of 59045 LinkedIn

Sterke en stabiele woningmarkt ook buiten Randstad

Het beeld dat alleen in de Randstad de woningmarkt nog sterk en stabiel is, is te somber. Herhaald onderzoek door gebiedsontwikkelaar Bouwfonds Ontwikkeling toont aan dat in een robuust deel van noordwest- en midden-Nederland relatief veel woningen tegen een hoge prijs snel worden verkocht.

Het beeld dat alleen in de Randstad de woningmarkt nog sterk en stabiel is, is te somber. Herhaald onderzoek door gebiedsontwikkelaar Bouwfonds Ontwikkeling toont aan dat in een robuust deel van noordwest- en midden-Nederland relatief veel woningen tegen een hoge prijs snel worden verkocht. Ook grote delen van Noord-Brabant en Gelderland horen daarbij. Gemeenten kunnen tot op viercijferig postcodeniveau de ontwikkelingen zien van hun woningmarkt.

Sterke woningmarkt houdt zelfde contour

Bouwfonds schetst met de woningmarktmonitor voor het derde achtereenvolgende jaar hoe de markt van koopwoningen zich ontwikkelt. Het onderzoek geeft per gemeente de marktomstandigheden weer aan de hand van een score, die de ‘’omzet per aanwezige koopwoning’’ weerspiegelt, legt Friso de Zeeuw uit, directeur Nieuwe Markten van Bouwfonds Ontwikkeling en praktijkhoogleraar Gebiedsontwikkeling aan de TU Delft. Het sterke woningmarktgebied heeft al jaren min of meer dezelfde contouren. Met enige fantasie er de vorm van een babyhemdje in te zien, zegt De Zeeuw, die daarom spreekt van het ‘rompertje’.

 

Onzekerheid bij gemeenten

Hij hoopt dat de monitor de discussie in veel gemeenten een stap verder kan helpen. ‘Het Planbureau voor de Leefomgeving zegt (bij het uitkomen van de Balans van de Leefomgeving in september, red.) dat gemeente zich moeten bezinnen op hun woningbouw, zich moeten afvragen of het echt nodig is. Die boodschap is deels terecht, maar heeft ook onzekerheid gebracht bij gemeenten: waar zit precies groei of krimp en hoeveel? Deze kaart bevestigt waar de economische groei zit en maakt duidelijk welke gebieden gas moeten geven.’

 

Zeeuwe kust doet het goed

Steden waar nu veel transacties zijn moeten bijbouwen, om te voorkomen dat de vraagprijzen te veel stijgen, volgens De Zeeuw. Dit geldt bijvoorbeeld in en om Amsterdam en Utrecht. Maar binnen de grenzen van het rompertje doen ook de Brabantse steden Breda, Den Bosch en Eindhoven het goed. Buiten het kerngebied hebben de stad Groningen, Zwolle, Maastricht en de Zeeuwse kust een sterke woningmarkt. Wel zijn er soms grote verschillen tussen wijken en buurten.

 

Voorzieningen als magneet

Moeilijker ligt het in het zuidelijke deel van de zuidvleugel van de Randstad, zoals de Drechtsteden, zegt De Zeeuw. Ook Tilburg heeft het moeilijk. Voor deze steden geldt dat ze moeten proberen te profiteren van de trek naar de stad, door de juiste keuzes te maken. In Tilburg missen bewoners bijvoorbeeld winkelvoorzieningen, zegt De Zeeuw op basis van een verdiepende studie in de Brabantse steden. ‘Bereikbaarheid van werk is een belangrijke factor waarop mensen hun woonlocatie baseren, maar nabijheid van voorzieningen is nog belangrijker. Dan gaat het om winkels, huisartsen, ziekenhuizen, scholen, die vormen een magneet.’

 

Verdichten niet zinvol

Het is echter een misvatting dat iedereen daadwerkelijk in die bruisende stad wil wonen. De Zeeuw: ‘Het adagium van ‘verdichten’ is buiten binnenstad en stationsomgeving niet zo zinvol. Er is vooral behoefte aan een suburbaan woonmilieu: een rijtjeshuis met een tuin, in het groen, maar met bereikbare voorzieningen, oftewel goede verbindingen. Het traditionele Nederlandse woonmilieu wandelt eigenlijk richting stad.’

 

Twijfel bij investeren in krimpgebied

In de krimpgebieden die buiten het rompertje vallen is het de vraag of investeren in infrastructuur zinvolle overheidsinvesteringen zijn, stelt De Zeeuw. Zijn cijfers laten zien dat kernplaatsen, zoals Doetinchem en Winterswijk in de Achterhoek nog mensen en economische activiteit naar zich toe weten te trekken. Daar moeten voorzieningen worden geconcentreerd, denkt De Zeeuw. Hij plaatst vraagtekens bij de recente aankondiging dat tien gemeenten in het buitengebied van de Achterhoek bijna dertig miljoen gaan investeren in de aanleg van glasvezel. ‘Generieke maatregelen, bijvoorbeeld in de recreatiesector van een toeristengemeente als Lochem, kunnen helpen. Maar ik twijfel of algemene maatregelen, zoals het aanleggen van infrastructuur, zinvolle investeringen zijn.’

 

Nieuwe realiteit

De Zeeuw vindt dat de overheid terughoudend moet zijn met investeringen in voorzieningen in dergelijke buitengebieden. ‘We zullen in Nederland een streek nooit helemaal aan zijn lot overlaten. Maar het zullen wel gebieden worden waar mensen bewust voor kiezen om te wonen: in rust en ruimte en met een auto, want die heb je nodig. Ze zullen aangewezen zijn op gemeenschapswinkels en buurthuizen die ze zelf overeind houden. Dat is de nieuwe realiteit. Dit onderzoek bevestigt dat het die kant op gaat.’ 

Verstuur dit artikel naar Google+

Reageer op dit artikel
















Even geduld a.u.b.

Reactie op dit bericht

Door henk op
Dhr de Zeeuw zou in zijn redenering consequent zijn als hij zou voorstellen de belastingen voor bewoners van het buitengebied te verlagen.
Door Gijs Kornmann (eigenaar Gijs Kornmann Management & Advies) op
Het artikel baseert zich op monitoring van de afgelopen drie jaren en verbindt daaraan verderop in het artikel uitspraken en prognoses voor de toekomst. Dat extrapoleren hebben we al te lang gedaan met alle ellende van dit moment tot gevolg. De demografische prognoses voor de toekomst, en dan vooral die over aantallen en samenstelling van huishoudens, zijn heel duidelijk. Er zijn in Nederland nu ruim voldoende eengezinswoningen; niet meer bijbouwen dus en concentreer je vooral op de kleinere huishoudens. Ouderen trekken vooral naar centra met goede voorzieningen en jongeren zijn mobieler en kiezen tussen of de centra of de ruimte van het buitengebied, dat alles voor lage tot redelijke prijzen.
De economie blijft kwakkelen, de groeiende vraag naar huurwoningen houdt aan, in de buitengebieden komen heel veel boerderijen leeg, woningcorporaties blijven woningen onder de marktwaarde dumpen en in de Achterhoek is de krimp nu echt begonnen, zelfs in Zutphen met een regiofunctie.
Ook in het 'rompertje' zullen 'gaten' vallen op locaties op meer dan enkele kilometers van de grotere centra met goede voorzieningen.
Gebruik de woningmarktmonitor van het Bouwfonds vooral niet als bouwsteen voor een realistische lokale of regionale woonvisie!
Door Arjan op
@Niels: voorzover Gelderland die gelden uitgeeft, doen ze dat vanuit de rente. Komt dus bijna op hetzelfde neer (wat betreft principe)
Door Niels op
@Louis. Bekostiging vanuit het dividend was beter geweest :)
Door Louis Kanneworff op
De twijfel van hoogleraar de Zeeuw aan het nut van glasvezel voor het buitengebied is opmerkelijk. Deze oud PvdA gedeputeerde weet blijkbaar niet dat het de provincies waren die het platteland van elektriciteit (en vooruitgang) voorzagen. De aanleg van glasvezel is een prima besteding van de winsten die provincies( en gemeenten) gemaakt hebben bij de verkoop van de energiebedrijven NUON en Essent.
Door Leo van de Pas (directeur) op
Hoe maakbaar is onze samenleving?
Ooit hebben we om tegen de steden aan vele Vinexwijken geplant. Het doel was duidelijk, groei in de stad om leegloop tegen te gaan, landelijke gemeenten kregen geen contingenten meer. Jonge mensen werden gedwongen naar de stad te verhuizen. Zo hebben we huidige situatie gecreëerd, waar landelijke gemeenten het moeilijk hebben en voorzieningen onder druk staan. Een ding is zeker, het gedrag van burgers, consumenten, bedrijven en overheid is op langere termijn niet te voorspellen. Dat biedt hoop en kansen voor elk gebied in Nederland. Op Woningmarktcijfers.nl is van elke gemeente data te vinden over gemiddelde koopsom, transacties en verkooptijden, precies die gegevens die nodig zijn om te zien hoe de woningmarkt er voor staat.
Door Frank Wassenberg (projectleider Platform31) op
Het rompertje van Friso geeft een duidelijk beeld van sterk en zwak in woningmarktland. Communicatief helder. Het kaartje vertoont overigens grote overeenkomsten met CBS-kaartjes over bevolkingsprognoses. Het gevaar van zo'n kaartje is een simplificatie die zichzelf versterkt. In groene gebieden gaat het goed, daar moet je als investeerder zijn, en kun je als beleidsmaker sturen en selecteren. In oranje en rode gebieden dreigt gevaar, daar moet je als investeerder niet wezen.
Deze boodschap geldt echter vooral voor de grote investeerders; in koopwoningen (zoals Bouwfonds) en in huurwoningen (zoals grote beleggers (incl. buitenland) en pensioenfondsen). Dan laat je echter lokaal en regionaal vermogen buiten beschouwing. In gebieden buiten het rompertje blijken er tal van kleinere, lokale en regionale investeerders te zijn die kunnen en willen investeren. Als gemeente buiten Friso’s rompertje is het raadzaam om je juist op hen te richten, en die grote beleggers maar eventjes te laten rusten. Dat is ook veel gemakkelijker; de lijnen zijn kort en je kent hen, of zou hen behoren te kennen. Stimuleer lokaal initiatief, luister, praat met initiatiefnemers, kijk naar kansen en wees uitnodigend en flexibel. Zoek het vooral in het vasthouden en terughalen van lokale betrokkenheid, en niet zozeer in het aantrekken van bewoners, en van kapitaal uit andere delen van het land.
Door Jaap van Duin (projectleider) op
Hebben we in dit land geen solidariteitsbeginsel meer? De belastingbetaler in de gebieden buiten het rompertje mogen dus flink bijdragen aan de voorzieningen zoals glasvezel die kennelijk alleen nog maar in het zogenaamde rompertje mogen worden aangelegd. Nog meer gasrevenuen uit Groningen naar het westen zou ik zeggen en laat de mensen daar maar lekker barsten in hun gemeenschapswinkel en buurthuis met scheuren in de muur toch?.
Door Jos Lamers (wethouder) op
Onvoorstelbaar dat getwijfeld wordt aan de noodzaak om te investeren in glasvezel in de krimpgebieden.
In onze digitale wereld met de decentralisaties van zorg voor de deur is/wordt breedband een noodzakelijke basisvoorziening voor elk huishouden in Nederland.