Minder grote verliezen op grond, afboekingen beperkt tot kwart miljard

In 2013 hebben veel gemeenten verliezen moeten nemen op grondexploitaties, maar in mindere mate dan voorheen. En ook minder dan verwacht.

Dat is de belangrijkste conclusie in de ‘Monitor gemeentefinanciën 2014 – Special: grond en vastgoed’ van Deloitte Real Estate. Het betreft een analyse van de financiële situatie van gemeenten met betrekking tot grond- en vastgoedposities. Het rapport is gebaseerd op de door Deloitte verzamelde (openbare) gegevens uit de jaarrekeningen van alle Nederlandse gemeenten. Er is volgens Deloitte ‘geen eenduidige trend waarneembaar’. Wel zijn er grote regionale verschillen.

Balansopschoning
Op macroniveau lijken gemeenten geen aanvullende verliezen te hebben genomen. In een beperkt aantal gemeenten zijn de verliesvoorzie­ningen zelfs verlaagd. Enerzijds gebeurt dat door balansopschoning, waarbij de boekwaarde wordt verlaagd door voorzieningen er tegen weg te laten vallen. Anderzijds gebeurt dat door het afsluiten van plannen. Daarvoor gecorrigeerd is volgens Deloitte wel een aanvullende verliesneming van 250 miljoen euro bij het merendeel van de gemeenten zichtbaar. Vorig jaar werd echter nog een bandbreedte van 0,7 tot 2,7 milard euro geschetst, afhankelijk van marktontwikkelingen. ‘Daarmee zijn de verliezen bij de meeste gemeenten beperkter dan voorheen en minder dan verwacht’, concluderen de onderzoekers. In 2011 werd nog voor 1,4 miljard euro verlies geleden op grondposities, een jaar later was dat 1,5 miljard euro.

Relatief goed gaat het volgens Frank ten Have van Deloitte Real Estate in met name Amsterdam en Utrecht, maar ook in Rotterdam, Den Haag en nog enkele andere steden. In veel kleinere steden en in de krimp­gebieden gaat het gemiddeld genomen iets minder goed, maar wel minder slecht dan gedacht. Volgens Ten Have is de afgelopen jaren voor drie miljard euro aan lucht uit de ramingen gehaald. Dat is één van de belangrijke oorzaken. Ook hebben gemeenten minder grond in hun bezit waar ze nog geen bestemming voor hebben. Hij sluit echter niet uit dat een aantal gemeenten nog aanvullende verliezen moet nemen.

Schuldaflossing
Almere is er een van. Volgens het college van burgemeester en wethouders moet door tegenvallende woningbouwproductie 104 miljoen euro uit de reserves worden overgemaakt naar het Grondbedrijf om de schulden af te lossen. Daarmee boekt Almere ineens een vijfde van zijn grond af als onomkeerbaar verlies. Veel bouwgrond wordt landbouwgrond. Als gevolg van deze afboeking, moet de gemeente Almere fors bezuinigen. Van alle gemeenten heeft Almere met 500 miljoen euro het meest in grond geïnvesteerd. De nummers twee en drie zijn Nijmegen en Westland met respectievelijk 350 en 200 miljoen euro.

Buffers
Groningen gaat komend jaar opnieuw afschrijven op zijn grondexploitatie. Onder andere de inkomsten uit de woningverkoop in Meerstad en de verkoop van grond op bedrijventerreinen blijven achter bij de verwachtingen. Speciaal voor Meerstad was eerder al een buffer van 3,5 miljoen euro vastgesteld. Maar daar moet volgens het gemeentebestuur bij nader inzien nog eens 1,5 miljoen euro bij: het prijsniveau van de verkochte woningen ligt lager dan al was ingecalculeerd. De verkoop van bedrijfsgrond in Groningen stokt al jaren. Het college van burgemeester en wethouders denkt 4 miljoen euro extra nodig te hebben uit de begroting voor volgend jaar om de risico’s te dekken.

Naast het vormen van die twee extra buffers is het volgens het college ook nodig het totale weerstandsvermogen de komende twee jaar met 40 miljoen euro aan te vullen. Daarvoor moet in zowel de begroting voor komend jaar als die voor 2016 20 miljoen euro worden gereserveerd.

Reservepositie
De reservepositie van gemeenten is volgens het onderzoek van Deloitte wel verder achteruit gegaan, maar ook in mindere mate dan de daling van eerdere jaren. Tegelijkertijd is zichtbaar dat gemeenten in de afgelopen jaren, ondanks verliezen op grondposities, flink hebben geïnvesteerd in maatschappelijk en gemeentelijk vastgoed. Dit blijkt uit de toegenomen balanspost op dit terrein: 9 procent groei tussen 2010 en 2013, een toename van 1,7 miljard euro.

De ‘Monitor gemeentefinanciën 2014 – Special: grond en vastgoed’ is een onderzoek van Deloitte uitgevoerd onder alle gemeenten op basis van de jaarrekeningen 2013. Het onderzoek is onderdeel van een reeks van rapportages over de financiële posities van gemeenten. De rapportage is in tegenstelling tot eerdere jaren niet uitgevoerd in opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken. Het ministerie heeft voor dit jaar een ander bureau die opdracht gegund.