Grondexploitatie 2024: drie thema’s voor komend jaar

Over een paar weken is het alweer 2024 en dat betekent voor planeconomen en projectleiders dat de actualisatie van de gemeentelijke grondexploitaties eraan komt. Voor 2024 - en de jaren daarna - zien wij drie belangrijke thema’s om rekening mee te houden bij aankomende actualisatieronde.

Risico op netcongestie in beeld?

Het stroomnet in Nederland is overvol. Steeds meer gebiedsontwikkelingen lopen vertraging op omdat bedrijven, woningen en maatschappelijke voorzieningen niet kunnen worden aangesloten op het net. Netcongestie zet niet alleen een rem op de woningbouwproductie, maar zit ook de broodnodige energietransitie in de weg. Bij veel gemeenten staat dit probleem nog onvoldoende op het netvlies. Voor planeconomen zaak om hier bij de actualisatie op door te vragen: zijn de mogelijke gevolgen van netcongestie goed in beeld en zo ja, wat zijn de gevolgen voor de grondexploitatie? Bestaat het risico dat gronduitgiftes vertraagd worden?    

Ontwikkeling residuele grondwaarde

De gemiddelde vierkante-meterprijs van een verkochte nieuwbouwwoning ligt ongeveer op hetzelfde niveau als een jaar geleden, terwijl de bouwkosten verder zijn gestegen. In theorie betekent dit een daling van de (residuele) grondwaarde. De prijsontwikkeling van woningen kan echter per regio, prijscategorie en woningtype sterk verschillen. Des te meer reden om samen met een makelaar en bouwkostenadviseur te toetsen of de grondwaardes nog actueel zijn. Voor de toekomst is de richting hoogst onzeker: een analyse van de gevoeligheden kan helpen om grip te krijgen op wat een toekomstige stijging of daling van de grondprijzen betekent voor het resultaat van de grondexploitatie.

Voor onze mening over de ontwikkeling van bouwkosten volgt u de kwartaalrapportage Marktontwikkeling Bouwkosten.

Stijgende rente

De afgelopen jaren was sprake van een historisch lage rentestand. Om de aanhoudende inflatie het hoofd te bieden, heeft de ECB de rente echter in korte tijd fors verhoogd. De rente die aan grondexploitaties wordt toegerekend, is bij gemeenten gekoppeld aan de leningenportefeuille. Logisch gevolg is dat de renteparameter in veel grondexploitaties de komende jaren weer gaat stijgen. Bij de meeste gemeentes zal dit geleidelijk gaan. Desondanks is het aan te raden om - met name bij langlopende grondexploitaties - de verwachte ontwikkeling van de gemeentelijke leningenportefeuille in ogenschouw te nemen en hier in de risicoanalyse rekening mee te houden.

Tijdloze tips: whitepaper over actualisatie

Naast deze drie aandachtspunten zijn er natuurlijk ook meer ‘tijdloze’ tips om mee te nemen bij de actualisatie van grondexploitaties. Hierover schreef ik eerder de whitepaper ‘5 tips voor een succesvolle actualisatie van uw grondexploitaties’. Wij zijn benieuwd naar uw ervaringen dit jaar!