of 60831 LinkedIn

Onderzoek: grondprijs kan ook te laag zijn

Helpen lagere grondprijzen de versnelling van de woningbouw? Nee. Onderzoek laat zien dat het vooral hogere winsten oplevert voor de ontwikkelaars. In opdracht van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) deed de Stec Groep onderzoek naar grondbeleid, grondprijsbeleid en grondprijsmethoden bij gemeenten.

Helpen lagere grondprijzen de versnelling van de woningbouw? Nee. Onderzoek laat zien dat het vooral hogere winsten oplevert voor de ontwikkelaars.

In opdracht van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) deed de Stec Groep onderzoek naar grondbeleid, grondprijsbeleid en grondprijsmethoden bij gemeenten.

 

Staatssteun

Het rapport Wat is grond waard? laat zien dat er een gevaar zit in (te) lage grondprijzen. Gemeenten moeten marktconforme grondprijzen rekenen, anders is sprake van staatssteun. Dat geldt overigens ook bij andere sectoren dan woningbouw, zoals bedrijventerreinen. Een uitzondering is er alleen voor sociale woningbouw en maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk. Aan organisaties als woningcorporaties mogen gemeenten staatssteun verlenen door grond onder de marktwaarde te verkopen. Het gaat in die gevallen dan om de uitvoering van diensten van algemeen economisch belang.

 

Lange procedures

Een verlaging van de gemeentelijke grondprijs tot beneden de zogeheten residuele grondwaarde betekent dat ontwikkelaars of de eerste kopers staatssteun ontvangen. Dat is niet geoorloofd. ‘Ook zijn de grondprijzen niet de oorzaak van de woningnood; onder andere huishoudensgroei, lange procedures en veranderende wet- en regelgeving zorgen voor achterblijvende nieuwbouwproductie’, aldus de onderzoekers. Een lagere grondprijs zou volgens hen bovendien niet leiden tot een lagere woningprijs. ‘De woningprijs is in belangrijke mate afhankelijk van de woningprijzen in de bestaande bouw. De extra winst zou bij een lage grondprijs gaan naar de ontwikkelaar, die de grond voor een lagere prijs van de gemeente heeft aangekocht.’ 

 

Actueel prijsbeleid

Uit het onderzoek komt verder naar voren dat bijna twee op de drie gemeenten een openbaar en vastgesteld grondbeleid hebben. ‘Dat is positief, want vastgesteld en openbaar beleid schept kaders en zorgt voor wederzijds begrip. Transparantie helpt bovendien het onderhandelingsproces. Dat geldt natuurlijk ook voor de kant van de ontwikkelaar.’

Ongeveer driekwart van de gemeenten heeft een actueel grondprijsbeleid heeft. Van bijna een kwart van de gemeenten is het grondprijsbeleid minder actueel. Dat betekent volgens de onderzoekers echter niet per se dat het beleid niet meer van kracht is. Een van de redenen voor een verouderd grondbeleid is het gebrek aan grondposities voor grotere locaties voor woningbouw of bedrijventerreinen.

De onderzoekers deden literatuuronderzoek, namen het grondprijsbeleid van 100 gemeenten door en voerden gesprekken met vijf gemeenten, enkele wetenschappers en met de Neprom en NVB, de branchevereniging voor bouwers en ontwikkelaars.

Verstuur dit artikel naar Google+

Gerelateerde artikelen

Reageer op dit artikel
















Even geduld a.u.b.

Reactie op dit bericht

Door Spijker (n.v.t.) op
1. De prijzen voor woningen en voor de onderliggende grondprijs wordt bepaald via de wetten van vraag en aanbod.
2. De woningmarkt wordt beheerst door de woningbouwcorporaties en projectontwikkelaars en dat is maar goed ook vanwege de daaraan verbonden hoge risico's. Nog niet zo lang geleden raakten veel gemeenten met veel bouwgrond in eigendom in de grootste financiële problemen.
3. Via af te sluiten exploitatieovereenkomsten voor de bijbehorende infrastructuur (ook de sociale infrastructuur), groenvoorziening en sport- en speelvoorzieningen) hebben gemeenten volop de kans en gelegenheid om mee te eten uit de goed gevulde ruif.

Door Kees Brouwer op
Het stuk over staatssteun lijkt mij wat kort door de bocht. In het artikel staat: "Gemeenten moeten marktconforme grondprijzen rekenen, anders is sprake van staatssteun.". Bij mijn weten is van staatssteun pas sprake wanneer het voordeel uit staatsmiddelen bekostigd is én dit voordeel selectief is (naast andere criteria). Als de lage grondprijs is vastgelegd in grondbeleid dan geldt dit voor iedere ontwikkelaar. Er is dan geen sprake van selectief voordeel. Waarom zou er dan sprake zijn van staatssteun?
Door Anton Maris op
Hoe kan de overheid spreken over marktconforme grondprijzen terwijl zij zelf door het vaststellen van bestemmingsplannen aan de koppen draait die de schaarste veroorzaken!
Bouwgrond zou ook kunnen worden aanbesteed waarbij die projectontwikkelaar de grond mag aankopen die de beste prijs kwaliteit verhouding levert aan de kopers van de woning.
Residuele grondwaarde is al helemaal een typische waarde. Alsof bouwgrond een soort 'rest kostenpost' is voor de projectontwikkelaar.
Door Hans op
Ergo: zorg er voor dat er geen ontwikkelaar tussen zit of kan komen. Dan kan je als overheid rechtstreeks aan de particulier verkopen en kan de grondprijs dus nooit te laag zijn.
Door Jan op
@Frank Zuylen. Erfpacht heeft m.i. grote nadelen. De gemeente laat veel geld in de grond zitten dat voor andere nuttige doeleinden gebruikt had kunnen worden. Slechts langzaam komt er via de erfpachtscanon geld binnen. Voor de erfpachter zijn er ook grote nadelen: de canon wordt door indexering steeds hoger en na afloop van de erfpachttermijn meestal ineens nog véél hoger. Naarmate de erfpachtstermijn is verstreken, wordt de woning bovendien slechter verkoopbaar. En de gemeente kan allerlei voorwaarden in de erfpachtsakte opnemen waarmee je als bewoner vaak niet blij bent. Voldoe je niet aan die voorwaarden, dan kan de gemeente boetes opleggen of de erfpacht zelfs opzeggen. Ik raad iedereen af een huis op erfpachtgrond te kopen.
Door Frank Zuylen (stedebouwkundige, burger.) op
Slim idee van JAN. Een andere optie is de grond onder woningbouw uit te geven in erfpacht. Ik weet niet of de Europese regels daar ook een vorm van overheidssteun in zien. Ik had trouwens het idee dat de Europese regels vooral opgesteld zijn om bevoordeling van eigen bedrijven te voorkomen.
Op dit moment is het systeem pervers. Gemeenten hebben er kennelijk belang bij wanneer projectontwikkelaars in hoge dichtheden en hoog bouwen. Zelfs wanneer de woningprogramma's van de ontwikkelaars eigenlijk niet aansluiten op de lokale woningbehoefte. Woningnood heeft per definitie een lokaal of regionaal karakter. Projectontwikkelaars maken producten voor een bredere markt. En zo kan het gebeuren dat kopers van elders de schaarse plekken inpikken. Want de grond kan maar één keer worden uitgegeven.
Er zit nog een rafelrandje aan het huidig systeem: als de grondprijs voor nieuwbouw omhoog gaat stijgt ook de WOZ-waarde van bestaande woningen. De gemeente profiteert dus op twee manieren van hoge grondprijzen.
Door Jan op
Een m.i. goed idee zou zijn om voor goedkope koopwoningen een lagere grondprijs te berekenen en de grond rechtstreeks aan de eerste bewoner te verkopen, waarbij het verschil met de marktprijs van de grond (geïndexeerd) alsnog door de koper aan de gemeente moet worden betaald zodra hij tot verkoop overgaat. Dit kan worden afgedekt door een tweede hypotheek op het huis te vestigen, in dit geval ter nakoming van deze verplichting, dus niet ter nakoming van een geldlening. Zo kan de projectontwikkelaar er nooit van profiteren en krijgt de gemeente op termijn toch de volle grondprijs. De koper zit dan zolang hij er woont op lagere hypotheeklasten. Zelfs Europa zou deze constructie toch moeten goedkeuren, lijkt me.

Vacatures

De nieuwste whitepapers

Van onze partners