Wonen mixen met werken

Amsterdam wil bij Sloterdijk grootschalig woningen bouwen op een bedrijventerrein. Interessant wegens de goede verbinding met de stad, maar de daar gevestigde industrie moet er niet te veel last van hebben. ‘De pijn moet gezamenlijk gedragen worden.’

Aan de gemeentelijke zoektocht naar woningbouwlocaties ontsnappen ook de moeilijkste plekken niet meer. Zo valt het oog op bedrijventerreinen. Vaak lagen die veertig, vijftig jaar geleden aan de rand van de stad, maar tegenwoordig geldt dat als interessante plek voor woningbouw. De terreinen zijn doorgaans goed verbonden met de stad en groot genoeg voor grootschalige nieuwbouw. Maar er is wel meteen een probleem: op dergelijke locaties zitten veelal maakbedrijven die niet zomaar kunnen verhuizen en die niet zelden ook eigenaar zijn van de grond.

En bedrijventerreinen mogen dan niet altijd even mooi zijn en ook nogal eens te maken hebben met leegstand en ‘rotte plekken’ – dat betekent bepaald niet dat ze geen waarde hebben. Een groot deel van het geld in Nederland wordt hier verdiend. Veel bedrijven willen er helemaal niet weg.

En de schaarste aan alternatieve locaties in de nabijheid versterkt die wens. Van woningbouw in hun domein moeten de meeste bedrijven niks hebben.

In opdracht van de gemeente Amsterdam zochten architectenbureau Heren 5 en de gebiedsontwikkelaars STIPO en AM naar een oplossing. Hoe ontwikkel je een groot bedrijfsgebied als Sloterdijk I Zuid, waar veel maakbedrijven zijn gevestigd, tot een woongebied waar bedrijven ook een rol kunnen spelen?

We denken nog te veel in gescheiden bestemmingen

In de casestudy ‘Superplinten’ komen ze met ruimtelijke voorbeelden hoe je bedrijfsruimten op de onderste lagen kunt realiseren en tegelijkertijd mensen in appartementen daarboven kunt laten wonen en een prettige leefomgeving kunt creëren.

Het wordt in Nederland eigenlijk nog niet op deze schaal toegepast, weet Mieke Verschoor, ontwikkelingsmanager Mixed Zones bij AM. ‘We denken in Nederland nog altijd heel erg in gescheiden bestemmingen; een gebied is bedoeld voor bedrijven of voor woningen. Maar wonen is tot op zekere hoogte best te mengen met productieve bedrijvigheid.’

Mixed use

Verschoor deed zelf onderzoek naar het mengen van wonen en werken in Parijs, waar mixed use sinds een aantal jaren ongeveer de norm is geworden. ‘Zomaar een high-end kantoor neerzetten kan daar niet meer. Het is daar inmiddels vanzelfsprekend dat nieuwe woningen en kantoren worden gemengd met soms bijzondere functies, zoals inpandige hubs voor stadslogistiek, datacenters, productielaboratoria en sportvelden. Er zijn inmiddels mooie voorbeelden te vinden.’

Uiteindelijk zullen de kosten hoger zijn en de opbrengsten lager

Ook in Nederland kijkt een aantal gemeenten inmiddels naar dit soort dubbelgebruik. Maar hier kunnen ze dat niet zomaar even voorschrijven. ‘Het vergt een goede samenwerking tussen ontwikkelaars, gemeenten, bedrijven, grondeigenaren en mogelijk woningbouwcorporaties’, vertelt Verschoor. ‘Dit proces is anders dan in een traditionelere gebiedsontwikkeling. Zo moet je hier vanaf het begin in gesprek gaan over elkaars belangen, wensen en mogelijkheden. Uiteindelijk zullen de kosten hoger zijn en de opbrengsten lager. Maar die pijn moet wel gezamenlijk gedragen worden. Ontwikkelaars en bouwers zullen genoegen moeten nemen met een lagere winstmarge en hun eigen bedrijfsvoering hier op moeten inrichten. Gemeenten moeten een lagere grondprijs hanteren.’

Een van de eerste gebieden waar zo’n gemengde stedelijke wijk moet ontstaan, is wat Amsterdamse stadsplanners omschrijven als Sloterdijk I Zuid. Het is een vrij typisch, in rechte lijnen ontwikkeld bedrijventerrein. De komende jaren moet het gebied langs de Transformatorweg veranderen in een dichtbebouwd woongebied, vooral bereikbaar met de fiets en het openbaar vervoer. Maar tegelijkertijd moet er ook plek zijn voor het merendeel van de bedrijvigheid die er nu is gehuisvest.

Sloterdijk I Zuid is ook een eerste stap voor de plannen van de gemeente met mixed-use zones. Het is een van de twaalf gebieden in het bedrijvige westen van de stad waar de komende dertig jaar de grootste stadsuitbreiding gaat plaatsvinden: Haven-Stad. In Sloterdijk I Zuid moeten de komende jaren zo’n 4700 woningen en nieuwe bedrijfsruimtes worden gebouwd. Om die transformatie stapsgewijs vorm te geven, is de wijk volgens de bestaande rechte structuur in zes blokken verdeeld, met elk blok een eigen ‘blokpaspoort’, waarin staat hoeveel ruimte er moet zijn voor woningen, bedrijven en andere voorzieningen als scholen en winkels.

Eerste stap

Onlangs vierde projectmanager Paul Moons van de gemeente Amsterdam de eerste stap in de realisatie. De gemeente sloot een intentieovereenkomst met de grondeigenaren en pachters in blok IV om zevenhonderd woningen, voorzieningen en bedrijfsruimtes op die plek te ontwikkelen. ‘Wat er zo mooi aan is, is dat het om een blok gaat met negen verschillende eigenaren en pachters. In dit proces is het belangrijk dat de partijen gezamenlijk optrekken en van ieder blok een collectief project te maken.

Het is erg moeilijk om iedere eigenaar een eigen project te laten starten, want niet alles kan op elke kavel binnen een blok. Er zal dus uitruil moeten plaatsvinden. En veel van wat we tegenkomen, moet door alle partijen samen worden geregeld: er moet een gezamenlijk warmtesysteem worden aangelegd en zowel afval- als fietsvoorzieningen moeten inpandig worden opgelost.

Vaak dreigt de bedrijvigheid een stiefkindje te worden

Bovendien dient het gebied te worden opgehoogd. In sommige gevallen moeten bedrijven, tijdelijk of definitief, verhuizen. Je kunt niet bouwen bovenop de dozen die er nu staan. Er zal gesloopt moeten worden.’

Volgens Moons is het van belang dat de waarde van het gebied als werkomgeving niet uit het oog wordt verloren. ‘Vaak krijgt de woningbouw in dit soort processen alle aandacht en dreigt de bedrijvigheid een stiefkindje te worden. Maar dit is geen anoniem bedrijventerrein. Het is al zo’n vijftig jaar een werkgebied waar veel mensen een groot deel van hun leven hebben gewerkt. In blok IV zit een wasstraat, een groothandel, garage, bouwbedrijven en een metaalbewerkingsbedrijf. Door die bedrijvigheid hier een plek te geven, behouden we die waarde.’

Op de bok

Het ontwikkelen van wonen en werken in de verschillende blokken is een proces waarbij de gemeente niet veel controle heeft over het tempo. Amsterdam wil vooral dat eigenaren, pachters en bedrijven met een ontwikkelaar zelf een plan ontwikkelen, mits binnen de contouren van de blokpaspoorten. Moons: ‘Dat kan best moeilijk zijn, omdat veel partijen in dit gebied daar geen ervaring mee hebben. Voor sommige partijen is een omslag in het denken nodig. Maar soms zijn er maar een paar enthousiaste mensen binnen zo’n blok nodig om de anderen mee te krijgen. Bij blok IV hebben twee partijen de rest echt bij elkaar gebracht. Dat zoeken we nu ook in de andere blokken.’ Volgens Mieke Verschoor van AM is er zeker interesse van gebieds- en projectontwikkelaars om in Sloterdijk in te stappen. ‘Het blijft een interessant gebied: het heeft een fantastische ligging en het is groot genoeg om echt volume te maken. En het is Amsterdam.’

Toch zou ze ervoor willen pleiten dat de gemeente meer ‘op de bok’ gaat zitten in het proces. ‘De gemeente faciliteert nu vooral. Dat is heel goed, maar uiteindelijk moet er een wijk Haven-Stad van meer dan 50.000 woningen worden ontwikkeld. Om in dat lange proces in te stappen, zoeken partijen een sterke gemeentelijke projectorganisatie met draagvlak en mandaat. Die kan wat meer op afstand van de gemeentelijke lijn organisatie opereren, de continuïteit waarborgen en eventuele dwarsliggers over de streep trekken.’

Maar volgens Moons zal een projectorganisatie weinig verschil maken met de aanpak die nu is gekozen. ‘Een projectorganisatie staat voor dezelfde opgaven. Uiteindelijk is deze aanpak voor alle partijen nieuw, en willen we in eerste instantie vooral de gezamenlijke aanpak benadrukken. De gemeente heeft verschillende mogelijkheden om partijen mee te laten werken in een gebiedsproces, maar ik denk dat we ons als gemeente vooral niet streng moeten opstellen.

Dan haal je de energie en de creativiteit eruit. In deze fase is het vooral learning on the job. Kijk, uiteindelijk is het duidelijk: dit gebied gaat veranderen in een werk- en woonwijk. Daar moeten we samen uitkomen. Maar we willen er ook gezamenlijk iets heel moois van maken. Dat moet vooropstaan.’