Gemeenten zien verlies op private gronden over het hoofd
De verliezen op bouwgrond vallen hoger uit dan gedacht, doordat private partijen hun verlies afwentelen op gemeenten. Dat zegt Hugo Priemus, emeritus hoogleraar Volkshuisvesting.
Veel gemeenten wacht een onaangename verrassing. De verliezen op bouwgrond vallen hoger uit dan gedacht, doordat private partijen hun verlies afwentelen op gemeenten. Dat zegt Hugo Priemus, emeritus hoogleraar Volkshuisvesting in reactie op recente cijfers over de verliezen die gemeenten nog moeten afboeken op hun grondposities.
Bouwgrond die puur publiek lijkt
Volgens Priemus zien gemeenten deze tegenvaller over het hoofd. Het gaat dan niet alleen om publiek-private samenwerking (pps), maar ook om bouwgrond die op het oog onder puur private projecten lijkt te vallen. ‘De gemeenten denken dan: sneu voor die private partij dat de bouwplannen door de crisis niet door kunnen gaan. Het blijkt echter dat die partijen het verlies met succes kunnen afwentelen op gemeenten. Handige juristen weten de contracten zodanig uit te leggen dat er wel een inspanningsverplichting, maar geen resultaatsverplichting in staat. De rechter is dan geneigd te zeggen dat een ontwikkelaar het ook niet kan helpen dat de crisis zijn plannen dwarsboomde en dus niet aan het contract is te houden.’
Contract Spoorzone werd ontbonden Als voorbeeld noemt Priemus het project Spoorzone in Delft. Hij was daar lid van de Raad van Commissarissen van de BV Spoorzone, met de gemeente als enig aandeelhouder. Vijf jaar geleden zag het contract voor het plan met vooral woningbouw er heel ontspannen uit, zegt Priemus. ‘De ontwikkelaar nam gronden van de gemeente over en leek het risico helemaal te dragen. Aan het eind van de exploitatie zouden zelfs enkele tientallen miljoenen overblijven voor de spoortunnel, die de gemeente in cofinanciering met het ministerie zou aanleggen.’ Door de crisis liep het anders. Juristen oordeelden dat het contract geen stand zou houden bij de rechter, waarop het werd ontbonden en de gemeente kon fluiten naar de miljoenen.
Gemeenten krijgen problemen op hun bord Priemus: ‘Zo zijn er veel meer gemeenten die denken dat private partijen problemen hebben, maar die deze problemen uiteindelijk op hun eigen bord zien liggen. Vaak hebben die projecten toch een pps-achtige dimensie. Om hoeveel geld het gaat, kan ik niet zeggen, maar mijn veronderstelling is dat het een substantieel bedrag is.’
Grondverliezen lopen nog op Mede om die reden meent Priemus dat de cijfers over grondverliezen die Deloitte vorige maand presenteerde, nog flink zullen oplopen. Ook doordat in de berekeningen van Deloitte de verliezen op pps-projecten niet zijn meegenomen. Datzelfde geldt ook voor ‘rampjaar’ 2013, waarin nog minder huizen zijn gebouwd, minder winkels leeg zijn gekomen en de verhuurdersheffing is ingevoerd. Ook dat is niet meegenomen in het rapport. Tel daarbij op de vertraging waarmee gemeenten reageren op de crisis en de genoemde blinde vlek voor ‘private’ verliezen, zegt Priemus. Volgens hem zou er aan het optimistische (0,7 miljard euro verlies afboeken) en het realistische (2,7 miljard) scenario van Deloitte een somberder scenario moeten worden toegevoegd van 3 tot 4 miljard euro.
Gemeenten zijn naar grondcasino geweest Hij is niet de enige die zich zorgen maakt over de miljardenverliezen die gemeenten lijden op hun grondexploitatie. Dat doet ook directeur Peter van Rooy van Nederland Boven Water, een platform voor gebiedsontwikkeling waarin onder meer provincies, ministeries, woningcorporaties, bouwbedrijven en Rijkswaterstaat samenwerken. ‘Gemeenten zijn de afgelopen jaren op kosten van de belastingbetaler naar het grondcasino geweest’, zegt Van Rooy. ‘Ze hebben onverantwoorde risico’s genomen en die onvoldoende in hun afwaardering meegenomen. Pas na de raadsverkiezingen zullen er vele lijken uit de kast komen. Dan willen de nieuwe raadsleden de onderste steen boven hebben.’
Ruimtelijke ontwikkelingen overlaten aan de markt Volgens Van Rooy is de les van de crisis dat gemeenten voortaan niet meer samen met bedrijven in publiek-private samenwerkingen moeten stappen. ‘Gemeenten moeten de ruimtelijke ontwikkeling aan de marktpartijen overlaten en zelf geen enkel risico meer nemen, naar Duits voorbeeld’, zegt hij.’
Contract Spoorzone werd ontbonden Als voorbeeld noemt Priemus het project Spoorzone in Delft. Hij was daar lid van de Raad van Commissarissen van de BV Spoorzone, met de gemeente als enig aandeelhouder. Vijf jaar geleden zag het contract voor het plan met vooral woningbouw er heel ontspannen uit, zegt Priemus. ‘De ontwikkelaar nam gronden van de gemeente over en leek het risico helemaal te dragen. Aan het eind van de exploitatie zouden zelfs enkele tientallen miljoenen overblijven voor de spoortunnel, die de gemeente in cofinanciering met het ministerie zou aanleggen.’ Door de crisis liep het anders. Juristen oordeelden dat het contract geen stand zou houden bij de rechter, waarop het werd ontbonden en de gemeente kon fluiten naar de miljoenen.
Gemeenten krijgen problemen op hun bord Priemus: ‘Zo zijn er veel meer gemeenten die denken dat private partijen problemen hebben, maar die deze problemen uiteindelijk op hun eigen bord zien liggen. Vaak hebben die projecten toch een pps-achtige dimensie. Om hoeveel geld het gaat, kan ik niet zeggen, maar mijn veronderstelling is dat het een substantieel bedrag is.’
Grondverliezen lopen nog op Mede om die reden meent Priemus dat de cijfers over grondverliezen die Deloitte vorige maand presenteerde, nog flink zullen oplopen. Ook doordat in de berekeningen van Deloitte de verliezen op pps-projecten niet zijn meegenomen. Datzelfde geldt ook voor ‘rampjaar’ 2013, waarin nog minder huizen zijn gebouwd, minder winkels leeg zijn gekomen en de verhuurdersheffing is ingevoerd. Ook dat is niet meegenomen in het rapport. Tel daarbij op de vertraging waarmee gemeenten reageren op de crisis en de genoemde blinde vlek voor ‘private’ verliezen, zegt Priemus. Volgens hem zou er aan het optimistische (0,7 miljard euro verlies afboeken) en het realistische (2,7 miljard) scenario van Deloitte een somberder scenario moeten worden toegevoegd van 3 tot 4 miljard euro.
Gemeenten zijn naar grondcasino geweest Hij is niet de enige die zich zorgen maakt over de miljardenverliezen die gemeenten lijden op hun grondexploitatie. Dat doet ook directeur Peter van Rooy van Nederland Boven Water, een platform voor gebiedsontwikkeling waarin onder meer provincies, ministeries, woningcorporaties, bouwbedrijven en Rijkswaterstaat samenwerken. ‘Gemeenten zijn de afgelopen jaren op kosten van de belastingbetaler naar het grondcasino geweest’, zegt Van Rooy. ‘Ze hebben onverantwoorde risico’s genomen en die onvoldoende in hun afwaardering meegenomen. Pas na de raadsverkiezingen zullen er vele lijken uit de kast komen. Dan willen de nieuwe raadsleden de onderste steen boven hebben.’
Ruimtelijke ontwikkelingen overlaten aan de markt Volgens Van Rooy is de les van de crisis dat gemeenten voortaan niet meer samen met bedrijven in publiek-private samenwerkingen moeten stappen. ‘Gemeenten moeten de ruimtelijke ontwikkeling aan de marktpartijen overlaten en zelf geen enkel risico meer nemen, naar Duits voorbeeld’, zegt hij.’
De Burger Partij Amersfoort (BPA) vindt het onbegrijpelijk dat de Amersfoortse VVD wethouder van Financiën, zijn "hoofd in het zand" blijft stoppen.
Immers Amersfoort heeft tientallen projecten waarbij de Projectontwikkelaars/ Aannemers hun grond veel te duur in de boeken hebben staan. De BPA waarschuwt hier al jaren voor, en wordt nu in het mening gesterkt door Prof. Hugo Priemus.
Zo heeft de gemeente Amersfoort richting Vathorst - het OBV alleen al een 175 miljoen éénzijdige Resultaatverplichting/ Kredietgarantie van 175 miljoen euro.
Maar er zijn veel meer grote projecten ( het Podium, de Westelijke Ontsluiting, het Zwembad aan de Hogeweg, het Trapezium enz. ) in Amersfoort
De BPA maakt zich grote zorgen, maar de VVD in Amersfoort schuift "de hete aardappel" voor zich uit tot na de verkiezingen van maart 2014.
Wij zijn erg benieuwd was de Deloitte Accountant van de gemeenteraad hiervan vind.
De BPA gaat hierover dan ook vragen stellen aan het College en de Account in de commissie Begroting en Verantwoording van Amersfoort.