Animo voor wonen in kantoorskelet

Lege kantoorpanden lenen zich vaak goed voor een woonbestemming, maar de meeste gemeentebesturen wachten af. Nieuwegein, eerst kampioen leegstand, pioniert succesvol met wonen in kantoren.

Dertig flatjes in project Krijthorst, een voormalig kantoorpand in Nieuwegein, waren op tekening in een paar maanden verkocht. Elk voor rond de 130.000 euro, ongeveer vijftig vierkante meter per stuk. Het pand kreeg balkons aan alle zijden en een fraai gemetselde bakstenen gevel.  'Een nieuw level van transformeren', vindt Nico de Bruijn van AKM Projectontwikkeling. Alle woningen hebben het A-energielabel. Alleen casco, liftkooi, trappenhuis en kozijnen zijn nog origineel.

Transformatiekansen
Elders in de Randstad heeft AKM alweer drie kantoorskeletten onderhanden. In Alphen aan den Rijn gaat het om een uitzonderlijk groot pand. Op elfduizend vierkante meter kantoorvloer komen 154 starterswoningen. Ze komen in twee fasen op de markt en worden goedkoper dan Krijthorst: de kleinste kosten nog geen ton. 'Transformatiekansen zijn afhankelijk van de mate waarin een pand is afgewaardeerd', verklaart De Bruijn. 'Wij kopen zo'n pand voor niet meer dan drie- tot vijfhonderd euro per vierkante meter.' Zijn aanvankelijke scepsis over transformatie is hij kwijt. 'Het moet elke keer anders, het is leuk en dynamisch.'

Ruimte voor privétuinen
Kantoorcasco's lenen zich bouwtechnisch goed voor een woonbestemming. De plafonds zijn aangenaam hoog, er is volop daglicht, er is een lift en de betonconstructie is solide. Bewoners kunnen vaak de parkeerruimte van aangrenzende kantoorpanden benutten (dubbel gebruik), waardoor er ruimte vrijkomt voor privétuinen en openbaar groen. Hergebruik van de casco's blijkt bovendien niet alleen in de bouwfase duurzaam. In Nieuwegein is al meermalen een A+ energielabel opgeleverd voor alle woningen in een kantoorpand. Nieuwbouwniveau is sinds 2012 trouwens geen wettelijke eis meer voor kantoortransformaties. Het 'rechtens verkregen niveau' van het bestaande pand is het minimum.

Flexibel kantorenbeleid
Ondanks deze kansen signaleert het landelijke Expertteam Kantoortransformatie dat de randgemeenten in de Randstad hun woningbouwopgave nog nauwelijks naar hun contingent holle kantoorpanden dirigeren. De Utrechtse overloopstad Nieuwegein is een uitzondering. De kantorenleegstand liep hier in 2010 op naar ruim dertig procent. Het toenmalige college lanceerde een actief en flexibel kantorenbeleid, met transformatie als belangrijkste instrument. Elk Nieuwegeins kantoorpand komt sindsdien in aanmerking voor herbestemming, op voorwaarde dat de kwaliteit van het pand en zijn directe omgeving erdoor verbeteren. Nieuwe kantoorplannen zijn uitgesloten. Alleen binnen de bestaande plancapaciteit is nieuwbouw mogelijk.

Maatschappelijke bestemming
Sinds 2010 kregen vijf kantoorgebouwen maatschappelijke bestemmingen, van kinderdagverblijf tot zorgverzamelgebouw. Elf andere, samen 25.000 vierkante meter, zijn of worden omgezet naar 415 woningen. Voor vier grotere panden, gemiddeld 5000 vierkante meter per stuk, is een woonbestemming afgegeven of in aantocht. Drie nieuwe aanvragen zijn in behandeling.

Rouwproces
En hoewel de aanvankelijke run op startersappartementjes à la Krijthorst plaatselijk wat is geluwd, is een vergelijkbaar buurpand - andere ontwikkelaar, andere gevel - alweer voor de helft op tekening verkocht. Vrijwel wekelijks zijn er oriënterende gesprekken over nieuwe transformaties, vertelt EZ-wethouder Johan Gadella (VVD). 'De belangstelling is groot. Eigenaren moeten flink afboeken, maar in Nieuwegein zijn ze wel door dat rouwproces heen.'

Het hele artikel is te lezen in Binnenlands Bestuur nummer 5, 13 maart 2015 (inlog)