Overheid moet beweging brengen in vastgoedmarkt

Om de vastgelopen woningmarkt in beweging te krijgen, is wellicht een nieuw Bouwfonds Nederlandse Gemeenten nodig. Betrokkenen in de bouwsector – ook gemeenten zelf - vinden dat gemeenten en provincies een sleutelrol kunnen spelen in de stilgevallen vastgoedmarkt.

Weinig nieuwe spelers

Dat blijkt uit onderzoek van Deloitte en de praktijkleerstoel ‘Gebiedsontwikkeling’ van de TU Delft. Met een internetpeiling onder gemeenten, corporaties en marktpartijen onderzochten zij hoe betrokkenen aankijken tegen de veranderingen in gebiedsontwikkeling als gevolg van de crisis. Het blijkt dat partijen op het veranderende speelveld maar weinig nieuwe spelers signaleren na het wegvallen van projectontwikkelaars. Hier en daar komt collectief particulier opdrachtgeverschap van de grond en een enkele belegger of vermogende particulier wil nog wel wat ondernemen. Maar grote verschuivingen blijven uit.

Garantstellingen

Het is vooral de overheid die volgens respondenten beweging in de vastgelopen vastgoedmarkt kan krijgen. Ruim een derde van de respondenten denkt (nog steeds) dat gemeenten in 2020 risicodragend participeren in vastgoedontwikkeling. Bijvoorbeeld via garantstellingen van projectfinancieringen. Ook een ruim aandeel van de gemeenten (25%) denkt dat dit de toekomst is.

Tijd voor een nieuw Bouwfonds

Daarnaast is een nationale entiteit nodig voor gebiedsontwikkeling op lange termijn, denkt bijna de helft van de respondenten. Tijd voor een nieuw Bouwfonds Nederlandse Gemeenten, oppert vastgoedspecialist Frank ten Have van Deloitte. ‘De komende jaren is behoefte aan 250.000 middeldure huurwoningen. Corporaties mogen die niet meer bouwen, beleggers op deze markt hebben we nauwelijks in Nederland. Gemeenten zien die vraag en willen grond uitgeven, maar zijn op zoek naar investeerders om in dat gat te springen.’

Spaargeld provincies

Provincies zouden er hun spaargeld in kunnen steken, denkt Ten Have, of nieuwe gemeentelijke woningbedrijven. ‘Maar waarom zou elke gemeente het wiel uitvinden? Je kunt het ook op een hoger niveau organiseren met een bouwfonds voor gemeenten. Het Bouwfonds is destijds, na de Tweede Wereldoorlog, ook opgericht om koopwoningen en huurwoningen boven het sociale segment te ontwikkelen.’ In 1999 werd Bouwfonds verkocht aan ABN Amro.

Risico voor gemeenten onwenselijk

Friso de Zeeuw, directeur Nieuwe Markten Bouwfonds Ontwikkeling en praktijkhoogleraar gebiedsontwikkeling, is het oneens met de suggestie van onderzoekspartner Ten Have. De Zeeuw ontraadt gemeenten om opnieuw risicodragend in vastgoed te stappen. De noodzakelijke kennis en financiële buffers om actief grondbeleid te voeren, blijken voor veel gemeenten al een probleem. Door de crisis moeten sommige gemeenten forse verliezen op hun grondexploitatie incasseren. Om, zoals een nieuw Bouwfonds impliceert, daarnaast ook nog de opstalexploitatie voor risico van gemeenten (aandeelhouders) te laten komen, lijkt de Zeeuw onwenselijk. In de mooie jaren leverde het de aandeelhouders veel geld op. Maar in crisistijd is het risico op verliezen groot. ‘Wat is het publieke belang voor de overheid om als marktpartij te acteren?’

Publiek-private samenwerking

Wel kan een gemeente er weloverwogen en selectief voor kiezen om het risico op zich te nemen van een ontwikkeling die zij belangrijk vindt voor de stad. De Zeeuw noemt de Rotterdamse koopgoot als voorbeeld. ‘Liefst nog in een publiek-private samenwerking. Dan zit je er als gemeente voor de helft in en profiteer je van de kennis en kunde van een marktpartij.’

In de vastgoedspecial van Binnenlands Bestuur 13 deze week meer over gebiedsontwikkeling en leegstand.