Grond is nog steeds geen cashcow

Gemeenten profiteren amper van gekte op woningmarkt

Een groter tekort aan betaalbare woningen. Het vertrouwen in de woningmarkt daalt. En het bouwen van duurzame woningen blijft een uitdaging. De vooruitblikken op 2019 laten het kerstgevoel snel verdwijnen. ‘De druk op de woningmarkt beweegt gemeenten om grond actief aan te kopen, maar is niet zonder risico’s’, schrijft adviesbureau Stec Groep in een benchmark over de gemeentelijke grondprijzen. Het advies: ‘Gemeenten die grond willen aankopen, kunnen beter met ‘zeer voorzichtige rendementen en/of met verliezen rekenen.’

Adviesbureau Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling gebruikte prognoses van instanties zoals Stec Groep, in combinatie met eigen data, om in de Outlook Grondexploitaties 2019 een visie op de toekomst te geven. Titel: ‘Tegen de grenzen van de groei aan.’

Om te beginnen met een opvallende ontwikkeling: woningprijzen stijgen hard, maar de verwachte opbrengsten voor de gemeente, de grondprijzen, blijven achter. Stec Groep vroeg 124 gemeenten, van verschillende grootte en verspreid door heel Nederland, wat ze verwachten van de grondprijzen in 2019. Bijna 30 procent voorziet geen verandering en ruim 40 procent verwacht dat de stijging beperkt blijft tot circa 2,5 procent. ‘Verrassend, omdat de gemiddelde waardestijging van woningen 6 tot 8 procent bedraagt’, merkt Stec Groep op. Men zou verwachten dat de opbrengst voor de gemeente zou stijgen als er meer betaald wordt voor huizen.

Zoals in Weert, bijvoorbeeld. De gemeente wil komend jaar de grondprijs voor woningen verhogen met gemiddeld 10,5 procent. Om zo optimaal gebruik te maken van de stijging van de woningprijzen: de gemeente verwacht 1,2 miljoen euro extra binnen te halen. Verschilt Weert zo van de rest van Nederland? ‘Weert heeft de afgelopen jaren de markt sterk gevolgd’, zegt Peter Kuppens, specialist op het gebied van grondzaken bij de gemeente.

‘In de crisis hebben we de grond sterk afgewaardeerd en flinke verliezen geleden. We volgen de markt nauwgezet en daarom stijgen dit jaar de grondprijzen zo sterk.’ Toen de marktprijzen daalden, daalden de grondprijzen in Weert meer dan gemiddeld, dus nu stijgen ze meer dan gemiddeld, is de redenering. Zo zijn er meer factoren die de prijs beïnvloeden, zoals de ligging ten opzichte van de Randstad.

Betaalbare huizen
Algemeen bekeken blijven de grondprijzen echter achter. Dat heeft te maken met hoe de grondprijs berekend wordt. Gemeenten bezitten grond en bieden die aan voor woningbouw. Om te berekenen wat het de gemeente kan opleveren, maken de meeste gemeenten gebruik van de zogeheten ‘residuele grondwaarde’.

Simpel gezegd is dat het geld dat een projectontwikkelaar voor de grond zou geven (de marktwaarde) minus de kosten die de bouwer of ontwikkelaar maakt om erop te bouwen (de stichtingskosten). Wat overblijft, het residu oftewel de grondprijs, is de opbrengst voor de gemeente.

En die opbrengst stijgt minder snel dan de huizenprijzen. Hoe komt dat? Het komt gedeeltelijk door de doelstelling die gemeenten hebben: het bouwen van betaalbare huizen. Wie een betaalbare woning wil realiseren, kan zelf niet te veel winst maken. Gemeenten houden daarmee rekening met het bepalen van de prijs. Ook Weert: bij de geplande verhoging van de grondprijs is rekening gehouden met de behoefte aan betaalbare woningen. ‘Wij zoeken de combinatie’, zegt Kuppens. ‘Zo waardevol mogelijk en zo veel mogelijk betaalbare woningen.’

Bovendien worden prijststijgingen gedempt en vertraagd doorgevoerd, schrijft Metafoor, ‘als gevolg van vertraagde informatie en voorzichtigheid/ risicomijdend gedrag.’ Maar dan zijn er nog de twee onderdelen in de aftreksom: de marktwaarde en de stichtingskosten. Aan de marktwaarde ligt het niet, zo maakt Metafoors beschrijving van de woningmarkt duidelijk: ‘De woningprijzen zijn nog harder toegenomen dan vooraf werd voorspeld.’ De verwachte stijging was 7 procent, maar komt uiteindelijk uit boven de 9 procent. ‘De verwachting is dat de druk op de woningmarkt ook in 2019 aanhoudt, maar dat de grenzen van de groei bereikt lijken te zijn.’

Stichtingskosten
De marktwaarde stijgt flink en als de stichtingskosten gelijk zouden blijven, dan zou de grondprijs ook flink moeten stijgen. Die stichtingskosten blijven zeker niet gelijk. ‘Het grootste deel van de marktwaardestijging wordt opgesoupeerd door hogere stichtingskosten’, zegt Erik Berkelmans van Metafoor. De stichtingskosten zijn onder meer de kosten die bouwers maken bij het bouwen en die bouwkosten stijgen. In 2018 stegen ze met 10 procent en de verwachting is dat in 2019 en 2020 de hoogste prijspieken voorkomen. Die sterke stijging zorgt ervoor dat de theoretische stijging van de opbrengsten voor gemeenten voor een groot deel teniet worden gedaan.

Bouwers kunnen kieskeurig zijn. Omdat er zo veel mensen zijn ontslagen in de jaren na 2008, kampt de sector nu met een tekort aan personeel en materiaal, terwijl er door de aantrekkende economie wel genoeg projecten zijn. Ze kiezen daarom voor projecten met weinig risico en hoge marges en dat is niet de sociale woningbouw of middeldure huur. Gemeenten moeten daarom vaak kortingen bieden op de grondprijs om dit soort projecten te realiseren.

De drang naar duurzaamheid draagt ook bij aan de hogere stichtingskosten. Het zal weinig mensen ontgaan zijn dat duurzaamheid een steeds belangrijkere eis wordt. Sinds 1 juli moeten nieuwbouwwoningen gebouwd worden zonder gasaansluiting en over het algemeen zorgt gasloos en duurzaam bouwen voor hogere kosten. Dat heeft beperkt invloed op de marktwaarde van de nieuwbouw woning, maar zorgt wel voor hogere stichtingskosten en dus lagere grondwaarden voor de gemeenten.

Korting
‘Veel gemeenten hebben in hun beleid opgenomen bij te willen dragen aan duurzame initiatieven door middel van korting op grondprijzen’, schrijft Metafoor. ‘De verwachting is dat deze situatie de komende tijd zal blijven bestaan en de grondprijzen hierdoor beperkter zullen stijgen.’

Eind december was er in Weert vanuit de gemeenteraad wat tegenstand toen het voorstel tot verhoging van de grondprijs besproken werd. De fractie Goubet-Duijsters diende een voorstel in om de sociale grondprijzen niet te verhogen, als signaal aan de bevolking dat Weert er alles aan doet om betaalbare huurwoningen te bouwen. Verschillende raadsleden wierpen tegen dat die maatregel geen invloed heeft op de huurprijzen en juist ‘de woningcorporaties spekt’.

‘Het realiseren van sociale huurwoningen moet in ieder geval niet moeilijker gemaakt worden’, maakte wethouder Van Eijk duidelijk. ‘Volgens mij doen wij er als gemeente alles aan om het mogelijk te maken.’ Het amendement werd verworpen en de oorspronkelijke grondprijsbrief unaniem aangenomen.