Weinig risicomanagement maatschappelijk vastgoed

Steeds meer gemeenten voeren beleid op maatschappelijk vastgoed, maar voor risicomanagement is bij dit onderwerp nog weinig aandacht. Bijna de helft van de gemeenten heeft nog geen maatregelen getrokken om zich te beschermen tegen financiële risico’s op het gebied van maatschappelijk vastgoed. Dat blijkt uit de Barometer Maatschappelijk Vastgoed 2015 van de Hanzehogeschool Groningen, die vandaag wordt gepresenteerd.

Meer ambtenaren ermee bezig

Het lectoraat Maatschappelijk Vastgoed van de hogeschool doet al zeven jaar onderzoek naar gemeentelijk vastgoed met een maatschappelijke functie, zoals buurtgebouwen, scholen, zorgcentra en sportaccommodaties. Uit de antwoorden die 173 gemeenten invulden op een vragenlijst blijkt dat het aantal ambtenaren dat zich met vastgoedmanagement bezighoudt bij de gemeente met 15 fte bijna 3,5 keer hoger is dan vorig jaar. In hoofdzaak houden hun gemeenten (de helft tot driekwart) zich bezig met beleid voor onderhoud, accommodaties en verhuur van maatschappelijk vastgoed.

Geen beleid voor risicomanagement

Opvallend is het lage aandeel gemeenten dat maatregelen heeft getroffen om risico’s te beheersen: een kwart. Nog eens 29 procent zegt dat beleid op dit moment op te stellen, maar bijna de helft van de ondervraagde gemeenten heeft in het geheel geen beleid voor risicomanagement van maatschappelijk vastgoed.

Risico’s groot

‘Daar schrik je wel van’, zegt Jan Veuger, lector Maatschappelijk  Vastgoed op de Hanzehogeschool Groningen en adviseur over vastgoedmanagement. ‘De risico’s zijn groot. De maatschappelijk vastgoedportefeuille is groter dan de omvang van de kantoren- en winkelmarkt bij elkaar. Als je weet dat ook die markten fundamenteel zijn veranderd de laatste jaren en dat diverse maatschappelijke ontwikkelingen zorgen voor minder vraag naar maatschappelijk vastgoed, is het vreemd dat veel gemeenten niet aan risicomanagement doen.’ Op zijn minst zouden gemeenten moeten weten hoe hoog de huurinkomsten zijn en of alle vastgoed nog nodig is in het licht van de gemeentelijke kerntaken. Veuger: ‘Je kunt niet alle risico’s voorkomen, maar het begint met weten wat waar gebeurt en waarop je kunt sturen.’

Geen zicht op maatschappelijk rendement

Eenzelfde gebrek aan informatie ziet Veuger ten aanzien van het rendement van het maatschappelijk vastgoed. Als je daarnaar vraagt, wordt het stil, volgens hem. ‘Commerciële partijen kennen hun gebruikers uitermate goed; een belegger in winkelpanden weet precies hoe het met de schoenenbranche gaat. Maar gemeenten hebben geen zich op hoe het met de stichting gaat die zij onderdak verlenen en wat die in de toekomst wil. Ook gebruikerstevredenheid wordt maar weinig en pas sinds kort gemeten.’ Terwijl het toch logisch zou zijn om de ontwikkelingen naar meer individueel en buiten sporten te volgen met beleid voor het beheer van sportzalen, zegt Veuger. ‘Je kunt geld voor sport, zorg en onderwijs veel effectiever besteden dan aan leegstaande gebouwen.’

Koplopers

Er zijn wel koplopergemeenten die het goed doen. Veuger noemt Eindhoven als het gaat over rendement. De gemeente heeft een model ontwikkeld waarbij maatschappelijk vastgoedbeleid is gekoppeld aan de speerpunten voor de stad. ‘Met lagere huurprijzen voor maatschappelijk vastgoed kun je jonge ondernemers een kans geven en dynamiek krijgen in de stad. Dat is duidelijk te meten. Politiek kan het lastig zijn, want je moet uitleggen wat je wet en niet doet.’

Andere koplopers zijn onder andere Enschede, Almere, Hoogezand-Sappemeer en Utrecht. Met hen gaan Veuger en andere deskundigen vandaag in debat tijdens het Congres Barometer Maatschappelijk Vastgoed.