Meer woningen door slimmer werken

Het versnellen van de woningbouw gaat niet lukken door alleen harder te werken. Overheden en bouwpartijen moeten ook betere afspraken maken en kennis onderling meer delen. Dat zeggen de Vereniging van Grondbedrijven en adviesbureau Fakton in een advies.

Procedures

De komende jaren moeten er liefst 100.000 woningen per jaar worden gebouwd om de woningnood te verminderen. Vaak wordt gewezen naar het gebrek aan woningbouwlocaties of -plannen dat ervoor zorgt dat die getallen niet gehaald worden. Maar daar zit de grootste oorzaak van vertraging niet, vinden de VVG en Fakton. Vaak worden allang bestaande plannen te laat ontwikkeld, of duren de procedures veel te lang.

Regels

Dat heeft vooral te maken met het gebrek aan duidelijke regels en beleid, licht VVG-voorzitter Annius Hoornstra toe. Door te vage uitgangspunten bij een bouwplan kan het proces nodeloos lang duren. ‘Neem bijvoorbeeld het percentage sociale huur dan een gemeente in een bepaald woningbouwplan wil. Als daar geen duidelijke regels over zijn, dan wordt het onderdeel van het onderhandelingsproces tussen de gemeente en de ontwikkelaar. Zo’n plan moet dan steeds heen en weer totdat beide partijen met het resultaat kunnen leven, maar het proces duurt dan al maanden langer. Dat gaat ook op voor parkeernormen, of duurzaamheidseisen: iedere eis kost geld, en daar wordt over onderhandeld.’

Standaardiseren

Volgens het advies zouden gemeenten beter moeten nadenken over het standaardiseren van het proces. Bijvoorbeeld door het opstellen van standaard contracten, duidelijke afspraken tussen de partijen over escalatieprocedures en standaard afscheidsregels als de partijen er niet gezamenlijk uit komen. Bovendien wordt er veel tijd vermorst door het publieke en privaatrechtelijke proces ‘in serie’ te behandelen: eerst wordt een plan gemaakt, dan de vergunningen geregeld en daarna gebouwd. Dat kan ook parallel, zeggen de opstellers. ‘Het alvast starten met het bouw- en woonrijp maken als de vergunningsprocedures nog niet helemaal klaar zijn is zeer effectief.’

Verkeersongelukken

Bovendien moeten de partijen zich beter bewust zijn van ‘verkeersongelukken’ die ontstaan als een plan tenslotte wordt afgeschoten in een procedure bij de rechter of de Raad van State, en veel eerder beginnen met de participatie. Laat het niet aankomen op het ter inzage leggen van een plan, waarschuwen Fakton en de VVG.

Ingekrompen

Volgens Hoornstra ligt er ook een taak voor de gemeentepolitiek om duidelijke afspraken te maken over percentage sociale huur en de parkeernorm. ‘In vrijwel iedere gemeente is tijdens de economische crisis de ontwikkelafdeling enorm ingekrompen. Dus toen de bouw weer aantrok was er veel te weinig capaciteit. Maar er is ook te weinig beleid gevoerd. Als de gemeente duidelijke regels hanteert, bijvoorbeeld dat alle bouwplannen eenzelfde hoeveelheid sociale huurwoningen moet hebben, dan is die discussie weg.’

BENG

Maar ook de landelijke overheid kan duidelijker zijn, vindt Hoornstra. ‘Een voorbeeld zijn de BENG-normen voor een bijna energieneutraal gebouw. Veel gemeenten vinden die normen, geheel terecht, niet ambitieus genoeg en stellen zelf strengere eisen. Maar die kunnen wettelijk niet worden afgedwongen dus worden, ook alweer, een onderwerp waarmee je kan onderhandelen. Zonde van de tijd, want inmiddels kunnen woningen zelfs energiepositief gebouwd worden. Als Den Haag die eisen nou strenger maakt, dan hoeven gemeenten dat niet te doen.’