Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet begint voor marktpartijen en gemeenten een nieuw tijdperk. Een tijdperk waarin we allereerst niet meer spreken van ruimtelijke ordening en milieu, maar van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving. Daarbij hoort een bredere, integrale en gebiedsgerichte aanpak voor nieuwe ontwikkelingen. Die is NEPROM-leden en overheden niet vreemd, vooral omdat kwaliteit al geruime tijd een vanzelfsprekende kernwaarde is bij gebiedsontwikkelingen.
Tevens komt er meer ruimte voor lokaal maatwerk en meer afwegingsruimte voor het bestuur. Dit heeft als doel om de huidige opgaven waar de verschillende regio’s in Nederland voor staan, passend en op maat, te realiseren. De actuele vraagstukken liggen onder meer op het terrein van het klimaatadaptief en natuurinclusief bouwen van voldoende, goed bereikbare, duurzame en betaalbare woningen. Omdat het niet voor elke gemeente en elke regio, eenzelfde opgave is, maakt de nieuwe wet maatwerk en afwegingsruimte mogelijk.
Nieuw en voor de uitoefening van ons vak cruciaal, is het gewijzigde stelsel voor de onderwerpen ‘kostenverhaal en financiële bijdragen’ in de Omgevingswet. Daarom hebben we deze publicatie opgesteld. We nemen de lezer mee in het gewijzigde stelsel en geven tegelijkertijd aandachtspunten voor de praktijk mee. De publicatie is geschreven vanuit de basis die ook ten grondslag ligt aan het huidige stelsel (Wro). Het gaat daarbij om jarenlange ervaring en de voorkeur van betrokken partijen om in goed overleg en vooraf tot afspraken te komen over projecten. Ik vind het belangrijk dit hier te benadrukken.
De samenwerkingen die hieruit voortvloeien, vormen de sleutel tot de afronding van menig succesvol project. De maatschappelijke waarde ofwel de kwaliteit die zo wordt toegevoegd aan de fysieke leefomgeving, vormt de kern van het vak van projectontwikkelaars en de essentie van een daadkrachtige aanpak voor nieuwe opgaven.
Ik vertrouw erop dat de NEPROM-handreiking ‘kostenverhaal en financiële bijdragen’ een belangrijke en positieve bijdrage levert aan de gesprekken tussen markt en overheid over nieuwe initiatieven en dat het document de lezer een frisse blik biedt op de leerstukken ‘kostenverhaal en financiële bijdragen’.
Introductie; kostenverhaal en financiële bijdragen binnen het stelsel van de omgevingswet
1.1. Opzet
1.2. Verbeterdoelen, uitgangspunten en enkele kenmerken van de Omgevingswet
1.3. Kerninstrumenten
1.4. Kostenverhaal en financiële bijdragen: verschillen met de Wro
1.5. De opzet van deze handreiking
Kostenverhaal onder de omgevingswet
2.1. Inleiding
2.2. Kostenverhaalsplicht bij bepaalde bouwactiviteiten
2.3. De kostensoortenlijst en de criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit
2.4. Het privaatrechtelijk kostenverhaal – de brede praktijk bij gebiedsontwikkeling
2.5. Het publiekrechtelijke kostenverhaal: kostenverhaal met en zonder tijdvak
2.6. De macro-aftopping en waardevermeerderingstoets
2.7. Taxatie van de opbrengsten, inbrengwaarde en waardevermeerdering
2.8. De beschikking bestuurlijke geldschuld
2.9. De eindafrekening
Financiële bijdragen onder de omgevingswet
3.1. Inleiding
3.2. Het facultatieve karakter van financiële bijdragen
3.3. Financiële bijdragen bij overeenkomst bij bouw- en gebruiksactiviteiten
3.4. Financiële bijdragen bij overeenkomst en ontwikkelingen van een gebied
3.5. Financiële bijdragen bij overeenkomst op grond van de omgevingsvisie of het programma
3.6. Financiële bijdragen bij overeenkomst en een verbod op betaalplanologie
3.7. Financiële bijdragen op grond van het omgevingsplan bij bouwactiviteiten
3.8. Financiële bijdragen op grond van het omgevingsplan voor bepaalde categorieën ontwikkelingen
3.9. Financiële bijdragen en functionele samenhang
3.10. De hoogte van financiële bijdragen op grond van het omgevingsplan
3.11. Financiële bijdragen op grond van het omgevingsplan, verantwoording en eindafrekening
3.12. Financiële bijdragen op grond
Financiële aspecten kostenverhaal en financiële bijdragen
4.1. Inleiding
4.2. Kostenverhaal in relatie tot planontwikkeling van projectontwikkelaars
4.3. Reikwijdte van het kostenverhaal
4.4. Toerekenbare kosten en de rekensystematiek in het publiekrechtelijk kostenverhaal
4.5. Aandachtspunten bij anterieur kostenverhaal
4.6. Toerekenbare kosten op grond van financiële bijdragen
4.7. Macro-aftopping/waardevermeerderingstoets in het publiekrecht
4.8. Betaalmoment en de eindafrekening
4.9. Kostenverhaal en financiële bijdragen bij gemeentelijke grondexploitatie en erfpacht
Toepassing van het kostenverhaal
5.1. Inleiding
5.2. Voorbeeld 1 - De rol van kostenverhaal bij verwerving
5.3. Voorbeeld 2 - Integraal kostenverhaal en de verschillende mogelijkheden voor het bepalen van de inbrengwaarde
5.4. Voorbeeld 3 – Toepassing van publiekrechtelijk afdwingbare financiële bijdragen1
5.5. Voorbeeld 4 – Toepassing van publiekrechtelijk afdwingbare financiële bijdragen2
BIJLAGEN
Bijlage 1 Stroomschema integraal versus organisch kostenverhaal
Bijlage 2 Verhaalbare kostensoorten
Bijlage 3 Stroomschema bovenwijkse voorzieningen versus financiële bijdragen