‘Ruimte is niet meer schaars’

Het zal niet eenvoudig zijn voor de ambtenaren en wethouders ruimtelijke ordening. Na decennia van “denken in steen en beton”, moeten ze de omslag maken naar “denken in ruimte”. Dat stelt vastgoedexpert Rudy Stroink in een essay over leegstand dat hij schreef in opdracht van het College van Rijksadviseurs (CRA). ‘Ruimte is niet meer schaars, gebruikers zijn schaars.’

Overtollig maatschappelijk vastgoed

Stroink presenteerde dinsdag zijn essay De gevolgen van de verkoop van een grote portefeuille overheidsgebouwen en de argumenten voor een andere aanpak. Hij deed dat tijdens een symposium van het CRA als onderdeel van de Internationale Architectuur Biënnale Rotterdam. Aanleiding voor het essay is het advies dat het CRA dit najaar gaat uitbrengen over de 2,7 miljoen vierkante meter vastgoed die het rijk moet afstoten. Hij spreekt echter ook gemeenten en provincies aan, die kampen met dezelfde problematiek: overtollig maatschappelijk vastgoed.

Verkeerde denkwijze tussen de oren

Sloop is onvermijdelijk, stelt Stroink. De inschatting is dat tussen de 10 en 30 procent van het Nederlandse vastgoed zal moeten verdwijnen om de verhouding tussen vraag en aanbod te herstellen. Probleem is dat bij ambtenaren en bestuurders nog de verkeerde denkwijze overheerst: het denken in de waarde van gebouwen. Stroink stelt echter dan een gebouw dat langdurig leeg staat waardeloos is. Het zijn immers de gebruikers die beton en steen hun waarde geven. Zodra zij zijn vertrokken, zit er enkel nog waarde in de grond en vooral – en dat vraagt een andere manier van denken – in de ruimte in en om dat gebouw. Door het gebouw te slopen en er een park aan te leggen, of het te transformeren tot woningen, is er een nieuwe maatschappelijke waarde aan te geven.

Maatschappelijk waarde lastig te bepalen

Ambtenaren en bestuurders krijgen dit maar moeilijk tussen de oren, zegt Rijksbouwmeester Frits van Dongen in reactie op het betoog van Stroink. Dat geldt op rijksniveau, maar zeker ook bij gemeenten en provincies. Gemeenten denken nog steeds in termen van inkomsten uit grondverkoop, stelt Van Dongen. Volgens Stroink liggen er op de bureaus in gemeentehuizen nog genoeg plannen om een land van 32 miljoen inwoners van gebouwen te voorzien. Van Dongen: ‘Gemeenten vinden het ook heel lastig om de maatschappelijke waarde te bepalen van leegstand en de kansen die dat biedt. Dat vergt oprekking van de geest.’

Overheid heeft voorbeeldfunctie

Hetzelfde geldt natuurlijk ook voor private partijen die met waardeloze gebouwen zitten opgescheept. Maar  de overheid heeft een voorbeeldfunctie, vindt Van Dongen. ‘Publiek vastgoed gaat over publiek geld en bovendien over grote gebouwen, waarvan zowel de leegstand als een goed gebruik ervan een grote maatschappelijk impact kan hebben. De overheden hebben daarvoor een zorgplicht.’

Ruimtevraag structureel afgenomen

Volgens Stroink moeten de overheden accepteren dat het ruimtegebruik blijvend is afgenomen. Na decennia waarin door welvaartsgroei de huizen alsmaar groter werden en meer kantoren, winkels en de bijbehorende infrastructuur nodig waren, is het tij gekeerd. Het Nieuwe Werken, online aankopen, wonen op 45 vierkante meter in de stad; ander gebruik van vastgoed zorgt voor een structurele afname in de ruimtevraag. Ruimte is niet meer schaars, stelt Stroink; aan programma’s om met de ontstane leegstand om te gaan ontbreekt het wel. Hij stel een systeem van triage voor. Overheden moeten hun lege vastgoed verdelen in drie categorieën: te verkopen, te transformeren of goed voor sloop. Voordeel van sloop is dat het de waarde van de omgeving verhoogt. Verkoop moet geleidelijk gebeuren, om te voorkomen dat het massaal dumpen van overheidsgebouwen de markt nog verder verstoort, aldus Stroink.