De investeringskracht van corporaties staat onder druk. Redenen hiervoor zijn onder andere de verhuurdersheffing, de crisis op de vastgoedmarkt en de daarmee gepaard gaande tegenvallende verkopen en waardeontwikkeling. Dit heeft tot gevolg dat de corporaties onvoldoende financiële slagkracht hebben om nieuwbouw te ontwikkelen omdat ze de onrendabele top niet kunnen dragen. Een onrendabele top is het negatieve verschil tussen de waarde van een woning en de kosten om de woning te realiseren.
In het verleden is gebleken dat nieuwbouw van sociale huurwoningen gepaard gaat met hoge onrendabele investeringen. Deze onrendabele investeringen tasten het eigen vermogen van de corporatie aan en hebben geleid tot een flinke toename van het vreemd vermogen op de balans van woningcorporaties.
Het ministerie wil een zorgvuldige discussie voeren met de corporatiesector over de nieuwbouw van sociale huurwoningen zonder onrendabele top. Het realiseren van rendabele woningen is noodzakelijk voor corporaties om ondanks de heffingen te kunnen blijven investeren in nieuwbouw en herstructurering.
U vroeg zich af of een onrendabele top daadwerkelijk noodzakelijk is. Wat zijn de mogelijkheden om rendabel sociale woningbouw te realiseren? U wilt deze discussie voeren op basis van onderbouwde feiten en ervaringen. U vroeg ons voor intern gebruik een rapportage te leveren met een visie op het rendabel realiseren van sociale woningbouw.
Inhoudsopgave
1 Conclusies
2. Inleiding
2.1. Vraagstelling
2.2. Onze aanpak
2.3. Leeswijzer
3. Financiele achtergrond, berekeningswijze leidt tot discussie
3.1. De berekening van de bedrijfswaarde conform het CFV
3.2. De berekening van de marktwaarde in verhuurde staat
3.3. De onrendabele top waar komen we vandaan en waar moeten we naar toe?
3.4. Omgaan met grond en grondexploitatie
3.5. Het financieel effect van recente regelgeving
3.6. Optimaliseren investeringen en exploitatie, enkele vuistregels voor gevoeligheid
4. De nieuwbouw sociale huurwoning bestaat niet meer
4.1. Twee definities voor een sociale huurwoning
4.2. De onduidelijke definitie van een sociale huurwoning heeft een paradox
5. Een nieuwe aanpak voor ontwikkeling en exploitatie
5.1. De totstandkoming van een sociale huurwoning is zelden een eenvoudig proces
5.2. De rendabele woning is alleen haalbaar met een paradigma shift
5.3. Urgentie van kostenverlaging en vraag naar bouwproductie brengt partijen bij elkaar
5.4. Het optimaliseren van het proces ontwikkeling, bouw en exploitatie
6. Is de conceptwoning de oplossing?
6.1. De kwaliteit van een conceptwoning is goed
6.2. De prijs van een concept woning is zeer scherp
6.3. De duurzaamheid van de conceptwoning
6.4. Voorbeeld projecten bewijzen dat rendabele sociale huurwoning binnen bereik ligt
7. Stimuleer procesverbetering en vergroot transparantie
7.1. Verbeter kennis over innovatieve aanbestedingsvormen in de sector
7.2. Optimaliseer interne processen bij corporaties en voorkom stapeling eisen en wensen
7.3. Vergroot transparantie bij bouwers
7.4. Vergroot bewustzijn bij gemeenten voor het sturen op betaalbaarheid
Bijlage: Presentatie Fakton, Discussie bijeenkomst 27 mei 2014