Kantorenloods Amsterdam weet leegstand terug te dringen

De Amsterdamse aanpak van kantorenleegstand heeft er toe geleid dat dit jaar voor het eerst sinds 2007 de leegstand is gedaald. Vorig jaar kreeg bijna 100.000 vierkante meter lege kantoren een tweede leven als woning, hotelkamer of creatieve broedplaats. ‘Dit jaar gaan we daar zelfs overheen’, verwacht Paul Oudeman. De ‘kantorenloods’ geeft een kijkje in de keuken.

Eerst afwaarderen

De door Amsterdam aangestelde kantorenloods stimuleert en faciliteert vastgoedeigenaren bij het omzetten van hun leegstaande kantoorpanden en ‘loodst’ partijen die kantoorgebouwen transformeren door de gemeentelijke organisatie, procedures en regelgeving. Succesvolle transformatie is volgens de kantorenloods afhankelijk van drie voorwaarden, te beginnen met een reële waarde. Nog te vaak zetten eigenaren hun lege pand te duur in de boeken om een levensvatbare herbestemming mogelijk te maken. Oudeman: ‘In de praktijk moeten we eerst met 50 tot 90 procent afwaarderen om een sluitende business case te hebben.’

Beetje medewerking van de gemeente

De tweede voorwaarde is een beetje medewerking van de gemeente, licht Oudeman toe. Daarvoor is een omslag gemaakt. Procedures en werkwijzen zijn niet langer alleen gericht op ‘van-graslandje-tot-nieuwbouw’. Werken met bestaande gebouwen en versnipperd eigendom vraagt een ander draaiboek. ‘We hebben diverse obstakels weggehaald. Zo zorgen we proactief voor het versoepelen van bestemmingsplannen, wanneer we weten dat er vraag is naar andere functies. Dan gaan we niet zitten wachten tot er een aanvraag komt om van lege kantoren woningen te maken, dat maken we op voorhand in grote lijnen mogelijk.’ Ook bij bouw- en regelgeving is de werkwijze veranderd. Niet slechts toetsen of een aanvraag volgens de richtlijnen is ingevuld, maar meedenken over oplossingen voor een probleem.

Vertrouwen voor financiers

Op de derde voorwaarde heeft de gemeente de minste invloed: de financiering van een herbestemming. Toch probeert Amsterdam financiers vertrouwen te geven in een goede afloop, door in een vroeg stadium duidelijk te maken of de gemeente een plan in principe steunt en meewerkt aan een haalbaarheidsonderzoek. ‘Banken en private investeerders hebben behoefte aan zekerheid. Als er draagvlak is bij de ondernemer en de gemeente, stappen zij sneller in’, merkt Oudeman in de praktijk.

Niet ontkomen aan sloop

Bij elkaar zorgen de maatregelen ervoor dat de doorlooptijd voor transformaties behoorlijk is versneld, zegt Oudeman. En hij verwacht dat het succes zich voorlopig voortzet. ‘Op dit moment bedraagt de leegstand 1,2 miljoen vierkante meter. Daar kun je bijna 35.000 studenten in kwijt, drie keer meer dan de behoefte in Amsterdam. Of je zou het huidige aantal van 24.000 hotelkamers ruimschoots kunnen verdubbelen. Je kunt kortom veel doelgroepen bedienen en alsnog concluderen dat een deel moet worden gesloopt. Daar ontkom je niet aan.’

Ook successen in Rotterdam

Amsterdam is niet de enige die successen boekt met transformatie. Rotterdam presenteerde onlangs trots het cijfer van 150.000 vierkante meter nieuwe bestemmingen in anderhalf jaar. Wie gaat er aan kop? Oudeman: ‘Binnen de G4 wisselen we regelmatig ervaringen uit. De opdracht is overal dezelfde, maar de aanpak verschilt. Dat heeft te maken met werkwijze en mankracht, maar is soms ook persoonlijk. Wat mij betreft is het geen wedstrijd. Het gaat erom dat je de markt zoveel mogelijk helpt zijn werk te doen.’

Uitrollen naar de regio

Op de lijst van lege kantoren stonden drie panden van de gemeente. Voor twee daarvan is inmiddels een nieuwe bestemming gevonden. Amsterdam is in gesprek met de regio om te kijken of de aanpak kan worden uitgerold naar omliggende gemeenten.