of 59123 LinkedIn

Handel in ‘warme grond’ probleem gemeenten

Uit een onderzoek van bureau Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling blijkt dat minstens vijftien bedrijven actief zijn in het opkopen en versplinteren van landbouwgronden aan de rand van gemeenten. Na de aankoop worden de aangekochte percelen kadastraal opgesplitst in kleine percelen van bijvoorbeeld 100 m², 250 m² of 1.000 m². En na de splitsing worden de percelen als ‘warme’ gronden aan particuliere beleggers verkocht.

Grondspeculanten hebben bij bijna zeker 47 gemeenten gronden opgekocht, in vele kleine percelen opgesplitst en als ‘warme grond’ doorverkocht. Voor gemeenten – en nieuwe eigenaren – kan die versplintering heel ongunstig uitpakken.

Waardestijging
Uit een onderzoek van bureau Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling blijkt dat minstens vijftien bedrijven actief zijn in het opkopen en versplinteren van landbouwgronden aan de rand van gemeenten. Na de aankoop worden de aangekochte percelen kadastraal opgesplitst in kleine percelen van bijvoorbeeld 100 m², 250 m² of 1.000 m². En na de splitsing worden de percelen als ‘warme’ gronden aan particuliere beleggers verkocht. Bij sommige locaties is er zelfs sprake van meer dan 350 eigenaren. Zij vielen voor de verleiding als kleine beleggers te kunnen meeprofiteren van de waardestijging van die grond bij bestemmingsplanwijzigingen.

Kopers betalen minimaal 2,5 maal de door de bedrijven betaalde prijs, zo wordt duidelijk uit gedeponeerde aktes. Bij de ontwikkeling van het gebied zouden de kopers de investeringen kunnen terugverdienen. Na een bestemmingsplanwijziging door de gemeente, zo is de filosofie, stijgt immers de waarde.

Bestemmingswijziging
De vraag is volgens Krisitian van de Laar van Metafoor of de verwachte bestemmingswijziging zich überhaupt wel zal voordoen. ‘De bedrijven baseren zich op openbare stukken van gemeenten en provincies, zoals structuurvisies. Op basis van dergelijke informatie – bijvoorbeeld de aanwijzing als zoekgebied – wordt gesteld dat de gronden potentierijk zijn voor een bestemmingswijziging. Een garantie kan echter nooit worden gegeven. De informatie die de bedrijven verstrekken is vaag en soms achterhaald’, waarschuwt hij. Een aantal gemeenten – waaronder Edam-Volendam, Berkelland, Roosendaal en Helmond – stelt dat, behoudens uitzonderingen, de gronden geen bestemmingswijziging zullen ondergaan.

Niet rendabel
Zelfs als de mogelijkheid van een bestemmingswijziging op zich reëel of aanwezig is, dan kan de versplintering van de gronden zelf een sta-in-de-weg zijn om tot een bestemmingswijziging over te gaan. De hoge aankoopprijs kan voor gemeenten volgens Van de Laar juist een reden zijn het gebied niet tot ontwikkeling te brengen.

Op het moment van ontwikkeling moeten gemeenten namelijk rekening houden met een groot aantal eigenaren. ‘Dat kan belemmerend werken bij de ontwikkeling. Zo kan het voor de gemeenten noodzakelijk zijn om een exploitatieplan op te stellen. Vanwege de vele eigenaren leidt dat tot hoge kosten en mogelijk vele procedures’, stelt de onderzoeker. Het is volgens hem aannemelijk dat een gemeente zich niet geconfronteerd wil zien met een verwervingsprijs die zodanig hoog is dat de gehele ontwikkeling niet meer rendabel is te maken.

Procedurekosten
Een gemeente kan uiteraard wel besluiten om de gronden te onteigenen. Maar ook dat is geen gemakkelijke opgave. Eerst zal de gemeente moeten proberen de gronden minnelijk te verwerven. ‘Dat betekent het voeren van gespreken, het doen van biedingen, het bijhouden van logboeken en dit alles met een zeer groot aantal eigenaren die verspreid door Nederland wonen. Indien al de conclusie is dat de gemeente er minnelijk niet gaat uitkomen en een Koninklijk Besluit tot onteigening wordt verkregen, dan zal zij een groot aantal gerechtelijke procedures moeten gaan voeren. Dit kost de nodige tijd maar zal ook de nodige inzet van deskundigen vragen. De procedurekosten van al deze onteigeningen dienen als plankosten in het exploitatieplan te worden opgenomen’, aldus Van de Laar.

Alternatieve locaties
Gemeenten zullen zich de vraag moeten gaan stellen of ze in die gebieden iets willen gaan doen en met de eigenaren of – in geval van terugkoop – de bedrijven aangaan, dan wel of naar alternatieve locaties gaan zoeken. Slechts in drie à vier projecten zetten gemeenten hun plannen in elk geval gedeeltelijk door, zo leert de inventarisatie van Van de Laar.

Lees het volledige artikel in Binnenlands Bestuur nr. 10 van deze week (inlog)

Verstuur dit artikel naar Google+

Reageer op dit artikel
















Even geduld a.u.b.

Reactie op dit bericht

Door p op
@De Niet

Ja joh we denken dat het goed zal blijven gaan...enne letterlijk gevestigde belangen niet waar. Geen land zou het in deze tijd in z'n hoofd halen grootschalig te investeren in land onder de zeespiegel.

Snap daarom onze upgrade van Lelystad airport ook niet. Groots voorstelbare dreiging van NL is al een overstroming.
Door J. de Niet (fin. adv.) op
Het is hollen of stilstaan met de grondontwikkeling.
Gelet op de stijging van de zeespiegel en de verstikkende drukte in het westen, zou Nederland moeten besluiten dat woningbouw alleen nog maar is toegelaten ten oosten van de lijn Bergen op Zoom-Eemshaven. Verder zouden gemeenten niet zo angstig moeten zijn over het onteigeningsinstrument. Helaas moet ik constateren dat veel bestuurders momenteel een zeer korte horizon hebben en nauwelijks visie op lange termijn, laat staan de zorg voor een leefbaar Nederland voor onze (klein)kinderen.
Door Spijker (n.v.t.) op
@De Vries en Frits. Bij de realisering van ieder bouwplan is de instemming van de gemeente nodig (bouwvergunning, infrastructuur, groenvoorziening, speelvoorzieningen etc). Gemeenten hebben dus voldoende handvatten om randvoorwaarden aan het bouwplan te stellen en zelfs een aandeel van de winst te claimen. Er is daarom geen enkel bezwaar om bouwplannen via derden (niet gemeenten) te realiseren.
Door Marjolein op
Wat zijn veel mensen toch hebberig!
Door Frits (beleidsmedewerker) op
De gemeente is de enige partij die de waarde van agrarische grond kan opwaarderen door er een woonbestemming op te leggen. Dat is een overheidsbevoegdheid. Je zou dan ook denken dat de gemeente (lees: gemeenschap) die waardevermeerdering kan inzetten voor het algemeen belang. Wat je ziet is wat er gebeurt als er particuliere partijen tussen gaan zitten die de prijs opdrijven. De opbrengsten daarvan komen niet aan de gemeente/gemeenschap ten goede, integendeel: de gemeente heeft vervolgens de grootste moeite om tot exploitabele woonwijken te komen. Het eindproduct heeft daardoor zowel qua openbare ruimte als woningen een lagere kosten/kwaliteitsverhouding dan mogelijk was geweest als die particuliere partijen er niet de vingers tussen hadden gekregen. Inderdaad, als de voorgenomen grondpolitiek van het kabinet Den Uyl in 1977 niet was getorpedeerd door de voorlopers van het CDA, hadden we die problemen niet gehad en was wonen in Nederland een stukje mooier en betaalbaarder geworden dan nu.
Door p op
@De vries

Snap het prima, ik zie alleen geen taak voor de gemeente in projectontwikkeling en het nemen van onnodige financiële risico's.

Of zijn we de lessen van de crisis al weer vergeten, ik betaal er nog steeds extra OZB voor...
Door de vries (ambtenaar) op
@p heeft er dus weer even niks van begrepen. Openbare kaderstelling betekent dat gemeenten aangeven welke gronden voor een bestemmingswijziging (van landbouw/cultuur naar woningbouw) in aanmerking komen. Dat is dus kassa en drijft de prijs voor grond op en dat werkt door in de prijs van woningen. Als de gemeenten dus 'slechts' kader stellen werkt dat grondspeculatie in de hand en daardoor komt de bouw van betaalbare woningen in de knel. Oplossing: speculatie tegengaan door de aloude grondpolitiek van het 1e (en laatste) kabinet den Uyl van stal halen (zoek maar op mbv Google).
Door p op
Ach, misschien een extra stok achter de deur om niet zelf als gemeente de ontwikkeling ter hand te nemen en slechts kaders te stellen...
Door Spijker (n.v.t.) op
Het is nog veel erger. Zelfs woningbouwverenigingen verkopen soms gronden aan bouwbedrijven, die vervolgens de prijzen voor nieuwbouwwoningen tot ongekende hoogte weten op te drijven.
Door Inez op
Ik zie een nieuwe manier voor actiegroepen om bebouwing tegen te houden! Al heeft het bij het Bulderbos niet gewerkt...