Meer grip op maatschappelijk vastgoed

Gemeenten krijgen steeds meer grip op het beheer van hun gemeentelijke gebouwen. Een groeiend aantal gemeenten heeft een visie op vastgoedmanagement en neemt maatregelen om financiële risico’s te beperken. Althans, op papier.

Barometer Maatschappelijk Vastgoed

Die conclusies trekt Jan Veuger, lector Maatschappelijk Vastgoed aan de Hanzehogeschool Groningen, uit zijn onderzoek Barometer Maatschappelijk Vastgoed 2016. Van alle aangeschreven gemeenten vulden 167 de vragenlijst in.

Meer visie

Inmiddels heeft ruim vier op de vijf gemeenten een visie op vastgoedmanagement, dat is bijna tien procent meer dan vorig jaar. Een goede tendens, vindt Veuger, waaruit blijkt dat het onderwerp hoog op de agenda staat. Het zijn vooral de middelgrote en kleine gemeenten die nog wat achterblijven, ‘Want ja, hoe spannend is het als je maar twintig objecten hebt?’ Kleine gemeenten zoeken regelmatig samenwerking met elkaar of met grote buurgemeenten, om te zorgen voor meer professionaliteit.

Beter risicomanagement

Ook het risicomanagement verbetert, maar daar is nog wel een belangrijke stap te zetten, stelt Veuger. Kleine en middelgrote gemeenten hebben daar nog weinig beleid voor, maar ook gemeenten die dat wel hebben, moeten er nog actiever op gaan sturen. Veuger: ‘Een visie opstellen is stap een. Vervolgens moet je aan de slag met dat beleid. We zien nog steeds vastgoeddebacles, die je met actief risicomanagement had kunnen voorkomen; de gemiddelde belegger overkomt dat niet.’

Faillissement of betalingsregeling

Veuger noemt het voorbeeld van horecavastgoed, dat vaak in combinatie met cultuur (theater) of welzijn wordt geëxploiteerd. ‘Omdat horeca sterk afhankelijk is van inkomsten, zit daar een grote risiscofactor in. Als je ziet aankomen dat de huurovereenkomst gaat verlopen en de exploitaite is al lastig, dan kun je afwachten met risico op een faillissement of in gesprek gaan en kijken of je tot een betalingsregeling kunt komen.’

Knelpunten

Net als in voorgaande jaren staat het ontbreken van een kostprijsdekkende huur bovenaan de ervaren knelpunten bij het uitvoeren van maatschappelijk vastgoedtaken. ‘Als je alle kosten doorberekent, zoals volgens de accountancyregels moet, kom je al snel op een huur die hoger is dan de marktprijs. Gemeenten worstelen daarmee, welke prijs reken je dan aan maatschappelijke organisaties? En hoe verhoudt zich dat tot het subsidiebeleid?’

Verkoop

In de Barometer ziet Veuger een lichte daling voor de verkoop van maatschappelijk vastgoed. Hij ziet daarin een hoger realiteitsgehalte bij gemeenten, die selectiever kijken welke panden interessant zijn voor de markt. ‘Globaal zie je dat ongeveer de helft van wat je in de markt zet, wordt verkocht. Gemeenten gooien niet meer alles in de etalage met het idee: we zien wel.’

Vastgoed centraliseren

Een stijgende lijn is juist zichtbaar bij het aantal ambtenaren dat zich bezighoudt met vastgoedmanagement. Gemiddeld zijn er 28 fte’s binnen de gemeenten toebedeeld aan werkzaamheden op dat vlak, een verdubbeling ten opzichte van vorig jaar. Dat cijfer past in het beeld van toenemende professionalisering, zegt Veuger. Verder valt op dat steeds meer gemeenten hun vastgoedtaken (willen) centraliseren. ‘Dat is echt een verschuiving in beleid: vastgoed is van oudsher altijd heel versnipperd geweest over de verschillende beleidsafdelingen. Nu is de tendens om dat centraal te organiseren en aansturen, zowel bij kleine als grote gemeenten. Een goede ontwikkeling.’

Jan Veuger presenteert de onderzoeksresultaten op het Congres Barometer Maatschappelijk Vastgoed op 5 oktober.