Binnenstedelijk bouwen kan veel goedkoper

Directeur Taco van Hoek van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) vindt dat gemeenten bij beslissingen over woningbouw veel te weinig kijken naar kosten en baten: ‘Op dat punt hebben wij geen traditie. De ruimtelijke ordening is een domein dat sterk wordt overheerst door planologen en juristen. Een economische analyse blijft meestal achterwege. Terwijl we er veel van kunnen leren als systematisch zou worden bekeken hoe het beter of slimmer kan. De woningbouw moet een voorbeeld nemen aan de infrastructuur, waar maatschappelijke kosten-baten-analyses volledig zijn ingeburgerd.’

In opdracht van rijksbouwmeester Liesbeth van der Pol heeft het EIB de kosten van binnenstedelijk bouwen afgezet tegen de kosten van woningbouw buiten de bebouwde kom. Een exemplaar van het onderzoeksrapport werd deze week overhandigd aan Chris Kuijpers, directeur-generaal ruimte bij het ministerie van Infrastructuur en Milieu. Dit gebeurde op een symposium van het Atelier Rijksbouwmeester en het Nirov. Van der Pol is een hartstochtelijk pleitbezorger van binnenstedelijk bouwen om de open ruimte te sparen.

Het EIB onderzocht 150 woningbouwprojecten die in de periode 2004-2007 hun beslag hebben gekregen. Een van de belangrijkste conclusies is dat bouwen in het weiland meestal goedkoper is dan bouwen in de stad. Op een binnenstedelijke locatie ontstaat een gemiddeld exploitatietekort van 10 duizend euro per woning, terwijl op zogeheten uitleglocaties per woning gemiddeld 8 duizend euro winst wordt gemaakt.

Toch ligt het beeld genuanceerder naarmate verder op de projecten wordt ingezoomd, stelt het EIB. De ongunstige cijfers voor binnenstedelijke locaties worden ‘in belangrijke mate’ veroorzaakt door bouwprojecten op zogeheten brownfields, zoals oude fabrieksterreinen of spoorwegemplacementen, waar eerst fors moet worden gesaneerd voordat er kan worden gebouwd. Hier kunnen de exploitatietekorten oplopen tot 40 duizend euro per woning. Maar als huizen worden neergezet op plekken in de binnenstad die relatief gemakkelijk zijn te ontwikkelen (greenfields), dan ontstaat volgens het EIB een heel ander beeld.

Tegelijkertijd lijkt woningbouw op uitleglocaties vaak goedkoper dan het in werkelijkheid is. Dit komt onder meer doordat kosten voor de aanleg van infrastructuur of openbaar vervoer dikwijls buiten de grondexploitatie om worden geregeld. Al met al kan binnenstedelijk bouwen op een greenfield volgens het EIB ‘financieel-economisch concurrerend’ zijn met woningbouw in een weiland.

Streefwaarden

Op verzoek van Van der Pol heeft het EIB ook bekeken of op relatief dure binnenstedelijke bouwprojecten kosten kunnen worden bespaard, of hogere opbrengsten kunnen worden behaald. Hiertoe nam het instituut acht projecten gedetailleerd onder de loep. Met relatief geringe aanpassingen kunnen per woning al gauw duizenden euro’s worden bespaard, stelt het EIB. De voordelen kunnen blijkens het rapport in uitzonderingsgevallen oplopen tot 30 duizend euro per woning.

Volgens EIB-directeur Van Hoek hebben bouwers vooral veel last van ‘de inflexibele wijze’ waarop regels worden toegepast. Versoepeling van geluidsnormen en brandweereisen kan geld opleveren, maar ook voorschriften op het gebied van parkeren of de binnenruimte van woningen leiden soms tot onnodig hoge kosten, vindt Van Hoek.

‘De regels zijn star, er is geen ruimte voor flexibiliteit. Aan een inhoudelijke afweging kom je dan niet toe. Neem bijvoorbeeld het Bouwbesluit. Dat is ooit bedoeld geweest als minimumwetgeving. Maar er zijn steeds meer wensen en eisen in opgenomen, waardoor het nu een zeer lijvig boekwerk is geworden’, aldus Van Hoek.

Het EIB pleit voor een ‘meer pragmatische’ opstelling van de overheid. Volgens Van Hoek zou een onderscheid moeten worden gemaakt tussen harde eisen waaraan niet te tornen valt, doelstellingen die op verschillende manieren mogen worden gerealiseerd, en ‘streefwaarden’ waarvan kan worden afgeweken als daarmee aantoonbaar belangrijke voordelen zijn te behalen.

In het rapport wordt geopperd dat gemeenten ‘een kleine commissie van deskundigen’ in het leven kunnen roepen. Deze commissie zou verzoeken om van de regelgeving af te wijken, kunnen beoordelen, waarna het college van B en W een beslissing neemt. Van Hoek benadrukt dat het aan ‘de politiek’ en aan gemeenten is om actie te ondernemen.

Smallere trap, grotere keuken

In het onderzoeksrapport van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) wordt diverse malen gewezen op het voorschrift van de vereiste afmeting van een trap. In het Bouwbesluit zijn hiervoor minimumafmetingen opgenomen. Een iets smallere trap kan volgens het EIB echter net zo veilig zijn, en tegelijkertijd aanzienlijke ruimtewinst opleveren. ‘Dan kan je die kleine keuken misschien wel 2 vierkante meter groter maken’, zegt EIB-directeur Taco van Hoek. Volgens Van Hoek leidt vasthouden aan het Bouwbesluit in zo’n situatie tot geen enkel voordeel, maar alleen tot verlies voor de consument.