De kunst van het doorstromen: treintjes in de woningmarkt

Doorstroming is een sleutelbegrip uit de volkshuisvesting. Het is een hogere kunst om treintjes te creëren, oftewel een keten aan verhuisbewegingen. Maar waarom lukt dat nu nog niet? Staren we ons blind op betaalbaarheid en seniorenwoningen?

‘Ik heb pas nog mijn vader verhuisd van een eengezinswoning naar een appartement. Hij gaf aan dat zijn huis te groot werd nadat mijn moeder is overleden, en hij begon op te zien tegen de trappen en de tuin die onderhouden moet worden’, vertelt Marjon van Meurs, ambtenaar stadsontwikkeling in de gemeente Rotterdam. Het is een uit het leven gegrepen voorbeeld van doorstroming in de woningmarkt. De 83-jarige vader van Van Meurs laat met zijn vertrek een ruime woning achter, waarin een nieuw gezin zich kan nestelen. Nu het aantal verhuisbewegingen in Nederland stagneert, maar de behoefte aan woningen huizenhoog blijft, zien bestuurders dit graag overal gebeuren: dat senioren hun intrek nemen in nieuwe toegankelijke appartementen, die de komende jaren bij duizenden verrijzen in de vele binnenstedelijke bouwprojecten.

Stoelendans

Het is een stoelendans, die door het ­opschuiven van ouderen ruimte creëert voor de doorstromende stellen of jonge gezinnen, en vervolgens ook voor de nog weer jongere groep starters. Minister De Jonge van Volkshuisvesting verordonneert daarom dat van de 900.000 nieuwe woningen tot en met 2030 bijna een derde voor ouderen geschikt moeten zijn. Van die 290.000 moet het in 170.000 gevallen gaan om nultredenwoningen. Dit zijn huizen die zowel buiten als binnen geen trap hebben.

Ook in Rotterdam worden momenteel ­vooral appartementen gebouwd en minder grondgebonden woningen. ‘Het mooie is dat als je gewoon bouwt volgens het Bouwbesluit al die woningen vanzelf al rollatortoegankelijk zijn’, zegt Van Meurs over die appartementen. Zekerheidshalve benadrukt de gemeente Rotterdam bij elke ontwikkelaar dat deze woningen ook voor ouderen geschikt moeten zijn, maar in wezen is dat ten overvloede.

In de nieuwe Woonvisie van Rotterdam duikt het sleutelwoord ‘doorstroming’ tientallen keren op. Het brandpunt ligt niet alleen op de senioren. Doordat het aantal huishoudens naar verwachting groeit van 333.000 nu naar 381.000 in 2040 moet er flink worden gebouwd voor midden- én hogere inkomens. Hiermee worden de doorstromers bediend die een leeg huis achterlaten voor de ­starters. Starters beginnen namelijk bijna nooit in nieuwbouw.

Vraagtekens

Maar Rotterdam vestigt de blik ook op ­senioren. Er zouden in de gemeente 8.000 ouderen zijn die kleiner willen wonen. Om hen te helpen zijn er seniorenmakelaars en doorstroomcoaches. Ook zijn er bewustwordingscampagnes die ouderen moeten prikkelen om de gedachten eens te laten gaan over een nieuwe woonplek.

Gemeentebeleid dat kijkt naar lokale ­behoeften kan verstandig zijn, vindt Taco van Hoek, directeur van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB). Waar hij vraagtekens bij zet, is als politiek Den Haag deze nadruk op nieuwbouw voor ouderen voor het hele land van toepassing verklaart. En dat met hoge streefcijfers. Onderzoekers van zijn instituut sloegen aan het rekenen en trokken de conclusie dat de eis van 290.000 nieuwe seniorenwoningen niet reëel is. ‘Cijfermatig kan de toekomstige vraag van oudere huishoudens naar toegankelijke woningen (…) ruimschoots worden opgevangen met het vrijkomende aanbod als ­gevolg van sterfte en institutionalisering ­onder ouderen’, rapporteerden de onderzoekers dit jaar.

Maar ouderen willen helemaal niet verhuizen, joh.

Overtekend

Bovendien wíllen veel ouderen helemaal niet verhuizen. ‘Om een aardig voorbeeld te geven’, zegt Van Hoek: ‘Jaren geleden maakte ik een rondje langs gemeenten en werd er een verhaal verteld over ­Rotterdam. Daar wilden ze een seniorencomplex bouwen. Het project was vier keer overtekend. Vervolgens gingen ze het bouwen. Toen het werd opgeleverd, bleek er opeens niet genoeg animo meer. Toen ze gingen kijken bij de mensen die zich hadden ingeschreven, bleek het centrale antwoord: het hoeft nog niet.’ Dat zegt volgens hem veel over hoe ouderen erin zitten. ‘Op het moment dat ze moeilijk de trap op komen, dat ze de tuin niet meer goed kunnen onderhouden of dat een partner wegvalt, willen ze wel de overstap maken. Maar zo niet, blijven ze liever in hun huis wonen.’

Uit zijn mouw

Hij schudt een voorbeeld van een ander ­gemeente uit zijn mouw. ‘Ze hadden vijfduizend woningen in de planning, en het viel mij op dat het allemaal binnenstedelijk was. Dat waren alléén appartementen. Ik vroeg: “Moet je ook niet wat woningen met een tuin hebben? Daar zal toch ook behoefte aan zijn?” Toen was het antwoord: “Nou nee, want ouderen schuiven door en laten die woningen achter.” Maar dat is niet geredeneerd vanuit de behoefte van ouderen zelf. Dat is eerder afgeleid uit de gedachte: we willen graag binnenstedelijk bouwen en dan kom je uit op veel appartementen.’

De verhuisbereidheid onder ouderen is inderdaad laag, bevestigt Paul de Vries. Hij doet al sinds 1987 woningmarkt­onderzoek, de laatste jaren bij het Kadaster. ‘Vaak wordt eraan gedacht om doorstroming te bevorderen voor mensen die 65-plus zijn. Dat zijn, in goed Nederlands, de empty nesters. De kinderen zijn het huis uit, dus hebben ze kamers over’, zegt De Vries. ‘Maar die mensen willen helemaal niet verhuizen, joh. Zij vinden het niet erg dat ze een kamer over hebben: dat wordt een logeerkamer voor de kleinkinderen, of een hobbykamer. En ze zijn gewend geraakt aan de buurt.’

Lees de rest van dit achtergrondstuk in nummer 9 van Binnenlands Bestuur, dat straks ook online staat.