Directeur Taco van Hoek van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) vindt dat gemeenten bij beslissingen over woningbouw veel te weinig kijken naar kosten en baten: ‘Op dat punt hebben wij geen traditie. De ruimtelijke ordening is een domein dat sterk wordt overheerst door planologen en juristen. Een economische analyse blijft meestal achterwege. Terwijl we er veel van kunnen leren als systematisch zou worden bekeken hoe het beter of slimmer kan. De woningbouw moet een voorbeeld nemen aan de infrastructuur, waar maatschappelijke kosten-baten-analyses volledig zijn ingeburgerd.’
In opdracht van rijksbouwmeester Liesbeth van der Pol heeft het EIB de kosten van binnenstedelijk bouwen afgezet tegen de kosten van woningbouw buiten de bebouwde kom. Een exemplaar van het onderzoeksrapport werd deze week overhandigd aan Chris Kuijpers, directeur-generaal ruimte bij het ministerie van Infrastructuur en Milieu. Dit gebeurde op een symposium van het Atelier Rijksbouwmeester en het Nirov. Van der Pol is een hartstochtelijk pleitbezorger van binnenstedelijk bouwen om de open ruimte te sparen.
Binnenstedelijk bouwen kan veel goedkoper
Woningen bouwen in de binnenstad of de dorpskern hoeft lang niet zo duur te zijn als wordt gedacht. Zeker als de overheid zich flexibeler…
Het EIB onderzocht 150 woningbouwprojecten die in de periode 2004-2007 hun beslag hebben gekregen. Een van de belangrijkste conclusies is dat bouwen in het weiland meestal goedkoper is dan bouwen in de stad. Op een binnenstedelijke locatie ontstaat een gemiddeld exploitatietekort van 10 duizend euro per woning, terwijl op zogeheten uitleglocaties per woning gemiddeld 8 duizend euro winst wordt gemaakt.
Toch ligt het beeld genuanceerder naarmate verder op de projecten wordt ingezoomd, stelt het EIB. De ongunstige cijfers voor binnenstedelijke locaties worden ‘in belangrijke mate’ veroorzaakt door bouwprojecten op zogeheten brownfields, zoals oude fabrieksterreinen of spoorwegemplacementen, waar eerst fors moet worden gesaneerd voordat er kan worden gebouwd. Hier kunnen de exploitatietekorten oplopen tot 40 duizend euro per woning. Maar als huizen worden neergezet op plekken in de binnenstad die relatief gemakkelijk zijn te ontwikkelen (greenfields), dan ontstaat volgens het EIB een heel ander beeld.
Tegelijkertijd lijkt woningbouw op uitleglocaties vaak goedkoper dan het in werkelijkheid is. Dit komt onder meer doordat kosten voor de aanleg van infrastructuur of openbaar vervoer dikwijls buiten de grondexploitatie om worden geregeld. Al met al kan binnenstedelijk bouwen op een greenfield volgens het EIB ‘financieel-economisch concurrerend’ zijn met woningbouw in een weiland.
Streefwaarden
Op verzoek van Van der Pol heeft het EIB ook bekeken of op relatief dure binnenstedelijke bouwprojecten kosten kunnen worden bespaard, of hogere opbrengsten kunnen worden behaald. Hiertoe nam het instituut acht projecten gedetailleerd onder de loep. Met relatief geringe aanpassingen kunnen per woning al gauw duizenden euro’s worden bespaard, stelt het EIB. De voordelen kunnen blijkens het rapport in uitzonderingsgevallen oplopen tot 30 duizend euro per woning.
Volgens EIB-directeur Van Hoek hebben bouwers vooral veel last van ‘de inflexibele wijze’ waarop regels worden toegepast. Versoepeling van geluidsnormen en brandweereisen kan geld opleveren, maar ook voorschriften op het gebied van parkeren of de binnenruimte van woningen leiden soms tot onnodig hoge kosten, vindt Van Hoek.
‘De regels zijn star, er is geen ruimte voor flexibiliteit. Aan een inhoudelijke afweging kom je dan niet toe. Neem bijvoorbeeld het Bouwbesluit. Dat is ooit bedoeld geweest als minimumwetgeving. Maar er zijn steeds meer wensen en eisen in opgenomen, waardoor het nu een zeer lijvig boekwerk is geworden’, aldus Van Hoek.
Het EIB pleit voor een ‘meer pragmatische’ opstelling van de overheid. Volgens Van Hoek zou een onderscheid moeten worden gemaakt tussen harde eisen waaraan niet te tornen valt, doelstellingen die op verschillende manieren mogen worden gerealiseerd, en ‘streefwaarden’ waarvan kan worden afgeweken als daarmee aantoonbaar belangrijke voordelen zijn te behalen.
In het rapport wordt geopperd dat gemeenten ‘een kleine commissie van deskundigen’ in het leven kunnen roepen. Deze commissie zou verzoeken om van de regelgeving af te wijken, kunnen beoordelen, waarna het college van B en W een beslissing neemt. Van Hoek benadrukt dat het aan ‘de politiek’ en aan gemeenten is om actie te ondernemen.
Smallere trap, grotere keuken
In het onderzoeksrapport van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) wordt diverse malen gewezen op het voorschrift van de vereiste afmeting van een trap. In het Bouwbesluit zijn hiervoor minimumafmetingen opgenomen. Een iets smallere trap kan volgens het EIB echter net zo veilig zijn, en tegelijkertijd aanzienlijke ruimtewinst opleveren. ‘Dan kan je die kleine keuken misschien wel 2 vierkante meter groter maken’, zegt EIB-directeur Taco van Hoek. Volgens Van Hoek leidt vasthouden aan het Bouwbesluit in zo’n situatie tot geen enkel voordeel, maar alleen tot verlies voor de consument.
Reacties: 6
U moet ingelogd zijn om een reactie te kunnen plaatsen.
Dus in plaats van het bouwen in het groen om de stad, gaan we nu bouwen in het groen in de stad?
En we laten de geluidsnormen en brandweereisen (woonkwaliteit) even los voor het financieel aantrekkelijk maken van bouwen op binnenstedeljke locaties.
Ik ben juist heel blij met hetgeen er in jaren bereikt is op het gebied van woonkwaliteit.
Hoe denkt u erover?
Dus, Liesbeth vd Pol, we laten de zgn brownfields (die we wél hebben) maar even links liggen (wie gaat dáár dan kosten-baten-bewust mee aan de slag?). We moeten daarentegen naar de greenfields. Die hebben we niet meer, die zijn al op. Detail.
Omdat binnenstedlijk bouwen mogelijk te maken moeten de voorschriften die te maken hebben met kwaliteit en veiligheid aan de kant ("flexibel mee omgaan" heet dat, of nóg erger: "slimme oplossingen" daarvan weet werkelijk niemand wat die inhouden).
De wegenbouw wordt de woningbouwers ten voorbeeld gesteld. Vandaar dat productie van infrastructuur zoveel soepeler verloopt dan de woningbouw, of niet soms? Nou dan.
Overigens, als er toch soepel en flexibel met de bouwbesluitregels mag worden omgegaan, dan mag dat ook op de uitbreidingslocaties.
Dáár zullen de winsten van de ontwikkelaars nóg verder stijgen.
Ze zullen maar wat graag nog véél meer woningen bouwen dan ze nu al doen...
Goed dat Liesbeth van der Pol de maatschappelijke discussie aanzwengelt.
De kredietcrisis is ook ergens goed voor geweest, namelijk dat we weer creatief, maatschappelijk leren denken. Een flinke sanering in de bouwwereld en de gemeentelijke grondbedrijven schept ruimte. Welke 'veldwerker' kent niet de voorbeelden van oude haven- en industrietrreinen, de hopeloze en troosteloze bedrijventerrein van 40 jaar geleden, etcetera. Er zijn voldoende alternatieven voor het dicht bouwen van de groene polders.
Eind zeventiger jaren en begin jaren tachtig van de vorige eeuw verschenen er studies naar de kosten van inbreiding respectievelijk uitbreiding van steden. Een van de conclusies was dat tot dan toe in de vergelijking van kosten onvoldoende gekeken werd naar de exploitatie op langere termijn. Uiteindelijk betekent een groter openbaar domein ook hogere onderhoudskosten en op termijn ook hogere kosten van vervanging of vernieuwing. Wat mij stoort is de ongelooflijk kortzichtige visie van de onderzoekers op de sociale en culturele betekenis van de zogenaamde greenfields in de bestaande stad. Natuurlijk is de waarde daarvan niet zomaar in geld uit te drukken, maar dat wil nog niet zeggen dat je deze gebieden die vaak van grote betekenis zijn voor bewoners zomaar mag opofferen. Ik vrees dat we weer terug zijn bij het eendimensionale denken van de boekhouders. Juist van de Rijksbouwmeester verwacht ik dan meer tegenspel. Terecht wordt er in de reacties op gewezen dat er dan helemaal niets meer gebeurt met de brownfields. Dat is pas verspilling van ruimte.
Interessante studie - en op een goed moment. Met de stagnerende woningmarkt en het besef dat niet al het Nederlandse groen kan worden bebouwd, is het 'optimaliseren' van de stedelijke bebouwing een mooie kans. Een kans om mensen dicht bij de voorzieningen te brengen die ze wensen, en om situaties in de stad te verbeteren.
De schrijvers van het stuk hebben daarbij 'brown fields' en 'green fields' op het oog. Bij 'brown fields' is het duidelijk: bijvoorbeeld verouderde industrie saneren. Maar helaas is 'green fields' ietwat ongelukkig gekozen. De onderstaande reacties (Criticus en Wiegerinck) gaan direct in op het bebouwen van de laatste stukjes groen in de stad. Als je het stuk zelf leest kom je er achter dat men "gemakkelijk
te ontwikkelen functieveranderingslocaties" bedoelt met 'green fields'. Oftewel een verouderde woonwijk bijvoorbeeld. Dat geeft al een heel ander beeld.
Nee, ik ben blij met deze studie. Geef maar eens wat aandacht aan de kansen die er in een stedelijke omgeving zijn, voordat je voor de makkelijke optie van bouwen in een weiland gaat.
Het probleem bij het herontwikkelen van brownfields is dat de kosten ten gevolge van sloop van bebouwing en het saneren van bodemverontreiniging zo hoog zijn dat er maar weinig mag worden betaald voor zo'n locatie, zeker in het licht van de huidige moeizame afzet van bouwrijpe grond. Eigenaren van dergelijke locaties houden echter vast aan te hoge vraagprijzen waardoor er geen transacties plaatsvinden. Pas als de vraagprijzen van de brownfields flink gaan zakken komt er weer beweging in de binnenstedelijke herstructurering van verouderde bedrijventerreinen. Subsidies om de exploitatietekorten te dekken zijn in dat verband niet slim, ze leiden er alleen maar toe dat er geen prijscorrectie plaatsvindt.