De Nederlandse woningmarkt in Europees perspectief

In Nederland kijken we aan tegen een groot woningtekort en een afnemend aantal bouwvergunningen. Terwijl het tekort op ongeveer 450.000 woningen uitkomt (bron: Capital Value), komt het aantal bouwvergunningen dat in 2023 is afgegeven voor nieuwbouwwoningen niet boven de 55.000 uit. Dat is echter geen unieke situatie voor Nederland, het is een fenomeen dat we in veel grote steden in Europa zien.

Vooral de gestegen bouwkosten in combinatie met de gestegen rente blijken een belangrijk knelpunt voor nieuwbouwplannen. Nederland staat hierin niet alleen, het is een trend in de meeste Europese steden. Om precies te zijn is de verwachting dat het woningaanbod in Europa tot 2028 met nog eens 10% daalt, in vergelijking met de afgelopen vijf jaar. Dat betekent dat een balans tussen het aanbod en de vraag verder weg dan ooit lijkt.

Greystar bracht de stand van zaken op de woningmarkten in Oostenrijk, Frankrijk, Duitsland, Ierland, Nederland, Spanje en het Verenigd Koninkrijk in kaart. Niet verrassend is dat de krapte het grootst is in de grote steden. Naar verwachting zal het leegstandspercentage tegen 2028 in de grote steden in deze landen dalen tot onder 1%. Belangrijkste oorzaak? Dezelfde als die in Nederland: structurele daling van de productie van nieuwbouwwoningen in combinatie met urbanisatie en toegenomen huishoudformatie (meer 1-persoons huishoudens). In 2022 zijn er in heel Europa maar 1,3 miljoen woningen gebouwd. Maar liefst bijna de helft (!) van de 2,5 miljoen woningen die er in 1984 werden gebouwd (bron: Europese Centrale Bank).

Het intrekken van subsidies of, omgekeerd, toegenomen fiscale heffingen in combinatie met verdergaande regulering en steeds uitdagendere planningbeleidskaders, zijn in alle genoemde landen onderdeel van het probleem. Daarnaast hebben de lockdowns tijdens de COVID-pandemie, inflatie en rentestijging sinds het uitbreken van de oorlog in Oekraïne, gezorgd dat het realiseren van nieuwbouwwoningen steeds moeilijker wordt.

Huren is here to stay

Net zoals huren het nieuwe kopen is op de consumentenmarkt – van kleding tot witgoed en bijvoorbeeld mobiliteit – is ook op de woningmarkt het huren van een woning inmiddels vele malen populairder dan een woning kopen. Sinds 2010 is het aantal mensen in Europa met een koophuis gedaald met twee miljoen, terwijl het aantal mensen dat een woning huurt is gestegen met tien miljoen (bron: Eurostat Data). De huizenprijzen van koopwoningen zijn in de afgelopen 13 jaar 20% meer gestegen dan huurprijzen (bron: Organisatie voor Economische Coöperatie en Ontwikkeling). Ook zien we dat de verhouding tussen deze huizenprijzen en inkomens niet meer realistisch is in de grote steden. Samen met de toenemende eisen voor aanbetalingen en de fors toegenomen kosten voor jaarlijks en periodiek groot onderhoud, heeft dit het bezit van een woning voor velen steeds onbereikbaarder gemaakt. Huren is hierdoor in veel gevallen aantrekkelijker en betaalbaarder dan kopen. Dit nog los van de flexibiliteit die huren biedt.

Wij zijn ervan overtuigd dat huurwoningen ook de komende jaren enorm in trek zullen blijven. Allereerst omdat het financieel aantrekkelijker blijkt dan een koopwoning, maar ook omdat mensen bereid zijn te betalen voor flexibiliteit en het gemak van huren. Makkelijker dan bij een koopwoning kun je wonen op plekken die passen bij je levensstijl, levensfase en gezinssamenstelling. Met het kunnen werken waar je wil, heeft ook het wonen waar je wil een vlucht genomen en die behoefte kan met een huurwoning vele malen beter worden ingevuld dan met een koopwoning.

Deze ontwikkelingen maken nieuwbouw huurwoningen in principe een ‘investeringssegment voor alle weersomstandigheden’. Immers, de vraag zal in heel Europa de komende jaren op een structureel hoog niveau liggen. Veel bouwen, op grote schaal en met aanbod dat aansluit op de vraag is dan ook een voor de hand liggend antwoord. De uitdaging waar we voor staan is zorgen voor een stabiel investeringsklimaat met beleid dat niet gericht is op stapeling van maatregelen maar op duidelijke afspraken die over een lange periode gelijkblijven. In die situatie kunnen we stijgende rente en de hogere bouwkosten in goed overleg en in nauwe samenwerking hand in hand te lijf gaan.