Zonder betaalbare bouw geen betaalbare huur

De Wet betaalbare huur van Hugo de Jonge vraagt om lagere huurprijzen, terwijl de bouwkosten voor een moderne nieuwbouwwoning oplopen. Beleggers krijgen hun businesscases nauwelijks meer rond, met als gevolg dat er steeds minder gebouwd wordt. En dat terwijl nieuwe woningen juist zo hard nodig zijn. Om de haalbaarheid voor institutionele beleggers te duiden, organiseerde woningverhuurder Greystar een rondetafel met een mix van vertegenwoordigers uit de politiek en uit de markt. Want hoewel lagere huren een sterk frame zijn richting huurders, kan dit alleen worden gerealiseerd als de partijen die de woningen moeten realiseren hun businesscase rondkrijgen.

Kostprijs van een woning

Gemeenten willen vooral dat er grotere woningen worden gebouwd. Maar met de huidige fiscale regelgeving en de nieuwe maatregelen die voorliggen in de nieuwe huurwet, is de bouw van die woningen vaak niet haalbaar, stelt Mark Kuijpers, senior managing director bij Greystar. “De werkelijke kostprijs van een woning wordt vaak genegeerd in de discussie. Ter illustratie: voor de realisatie van een appartement van 60 vierkante meter woonoppervlak heb je al snel 90 vierkante meter nodig. Dit verschil wordt veroorzaakt door de constructie, verkeersruimten en bijvoorbeeld schachten, maar ook vanwege stedenbouwkundige eisen ten aanzien van gebouwvormen waardoor het efficiënt bouwen wordt vermindert of wegblijft. Met, per woning, bouwkosten van 256.000 euro, randstedelijke grondkosten van zo’n 52.000 euro, de financieringslasten en overige kosten, komt het totaalbedrag voor de realisatie van een moderne, nieuwbouw-middenhuurwoning van 60 vierkante meter, uit op 364.098 euro inclusief BTW.”

“Het geld waarmee wij beleggen is pensioengeld, dat, om de pensioenen te laten groeien, een rendementseis vraagt. Om een bruto aanvangsrendement van 5,25 procent (netto aanvangsrendement van 4,20) te halen zouden we uitkomen op een huurprijs van 1.593 euro per maand. In de middenhuur, zoals dit nu is vastgelegd in het wetsvoorstel, kun je voor deze woning inclusief 10% nieuwbouwopslag echter een maximale maandhuur van 1.235 euro vragen. Dit betekent een tekort van bijna 360 euro per woning per maand. Het spreekt voor zich dat we die woningen niet bouwen.”

Wonen is gewoon heel duur

Coen Teulings, econoom en hoogleraar bij Universiteit Utrecht, zei hierover: “We willen ons niet realiseren dat wonen gewoon heel duur is. Het grootste deel van de woningopgave is geconcentreerd in de Randstad, waar grond schaars en kostbaar is. Dat betekent dat je daar wel kleinere woningen van zo’n 45 tot 50 vierkante meter kunt bouwen. Die woningen zijn hier bovendien financieel ook haalbaar. En voor de duidelijkheid: er is grote vraag naar kleine woningen. Maar dat vraagt van gemeenten wel dat ze hieraan moeten toegeven.”

“In Amstel III zien we dit met eigen ogen,” zegt Kuijpers. Naar woningen met een woonoppervlak van 45 tot 50 vierkante meter is een grote vraag. Dat is ook niet gek als je beseft dat inmiddels circa 35% van de huishoudens uit eenpersoon bestaat en dat dit percentage de komende 10 tot 15 jaar zal groeien naar 50%. “We krijgen wel eens de reactie dat deze woningen te klein zouden zijn, maar dat is simpelweg niet waar. Je kunt op dit woonoppervlak een fijne en goede woning realiseren zolang je maar efficiënt ontwerpt en veel aandacht besteedt aan de plattegronden. Dit doen we bijvoorbeeld door nutteloze ruimte zoveel mogelijk te beperken, en vooral ook door de woningplattegrond leidend te laten zijn bij het ontwerp van een gebouw en te zien als elementaire bouwsteen van de gebouwvorm in plaats van andersom, wat in de praktijk maar al te vaak gebeurt. Daarmee stuiten we nogal eens op discussies met stedenbouwkundigen, supervisors of de welstandscommissie. Zo zijn verspringingen of uitkragingen gewenst door stedenbouw, maar die zijn niet alleen kostbaar, ze leiden ook tot ongelukkige woningplattegronden. Wij kijken primair naar het woongenot van de bewoner om op die manier echt goede woningen te ontwikkelen, en dat is toch wat iedereen wil?”

Overheidsmaatregelen maken problemen groter

Teulings benadrukt dat de overheidsmaatregelen de problemen op de huurwoningmarkt alleen maar groter maken. Zo stelt hij dat de overdrachtsbelasting van 10,4% helemaal afgeschaft moet worden: “Deze belasting verhoogt de transactiekosten en daarmee de kostprijs van een woning. Bovendien beperkt het de liquiditeit van de beleggersmarkt. Het gevolg is dat nieuwbouw onder druk komt te staan. Het is eenvoudigweg zo dat als je het verhuurders moeilijk maakt, de huurders dit uiteindelijk terugzien.”

Er is, door de snelgroeiende groep eenpersoonshuishoudens, grote vraag naar compacte en vooral slim ingedeelde woningen op specifieke plekken in steden. Laten we die dan bouwen, op grote schaal, in grote steden in de Randstad: building at scale. Deze woningen zijn immers betaalbaar te realiseren, als dat mogelijk gemaakt wordt door een welwillende overheid. Want alleen door samen te werken met investeerders en ontwikkelaars kan de overheid duurzame oplossingen voor de woningmarkt beloven en waarmaken.