande woningen. Hoeveel extra woningen er gecreëerd kunnen worden is uiteraard niet in beton gegoten maar de potentie tot 2030 op landelijk niveau ligt tussen de tienduizenden tot aan een half miljoen aan extra woningen. Hoewel de waarheid wellicht ergens in het midden ligt, is de keuze voor het splitsen er een die inspeelt op de huidige maatschappelijke trends. 

Maatschappelijke trend

Volgens het CBS leven we in Nederland relatief riant als je kijkt naar de gemiddelde vloeroppervlakten per persoon ten opzichte van haar buurlanden. Dit terwijl de demografische samenstelling van ons land verandert waarbij het aantal kleinere huishoudens zoals alleenstaanden, studenten en ouderen groeiende is. Dit zijn de groepen die enige jaren tussen wal en schip raken omdat er relatief weinig kleine (maar hoogwaardige) woningen beschikbaar zijn. De traditionele gezinswoningen met meerdere kamers zijn vaak niet nodig voor deze groeiende groep.  

Veel ouderen wonen (bijvoorbeeld na overlijden van een partner) in grotere woningen, maar blijven daar vaak onnodig wonen omdat er geen kleinere, passende woonruimtes beschikbaar zijn. Dit belemmert de doorstroming op de woningmarkt. Terwijl een vaak onbenut potentieel ligt in het deugdelijk opdelen van een grote woning in twee of meer kleinere woningen waarbij het vereiste van een goed woon- en leefklimaat met duidelijke randvoorwaarden een toetsend criterium kan zijn. Dit kan de druk op de woningmarkt helpen verlichten en een grotere diversiteit aan woonopties bieden voor de verschillende doelgroepen die nu tussen wal en schip raken. Gemeentelijke regelgeving kan deze ontwikkeling op een duurzame wijze bevorderen.

Er ligt onbenut potentieel in het deugdelijk opdelen van een grote woning in twee of meer kleinere woningen waarbij het vereiste van een goed woon- en leefklimaat met duidelijke randvoorwaarden een toetsend criterium kan zijn.

Gemeentelijk beleid

Gemeenten spelen een belangrijke faciliterende rol in het creëren van aanbod van woningen op hun grondgebied. Dat een gemeente ervoor kiest om het splitsen te stimuleren of af te remmen, kan er ook een zijn van tijdelijke aard. Dat er een bijdrage kan liggen in het verkleinen en daarmee splitsen van bestaande woningbouw als laaghangend fruit voor het creëren van extra woningen in de huidige samenleving, wil niet zeggen dat dit over bijvoorbeeld een tijdsverloop van bijvoorbeeld 15 jaar nog steeds het meest passende scenario is. Daarom heeft de regering middels de Omgevingswet beoogd meer flexibiliteit te bieden, decentraal te kunnen werken en wijzigen in minder tijd door voeren zodat overheden beter en efficiënter kunnen inspelen op de behoeften van een snel veranderende samenleving. Het integrale omgevingsplan, en in bepaalde gevallen de koppeling met helder toetsbare beleidsregels zijn hiervoor belangrijke instrumenten. 

Met de juiste regelgeving en beleidsmaatregelen kan het splitsen van woningen aantrekkelijker en eenvoudiger worden. Daarnaast kunnen eisen worden opgelegd aan de woningeigenaren voor zoal het verduurzamen van de gesplitste woningen, eisen ten behoeve van een goede woonkwaliteit, minimale vloeroppervlakte, adequate geluidsisolatie en het afzien of delen van parkeerplekken (deelauto’s) voor de locaties die daarvoor geschikt zijn. Het zijn juist de alleenstaanden die meer baat hebben bij woningen in stedelijke gebieden met goed openbaar vervoer en faciliteiten.   

Om dit mogelijk te maken is regulering maar ook stimulering op gemeenteniveau vereist. Denk hierbij aan flexibelere regels in het omgevingsplan, een vereenvoudiging van het vergunningsproces en wellicht zelf het overschakelen naar een meldplicht of het bieden van subsidies voor duurzame woningprojecten. Om dit doel duurzaam te kunnen bewerkstelligen is in de basis regelgeving nodig die zowel aansluit op de behoeften en nood van de samenleving, maar waarbij heldere juridische kaders vereist zijn om zo voor eenieder een goede fysieke leefomgeving te waarborgen.