ruimte en milieu / Partnerbijdrage

Bedrijventerreinen als thuisbasis voor flexwoningen?

Potentiële thuisbasis met de vereiste flexibiliteit voor tijdelijke oplossing

12 april 2023
procap
Realisatie Flexwoningen District-U, in goede samenwerking tussen gemeente Vlaardingen en Fairland Studio’s

De woningmarkt in Nederland kampt al jaren met een groot probleem: woningnood. Het aantal mensen dat op zoek is naar een betaalbare woning is groter dan het aanbod. Hierdoor ontstaan lange wachtlijsten en moeten mensen genoegen nemen met een tijdelijke oplossing. Een van de oplossingen die steeds meer gemeenten overwegen, is het inzetten van flexwoningen op bedrijventerreinen. Zowel op verouderde bedrijventerreinen als op bedrijventerreinen waar voorlopig geen nieuwe bedrijven worden gebouwd. Daar zitten veel voordelen aan, maar ook een aantal haken en ogen.

Flexwoningen

Flexwoningen zijn tijdelijke woningen (voor een periode van 10 tot maximaal 30 jaar) die snel en gemakkelijk kunnen worden geplaatst, verplaatst en verwijderd. Ze worden vaak met duurzame materialen gebouwd en ze zijn ontworpen om in verschillende situaties te worden gebruikt. Flexwoningen kunnen verschillende vormen hebben, zoals containerwoningen, modulaire woningen of tiny houses. Deze woningen zijn ideaal voor mensen die snel een woning nodig hebben en voor mensen die op zoek zijn naar betaalbare huisvesting.

Een belangrijk voordeel van het inzetten op flexwoningen is de snelheid waarmee deze woningen kunnen worden gebouwd. Doordat deze woningen meestal in een fabriek worden geproduceerd en op de bouwplaats worden gemonteerd, kunnen ze in korte tijd worden opgeleverd. Hierdoor kan snel worden ingespeeld op de toenemende vraag naar betaalbare huisvesting.

Een ander voordeel is dat flexwoningen flexibel zijn in gebruik. Wanneer er minder behoefte is aan woningen op een bepaalde locatie, kunnen de woningen eenvoudig worden verwijderd en elders worden geplaatst. Dit betekent dat er niet alleen snel kan worden ingespeeld op de vraag naar woningen, maar ook dat er geen leegstand hoeft te ontstaan wanneer de vraag afneemt.

Bedrijventerreinen als locatie

In Nederland zijn veel verouderde bedrijventerreinen te vinden: gebieden waar oude fabrieken, loodsen en andere gebouwen staan die niet meer worden gebruikt. Veel van deze gebieden zijn (deels) verlaten en wachten op een nieuw toekomstperspectief. Door deze gebieden te transformeren naar een woonomgeving, te beginnen met braakliggende terreinen en parkeerplaatsen, kunnen gemeenten een nieuwe toekomst geven aan deze gebieden. Doorgaans kan relatief makkelijk op de al aanwezige nutsvoorzieningen aangesloten worden. Bij andere (buitenstedelijke) locaties is dit regelmatig een belemmerende factor in techniek en doorlooptijd.

Het bouwen van flexwoningen op bedrijventerreinen biedt een (tijdelijke) oplossing voor de woningnood en zorgt tegelijkertijd voor de revitalisering van deze verouderde gebieden. Ook andere bedrijventerreinen – zoals kantorenparken – worden gezien als potentieel geschikte woon(-werk)locaties. Zeker als deze ook nog eens dicht bij de (binnen)stad en bestaande voorzieningen zijn gelegen. Flexwoningen kunnen in dit geval ook helpen de transformatie naar een gemengd woon-werkgebied te versnellen. Ze vormen het beginstuk van een grotere ontwikkeling en kunnen, aangevuld met placemaking, weer levendigheid in het gebied brengen.

Het transformeren van bedrijventerreinen naar woonomgevingen biedt bovendien kansen voor nieuwe bedrijvigheid en werkgelegenheid. Wanneer er meer mensen wonen in een gebied, ontstaat er ook meer vraag naar voorzieningen zoals winkels en horeca. Dit biedt kansen voor ondernemers om zich te vestigen in deze gebieden en zo bij te dragen aan de lokale economie. Door de flexwoningen ontstaat een meer diverse en levendige buurt. Vaak wordt dit nog versterkt door gemeenschappelijke ruimtes en buurtinitiatieven. Dit draagt bij aan het vergroten van de sociale cohesie en het verbeteren van de leefbaarheid.

Steeds meer gemeenten bekijken de mogelijkheden om flexwoningen op (verouderde) bedrijventerreinen te realiseren. De beweegredenen zijn divers: minder impact op de omgeving (zoals mogelijke overlast, lagere standaard omgevingskwaliteit), katalysator voor gebiedsontwikkeling of simpelweg om vrije ruimte te vinden. Voorbeelden zijn Rotterdam (Nesselande), Almere (Kruidenwijk), Tilburg (Dokter Bloemenlaan), Nijmegen (Winkelsteeg), Arnhem (Rijnpark) en Zwolle (Oosterenk).

Kanttekeningen

Het is niet vanzelfsprekend om woningen op een bedrijventerrein te plaatsen, ruimte alleen is niet voldoende. Bedrijventerreinen zijn vaak functioneel ontworpen, met als zwaartepunt goede bereikbaarheid voor auto’s en/of zwaar verkeer. In de oorspronkelijke opzet is geen rekening gehouden met bewoning. Dit betekent bijvoorbeeld dat voorzieningen beperkt zijn, er weinig groen (en juist veel verharding) aanwezig is, er zijn weinig speelplaatsen en de kwaliteit van verblijfs- en ontmoetingsplekken (als ze er al zijn) is laag. Dit kan een negatieve invloed hebben op de leefbaarheid en veiligheid van het gebied.

Daarnaast zijn veel verouderde bedrijventerreinen – hoewel ze niet volledig in gebruik zijn – vaak nog wel deels operationeel. Er gelden bijvoorbeeld hogere geluidsnormen of er is sprake van een grote verkeersdrukte (bedrijfswagens/vrachtwagens), waardoor het een minder aantrekkelijke woonomgeving is.

Tot slot is het van belang om rekening te houden met de omvang van de ‘tijdelijkheid’. Tijdelijk klinkt kort, maar gaat het al gauw om 10 tot 15 jaar. Dit betekent dat ook in de tijdelijke situatie al behoefte gaat ontstaan aan een aantal basisvoorzieningen, zoals een sport- en een speelplek, een passende inrichting van de openbare ruimte, ruimte voor parkeren van auto’s en fietsen, etc. Hoe langer de tijdelijke situatie voortduurt, hoe belangrijker het is om de kwaliteit van de woonomgeving van begin af aan mee te nemen in het ontwerp- en ontwikkelproces. Impliciet is de aanname bij flexwonen vaak dat er gebruik kan worden gemaakt van al bestaande voorzieningen in de (nabije) omgeving. In bepaalde gevallen zal blijken dat de locatie ongeschikt is, omdat winkels, scholen, openbaar vervoer of andere voorzieningen niet of onvoldoende in de nabijheid aanwezig zijn.

Onderdeel van de oplossing

Flexwoningen zijn tijdelijke oplossingen en bieden geen garantie voor langdurige huisvesting. Ze bieden wel snel een betaalbare oplossing voor mensen die dringend een woning nodig hebben en verlichten hiermee de druk op de woningmarkt. Parallel aan deze tijdelijke oplossing blijft het inzetten op een brede aanpak om de woningnood op te lossen een vereiste.

Door samen te werken met onder andere ontwikkelaars en woningcorporaties kan de benodigde kennis en ervaring gebundeld worden om projecten succesvol te ontwikkelen. Ook kunnen zij zorgen voor een breed aanbod aan woningen, waardoor er voor meerdere doelgroepen woningen beschikbaar komen.

Waarom een goed idee

Bedrijventerreinen met ruimte zijn geschikte tijdelijke locaties voor flexwoningen. Het zijn gebieden waar eerder wordt geaccepteerd dat er tijdelijk afgeweken wordt van geluidsnormen en andere regelgeving ten aanzien van permanente woningen. Het kan een impuls betekenen voor het gebied, de bereikbaarheid is doorgaans op orde en mede daardoor kunnen kosten beperkt blijven. De eigenaren in het gebied zijn essentieel om de inpassing te laten slagen. Zij hebben vaak ideeën ten aanzien van de transformatie en hoe de leefbaarheid en veiligheid van tijdelijke woningen in de nabijheid van bedrijven het best geborgd kan worden.

Bedrijventerreinen zijn een potentiële thuisbasis voor flexwoningen en bezitten de vereiste flexibiliteit voor deze tijdelijke oplossing.

Tot slot

Procap publiceert regelmatig over dit onderwerp en werkt aan diverse projecten waar flexwoningen worden gerealiseerd. Op 11 mei 2023 organiseren we een Kenniscafé over flexwoningen. Tijdens deze bijeenkomst gaan we vanuit diverse invalhoeken in op de ‘voors’ en ‘tegens’ van flexwoningen.
Interesse? Stuur een mail naar info@procap.nl.

Plaats als eerste een reactie

U moet ingelogd zijn om een reactie te kunnen plaatsen.