of 62812 LinkedIn

'No cure, no pay gebruikt probleem waardebepaling'

Beeld: Shutterstock
Beeld: Shutterstock

No-cure-no-pay-bedrijven maken ongewenst gebruik van het systeem van waardebepaling, zegt Jan Geert Bakker, voorzitter van de Landelijke Vereniging van Lokale Belastingen. Het recente rapport over de ncnp-werkwijze in de Waardering onroerende zaken (WOZ) gaat door nuance voorbij aan het werkelijke probleem in de uitvoering, vindt Bakker, maar het klopt wel dat de waardebepaling de kern is. ‘Het probleem gaat alleen maar groeien.’

Bent u het eens met de conclusie van het Wetenschappelijk Onderzoek- en Documentatiecentrum dat ncnp-bedrijven niet ‘profiteren’?

Bakker: ‘Ik ben het eens met de conclusie van het WODC dat de kern van het probleem de waardebepaling is. Gezien de grote aantallen woningen is het noodzakelijk om de WOZ-waardering met behulp van modellen uit te voeren. Het stelsel van waarderen gaat er echter van uit dat iedere individuele woning apart en heel precies wordt gewaardeerd en dat is niet de werkelijkheid van de uitvoeringspraktijk. Ik heb ook wel kritiek op het rapport, maar het signaleert dit probleem terecht. Ncnp-bedrijven maken hier gebruik van.’

 

Het WODC schrijft in het rapport onder meer dat, aangezien met behulp van modellen grote hoeveelheden woningen worden vergeleken, het niet vreemd is dat problemen zich voordoen als er bij bezwaren naar individuele woningen wordt gekeken.

 

‘Dit is geen kleinigheidje’, zegt Bakker. ‘Wij als uitvoerders zeggen dat hier een probleem ligt. Als we dat probleem niet boven water brengen dan zal het groeien en dan zal het over een paar jaar zo ver zijn, net als bij de toeslagen, dat we roepen: wat is er nou gebeurd? Dit kost de maatschappij nu al miljoenen en die kosten hebben geen positief maatschappelijk effect. Het waarderen van woningen is maatschappelijk van groot belang, maar het geprocedeer over geringe verschillen met ncnp-bedrijven is dat niet.’

 

Dat belanghebbenden een preciezere waardering van hun woning krijgen, is dat geen positief effect?

‘Mijn stelling is van niet, niet in de gedetailleerdheid waar het systeem nu van uitgaat. Ik vind wel dat er rechtsbescherming moet zijn voor mensen en dat als de overheid fouten maakt, ze die moet corrigeren. Dit gaat niet om een geschil tussen de overheid en de burger, maar over ongewenst  gebruik. Dat probleem gaat alleen maar groeien. Het gaat nu al om grote aantallen, met 12 miljoen euro aan kosten, en ik durf best te zeggen dat het in 2020 om zo’n 15 miljoen euro zal gaan. Dat zijn dan alleen de kostenvergoedingen. De uitvoeringskosten die gemeenten maken zijn een veelvoud.’

 

Wat is de kritiek op het rapport waar u over sprak?

‘Het is te genuanceerd als het gaat om het beschrijven van het probleem. Nuance is vaak goed, maar hier zorgt het ervoor dat het werkelijke vraagstuk in de uitvoering onderbelicht blijft. Wij zien dat er veel ongemotiveerde bezwaren worden ingediend, alsof een visnet wordt uitgeworpen, om daarmee zoveel mogelijk bezwaren te kunnen indienen. Gemeenten hebben daar veel werk aan en maken hoge kosten, zonder dat dit bijdraagt aan een betere waardering.’

 

Maar het WODC schrijft dat er niet kan worden gesproken van één ‘handelswijze’ van ncnp-bedrijven en dat het grootste deel niet lijkt te ‘profiteren’ van wet- en regelgeving. Gemeenten werpen op dat ncnp-bedrijven weinig toelichten tijdens hoorzittingen, maar ook rechters merken op dat gemeenten om weinig toelichting vragen.

‘Het neemt niet weg dat wij in de praktijk veel bezwaren zien die heel beperkt worden gemotiveerd. Er staat in die bezwaarschriften weinig meer dan: de waarde is te hoog. Dat is gewoon de situatie. Het komt wel in het rapport voor, maar ik vind dat wat we in de praktijk zien onvoldoende belicht blijft.’

 

‘Ik vind ook dat gemeenten op twee punten hun uiterste beste moeten doen. Ten eerste moeten ze de waardebepaling zo goed mogelijk doen. En niet ieder voor zich, maar gezamenlijk, via generieke processen en met de beste methoden. Bijvoorbeeld door datagericht te werken. Wij ontwikkelen daarbij ook werkwijzen door en wij moeten als uitvoeringsdiensten ook ons beste beentje voorzetten. Ten tweede moeten we als gemeenten bereikbaar zijn voor burgers, zelfs zonder bezwaar. Het contact moet laagdrempelig.’

 

Is het nog niet laagdrempelig genoeg?

‘Gemeenten hebben daar de afgelopen jaren al heel veel aan gedaan. Maar laat ik het zo zeggen: voor ncnp-bedrijven zal het altijd mogelijk blijven om laagdrempeliger te zijn dan gemeenten. Er zijn er die flyeren met aanbiedingen: maak bezwaar en u krijgt korting bij winkel A. Zo laagdrempelig kunnen gemeenten nooit werken. Maar toegang moet wel makkelijker worden. Wij willen dat iemand die een vraag heeft, niet alleen om bezwaar te maken, gemakkelijk contact kan krijgen met de gemeente.’

 

‘Maar, roep ik, of zeg ik met een beetje klem: daarmee gaan wij het probleem niet oplossen. Het werken met een klassenstelsel zou een oplossing kunnen zijn. Of het laten accrediteren of certificeren van de waarderingsmodellen, zodat burgers kunnen vertrouwen op de uitkomst. Het vraagt nog wat uitwerking. Het is nu tijd om maatregelen te nemen. Als het probleem verder groeit, dan komt de reactie pas als het te laat is.’

 

Verstuur dit artikel naar Google+

Gerelateerde artikelen

Reageer op dit artikel
















Even geduld a.u.b.

Reactie op dit bericht

Door Robin op
Het is me nu al meermaals opgevallen dat, wanneer je bezwaar/beroep aantekent tegen de WOZ-beschikking, die hele aanslag buiten beeld raakt bij de gemeente en je niets meer hoort.. Dit is al het geval sinds 2017. Dus toch nog ergens goed voor, die procedures.
Door Spijker (n.v.t.) op
Enkele praktijkvoorbeelden:
1. aanslag ca. E 25.000 hoger dan vergelijkbare woning in recreatiepark.
2. aanslag E 100 per m2 vergelijkbare grond jarenlang hoger dan buren.
3. aanslag op woning met E 10.000 lagere aankoopprijs vanwege ligging (30% uitzicht in plaats van 100% vanaf balkon) op hetzelfde niveau gewaardeerd als andere woningen in blok. Na toegewezen bezwaar in de daarop volgende jaren weer frequent op hetzelfde niveau gewaardeerd als andere woningen in blok.
Daarom geen vertrouwen in deze grabbelton wetgeving. Er van overtuigd dat er heel veel mis is met de uitvoering daarvan in heel Nederland.
Suggestie: overstappen op een bedrag tbv publieke diensten voor iedere burger met bandbreedte.. Voor bedrijven andere methode (via omzet en personeelsleden). Huurwaardeforfait eigen woning eveneens afschaffen.
Een volledig bureaucratisch (overtollige belastingambtenaren, makelaars, rechters etc.) en onbetrouwbaar circus kan de prullenbak in. Simply the best!
Door Gijs Groen (WOZmoetBETER) op
Er blijkt een groot misverstand te zijn bij gemeenten en ook bij rechters gebaseerd op de gedachte dat taxeren geen exacte wetenschap is. Het is een cliché van met name de vastgoedbranche om de lucratieve handel van hun traditionele taxateurs te beschermen. Ik heb dat cliché menigmaal uit de mond van een rechter horen zeggen, ook uit die van professor Jan Monsma, specialist in lokale belastingen, die door professor Arjen Schep is opgevolgd. Ik heb hem er op aangesproken. Zonder daarop te antwoorden vertelde hij dat bij de aanvang van de wet WOZ nog overwogen is om een aparte WOZ-kamer in te stellen. Dat had ik ook al uit de mond van mr. Jan Gieskes, de voormalige CEO van de Waarderingskamer gehoord. Maar die WOZ-kamer is er niet gekomen. Wel een geheime WOZ-cursus voor uitsluitend rechters en een aantal regeltjes op de achterkant van de wet WOZ. Zo'n regeltje is kennelijk ook dat cliché. Er staat nergens in de wet, dat taxeren niet met een exacte wetenschap mag gebeuren. Door toch dat regeltje te volgen en taxaties met een wiskundige/statistische methode af te wijzen, tonen rechters zich vooringenomen en is er sprake van platte-aarde-rechtspraak. Die vooringenomenheid blijkt al te worden ingegoten bij de opleiding van rechtenstudenten aan de Erasmus Universiteit van Rotterdam. Zo kreeg ik een scriptie van een student onder ogen, waaruit ook zijn vooringenomenheid bleek. Die scriptie heb ik voorzien van mijn commentaar en opgestuurd naar professor Monsma. Arjen Schep was de wetenschappelijk begeleider. Ik kreeg wel antwoord van professor Monsma, maar nauwelijks inhoudelijk. Van hem kan ik me dat nog voorstellen in zijn andere functie van raadsheer bij het gerechtshof Arnhem, waar ik regelmatig met zijn collega's te maken heb. Maar dat kon voor zijn wetenschappelijk medewerker geen reden zijn om mij niet uit te nodigen voor een wetenschappelijke discussie. Hij hield zich echter stil. Niet bepaald een blijk van academisch niveau.
In die scriptie speelde dezelfde vooringenomenheid als in de reactie van dhr Jan Geert Bakker en die in het rapport. Modelmatige waardebepaling zou alleen uit efficiëntie-overwegingen gebeuren, maar met een traditionele taxatie met een vergelijking met slechts 3 of zelfs minder verkochte woningen zou pas echt op individueel niveau een woning gewaardeerd worden. In de scriptie wordt als voorbeeld een inkijk-wc-raampje genoemd, waarmee met modelmatige waardebepaling geen rekening gehouden wordt en met een individuele taxatie wel. Wat de heren juristen zich kennelijk niet realiseren is, dat ook met modelmatige waardebepaling rekening kan worden gehouden met inkijk-wc-raampjes en ook met allerlei andere individuele factoren. Maar dan moeten die individuele factoren wel door de gemeente opgenomen en geregistreerd worden en daar ontbreekt het aan. De Waarderingskamer heeft zogenaamde KOUDV- en liggingsfactoren gedefinieerd om te registreren voor iedere woning. De gemeenten waar ik tot nu toe mee te maken heb gehad, hadden die geen van allen op orde. Ze gebruiken ze wel, maar vooral om te kunnen sjoemelen in de beroepsfase. Dan worden ze gebruikt om in een zogenaamde waardematrix op de gewenste waarden uit te komen, gewoon bedrog dus. Die individuele kenmerken en de KOUDV- en liggingsfactoren zouden al in de marktanalyse gebruikt moeten worden om het waarderingsmodel te optimaliseren en de bijbehorende kengetallen te bepalen. Als dat gebeurd is, dan kunnen ook die kenmerken op het taxatieverslag vermeld worden als teken, dat er rekening mee gehouden is. Maar ze worden er niet op vermeld om lastige vragen te voorkomen. Modelmatige waardebepaling kan dus wel degelijk rekening houden met individuele factoren. Maar modelmatige waardebepaling met een statistisch model kan zelfs meer. Het kan in de marktanalyse ook bepalen of de effecten van bepaalde factoren statistisch significant zijn volgens goed gedocumenteerde toetsingscriteria. Als een inkijk-wc-raampje ongeveer even veel keer de waarde verhoogt als verlaagt, dan is de invloed van zo'n raampje statistisch niet significant en hoort dan geen deel uit te maken van de waardebepaling. Met slechts 3 verkochte woningen is de significantie van de invloed van zo'n wc-raampje niet betrouwbaar te bepalen. Dat geldt ook voor een heleboel andere factoren, die door rechters als waardedrukkend zijn aangewezen of afgewezen. Dat betekent, dat WOZ jurisprudentie inmiddels heel veel false-positives en false-negatives kent, fouten, waarvoor Minister Dekker onlangs nog gewaarschuwd heeft in een brief aan de Tweede Kamer over de gevaren van algorithmen, maar eigenlijk gevaren van onkundigen, die ze toepassen. Toetsen op significantie kan niet met modelmatige waardebepaling, die op peilpunten gebaseerd zijn of daarvan afgeleid. Die modellen zijn niet betrouwbaar en dienen uitgefaseerd te worden en niet bij wet gelegaliseerd, zoals de VNG wil.
Uit het onderzoeksrapport blijkt verder, dat gemeente de zogenaamde WOZ-paradox van mr. van den Ban (VNG) gebruiken om aan te geven, dat de juiste waarde ook een andere waarde binnen een bepaalde marge rond de vastgestelde waarde zou kunnen zijn zonder dat aangegeven wordt wat die marge dan zou zijn. Die zogenaamde WOZ-paradox is statistische onzin van een jurist die de klok heeft horen luiden, maar niet weet waar de klepel hangt. Dhr. van den Ban is bij de vorige poging van de VNG om NCNP-bureaus de nek om te draaien al door wiskundig onderlegde personen verteld waarom zijn WOZ-paradox statistische onzin is. Dhr. Van den Ban vond het niet nodig inhoudelijk te reageren. De met een correct toegepaste statistische methode exact berekende (markt)waarde is de meest waarschijnlijke waarde, die op basis van een groot aantal verkopen vast te stellen valt. Bij die meest waarschijnlijke waarde kan een betrouwbaarheidsinterval exact berekend worden, waarbinnen de juiste waarde ook zou kunnen liggen met een bepaalde mate van zekerheid, maar de waarschijnlijkheid van de juistheid neemt af in de richting van de grenzen van het interval. Op grond van dat betrouwbaarheidsinterval zouden verschillen tussen gemeente en klager beoordeeld kunnen worden. Maar voor daar aan toegekomen kan worden, dienen eerst al die vooroordelen en onkundige uitspraken van juristen en taxateurs uit de weggeruimd te worden en meer bijdragen van echte schattingsdeskundigen (statistici, econometristen) ingeroepen moeten worden.
Door Spijker (n.v.t.) op
Bakker heeft de klok horen luiden, maar wil vanwege zijn baan niet weten waar de klepel hangt.
Vandaag nog weer een aanslag gezien van één van de grotere gemeenten per 1 januari 2021 waarbij de WOZ-waarde van een pand van ruim E 400.000 in 2020 voor het jaar 2021 met E 1000 wordt verlaagd ondanks dat de woningprijzen in zijn algemeenheid met ruim 8% zijn gestegen. Daarentegen is de OZB aanslag wel met ruim 14% toegenomen. Deze aanslag WOZ/OZB beoordelende lijkt deze meer te zijn ingegeven door politieke motieven dan door het vaststellen van objectieve waarden en/of standaarden. Feitelijk betekent het dat de WOZ-waarden van voor 2020 veel te hoog zijn vastgesteld.
De gehele systematiek is uitermate warrig, niet objectief en ingegeven door politieke vooringenomenheid. Kortom, beter vandaag in de prullenbak met deze belastingheffing dan morgen. Ook hier zijn de Kabinetten Rutte niet verder gekomen dan op de winkel passen. Op een verkeerde winkel wel te verstaan!
Door wammes (adviseur) op
Bij een eventuele verkoop wil je een zo hoog mogelijke waarde. WOZ waarde zit daar ruim onder, dus ok zou je zeggen.
Dit soort bedrijfjes hebben een prachtig verdienmodel bedacht dat alleen maar tot rompslomp en kosten voor de gemeente (en dus de gemeenschap) leidt.
Door Zipje (gemeenteambtenaar) op
Een juiste conclusie. Dit systeem van waardebepaling deugt niet maar misschien moet je zelfs tot de conclusie komen dat je tot een andere manier van gemeentelijke belastingheffing moet komen.

Vacatures

De nieuwste whitepapers

Van onze partners