Corporaties moeten door met uitverkoop

Woningcorporaties teren in op hun vermogen. Hun kasstromen krimpen op middellange termijn. Daardoor zijn ze genoodzaakt door te gaan met de uitverkoop van woningen.

Verwachtingen van corporaties
Dat stelt het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) in z’n jaarlijkse trendnotitie. De rapportage schetst een beeld van investeringen, kasstromen en financiering, grotendeels gebaseerd op de verwachtingen van de corporaties.

Kasstromen toegenomen

De corporaties staan er op korte termijn niet slecht voor. Tussen 2009 en 2011 zijn hun netto operationele kasstromen relatief sterk toegenomen. Tot 2014 zet die stijging door. De huren stijgen nauwelijks, maar de kosten van onderhoud en de rentelasten blijven binnen de perken. Ondanks de crisis op de woningmarkt zullen opbrengsten uit het afstoten van bezit licht stijgen. De jaarlijkse gezamenlijke verkoopopbrengsten bedragen gemiddeld € 2,3 miljard. Dat is 10 procent minder dan in eerdere prognoses, maar gezien de sterke stagnatie op de woningmarkt nog altijd een behoorlijk resultaat, aldus het WSW.

Scenario's bij tegenslag

Om te bepalen hoe gevoelig de sector is voor tegenslag, werkte het waarborgfonds twee scenario’s uit. In het ‘realistische’ scenario dalen de netto operationele kasstromen van € 1,6 miljard in 2013 naar € 1,3 miljard in 2020. Onderhoud en personeelskosten stijgen licht, evenals de rente-uitgaven (jaarlijks 4 procent). In de zwartste toekomstschets stevent de corporatiesector af op een operationeel kastekort van € 900 miljoen in 2020, waarbij de nullijn in 2018 wordt bereikt. In dit scenario stijgen de rente-uitgaven met 4 procent per jaar en nog eens 0,5 procent ieder volgend jaar.
 

Huren omhoog
Volgens Jim Schuyt, directievoorzitter van woningcorporatie De Alliantie, moeten de huren echt omhoog, behalve voor huurders die dat echt niet kunnen opbrengen. Hij vindt het onverantwoord geld te blijven lenen. ‘Bij een stijgende rente belanden we heel snel in een negatieve spiraal. De directe opbrengsten moeten een meer dominante plek krijgen. Dat betekent dat we doorgaan met de verkoop van woningen, ook al brengen die woningen onder de huidige marktomstandigheden minder op. En het rendement op onze investeringen moet naar een hoger niveau worden getild. Nu haalt De Alliantie over alle investeringen een rendement van gemiddeld 2,7 procent. Dat is onvoldoende.’
 

Aflossing langlopende leningen
Snijden in kosten biedt volgens het waarborgfonds soelaas, maar is voor de langere termijn geen oplossing. Aflossing van langlopende leningen wel, volgens het WSW. Een deel van of zelfs alle van de verkoopopbrengsten kunnen voor het afbouwen van de schulden worden gebruikt, stelt het fonds.