Wonen en maken mengen (is zo makkelijk nog niet)

Een deel van de grootstedelijke woningbouwopgave wordt ingevuld met nieuwbouw op ruimtelijk onderbenutte bedrijventerreinen. De wens om te bouwen voor verschillende inkomensgroepen gaat er doorgaans samen met de wens om ruimte te (blijven) bieden aan maakindustrie en creatieve bedrijvigheid. Zowel gemeenten als projectontwikkelaars zijn echter zoekende naar een aanpak. Stanzi Winkel, projectmanager voor Procap, pleit voor een onafhankelijke instantie die het zelforganiserend vermogen van ondernemers versterkt en ontwikkelaars ontzorgt.

De Binckhorst in Den Haag, Merwe-Vierhavens in Rotterdam, Hamerkwartier in Amsterdam en het Havenkwartier in Deventer. Het zijn enkele voorbeelden van transformaties die voortborduren op de ruimtelijke en sociaal-culturele erfenis van twintigste-eeuwse industrie en ambachtelijke bedrijvigheid. Of het mengen van wonen en werken een goed idee is, daar zijn de meningen over verdeeld. Stanzi is een voorstander. Als stadsgeograaf is ze zich bewust van de wisselwerking tussen ruimtelijke planning en de leefwereld van stedelingen. “Juist de mix van activiteiten en aanwezigheid overdag én ’s avonds levert een levendige wijk op. De sociale veiligheid is erbij gebaat, woongenot neemt toe.” Doordat verschillende industriële activiteiten inmiddels veel minder geur en geluid produceren dan enkele decennia geleden, hoeven ze niet meer op afgelegen terreinen, ver weg van de bewoonde wereld, plaats te vinden. “Appartementen en werkplaatsen gaan in principe prima samen.”

Ander verhaal

Hoe wonen en maken te mengen? Gemeenten en projectontwikkelaars zijn zoekende, ziet Stanzi. “Met de door gemeenten voorgeschreven percentages sociale woningbouw, middeldure en vrijesectorhuurwoningen kunnen ontwikkelaars doorgaans wel uit de voeten.” Bedrijfsruimte gericht op maakbedrijven en de creatieve sector is een ander verhaal. “Dan heb je het onder meer over loodsen en hallen die grote machines kunnen herbergen, of juist kleinere werkplaatsen voor creatievelingen of innovatieve startups.” Ontwikkelaars worstelen met dergelijke specifieke huisvestingsbehoeften voor ondernemers die bovendien gewend zijn aan betrekkelijk lage huren. Daar komt bij dat ze te maken hebben met opgelopen stichtingskosten. “De mengingsmarkt staat echt nog in de kinderschoenen. Onbekendheid met de doelgroep gaat samen met de vrees voor onrendabel vastgoed. Om een impasse te voorkomen, zullen ontwikkelaars en ondernemers elkaar een handje moeten helpen.”

Gezinslevens

Uit ervaring weet Stanzi dat in deze gebieden gevestigde ondernemers best willen meedenken over nieuw te bouwen of te transformeren vastgoed. “Ook zij vinden het spannend om wonen en werken te mengen. In hoeverre vallen hun logistieke activiteiten straks samen met gezinslevens? Kan men overdag geluid blijven produceren zonder dat er overlast ontstaat?” Zulke knelpunten kunnen worden voorkomen door gebouwen naar behoefte te ontwerpen, in samenhang met de herinrichting van openbare ruimte. Een binnentuin, een dove gevel of een demontabele pui kan voor een woon-werkgebouw het verschil maken tussen wooncomfort en klachten over hinder. “Dus, projectontwikkelaars, vraag al vroeg in de ontwerpfase aan maakbedrijven en andere doelgroepen wat zij nodig hebben!”

Volgens Stanzi zijn veel ondernemers wel gehecht aan een gebied, maar niet per se aan een locatie. “Ze willen best verhuizen als er perspectief is op een volwaardig alternatief.” Wanneer naast academisch ook praktisch opgeleide medewerkers van bedrijven de kans krijgen in de buurt te wonen, ontstaat een functioneel én sociaalmaatschappelijk gemengde wijk waarin het woon-werkverkeer bovendien beperkt blijft. “Als je in dit soort gebieden vooral vrijesectorwoningen bouwt, sla je de plank mis.”    

Onafhankelijk

Hoe breng je de bal aan het rollen? Stanzi verwacht dat samenwerkingsvormen die het zelforganiserend vermogen van ondernemers versterken en ontwikkelaars ontzorgen, uitkomst bieden. “In Amsterdam wordt onderzocht of een onafhankelijke instantie – een stichting – op basis van de gemeentelijke doelstellingen, kennis van het gebied en inzicht in het financiële plaatje als een matchmaker kan fungeren tussen ondernemers en ontwikkellaars. Net als een woningcorporatie dient deze ‘werkcorporatie’ – de term die nu wordt gebruikt – een algemeen belang, namelijk het ontstaan van leefbare wijken. Ze doet dat door een bijdrage te leveren aan de invulling van de bedrijfsruimten die bestemd zijn voor maakbedrijven.” Dankzij korte lijnen met de bedrijven in het gebied kan ze bijvoorbeeld onderwijsinstellingen die stagiairs of afgestudeerden verder willen helpen, koppelen aan gepaste leer- en werkplekken.

Zo’n werkcorporatie doet denken aan een provinciale ontwikkelmaatschappij, zegt Stanzi, behalve dat er geen inzet is op verwaarloosde of leegstaande bedrijventerreinen. Een ontwikkelaar hoeft in ieder geval zelf niet meer te investeren in het verkrijgen van inzicht in relevante partijen en ruimtelijke behoeften. “De stichting kan zelfs optreden als hoofdhuurder of als eigenaar van bedrijfsruimten. Ook het uitbaten van specialistisch vastgoed ligt dan niet op het bordje van de ontwikkelaar.” Voor de geleverde diensten betaalt de ontwikkelaar een fee. “Inkomsten verkrijgt hij in eerste instantie vooral uit te realiseren woningen.”

Afgewogen ontwikkeling

De beoogde menging zou ook geholpen zijn bij gereguleerde differentiatie van huren voor bedrijfsruimte. Stanzi: “Wie kleine creatieve bedrijven wil behouden dan wel aantrekken, moet zorgen voor ateliers en broedplaatsen met lage huren, vergelijkbaar met sociale woningbouw.” Ruimte voor ambachtelijke bedrijven zou als middensegment kunnen functioneren. “Voor de middenmoot is het aanbod in binnensteden vaak mager dus daar mag zeker meer ruimte voor komen.” Voor degenen die hoge huren kunnen betalen, is er uiteraard ‘vrije-sectorbedrijfsruimte’ beschikbaar. “De overheid regisseert in toenemende mate de woningmarkt om diversiteit te bevorderen. Waarom niet ook de bedrijfsruimtemarkt?” Een eerste aanzet hiertoe is inmiddels gegeven. In oktober 2022 kondigde het kabinet een nationaal programma werklocaties aan. Het creëren van voldoende vestigingsmogelijkheden voor het mkb is één van de pijlers. “Dit lukt niet zonder een afgewogen ontwikkeling van binnenstedelijke bedrijventerreinen naar nieuwe woon-werkgebieden.”

Voorbeelden zijn er amper, besluit Stanzi, dus een pioniersgeest is geboden. “De beoogde functiemenging en modernisering betreft een door gemeenten, projectontwikkelaars en ondernemers gedeelde behoefte.” Hoe deze behoefte kan worden ingevuld is onderwerp van allerlei onderzoeken maar uitproberen is wellicht de beste leerschool. “Ik zie uit naar de oprichting van de eerste werkcorporaties.”

Auteur: Erik Burgers