Hulp bank bij verduurzaming maatschappelijk vastgoed

De ING toog met kantorenbeleggers naar het Poolgebied om ze met de neus op de feiten te drukken: klimaatopwarming bestaat echt. De boodschap: doe er wat aan! Ook de BNG probeert haar klanten te helpen hun energie vretende panden te vergroenen. ‘De verduurzaming van maatschappelijk vastgoed loopt nog achter.’

Toekomstbestendig
De duurzame ambities getuigen volgens de top van de ING van maatschappelijk verantwoord besef. Maar er zit wel degelijk ook een economisch motief achter het initiatief. Vanaf 2023 moeten alle kantoorgebouwen volgens de wet minimaal energielabel C hebben. Hebben ze dat niet, dan mogen ze niet meer worden gebruikt. Uit onderzoek blijkt dat meer dan de helft van de kantoren in ons land nog niet aan die eis voldoet. Dat raakt ook banken die voor miljarden aan vastgoedleningen hebben uitstaan op kantoren. In die zin is het toekomstbestendig maken van die vastgoedportefeuille, met daarin veel kantoorgebouwen, zeker niet alleen maatschappelijk verantwoord. Een pand dat niet meer mag worden gebruikt, is niet meer veel waard.

Plafond leningen
Om dat vergroeningsproces op gang te brengen, komen banken als ING, ABN Amro en Rabo met allerlei financieringsinstrumenten. De BNG, die veel gemeenten als kernklant heeft, laat zich in de vergroeningsopgave ook niet onbetuigd. Maar de bank zit volgens projectleider duurzaamheid Caspar Boendermaker behoorlijk anders in de wedstrijd. Juist door de klantenkring. ‘Een verschil met het bedrijfsleven is dat er bij gemeenten geen gebrek aan ambitie is om hun gebouwen te vergroenen. Integendeel, gemeenten hebben juist de neiging hierin voorop te willen lopen. De meeste gemeenten gaan ook niet voor het vereiste energielabel C, maar doorgaans meteen voor het hoogste label: A’, aldus de accountmanager duurzaamheid van de BNG. De financiering zal volgens hem doorgaans evenmin een beletsel zijn. Voor zover gemeenten nog niet aan hun leningenplafond zitten, kunnen ze op concernniveau bij banken redelijk probleemloos nieuwe leningen afsluiten voor de gewenste renovatie van hun vastgoedbezit.

Mega-opgave
Toch geven wethouders in een door Binnenlands Bestuur gehouden steekproef vrij massaal aan dat gebrek aan middelen een heus knelpunt is in het realiseren van de duurzame ambities. Ook volgens het jaarverslag van de BNG loopt de verduurzaming van maatschappelijk vastgoed achter bij de doelstellingen uit het Nationale Energieakkoord. ‘Voor veel gemeenten is het een mega-opgave om in beeld te krijgen wat ze zoal aan vastgoed in portefeuille hebben en al helemaal wat het energieverbruik van die panden is. Daar zit, denken wij, de behoefte aan ondersteuning in hun vergroeningsopgave.’

Het probleem zit ‘m volgens Boendermaker vooral in de manier van begroten van het meerjarig onderhoudsprogramma van het maatschappelijk vastgoed. Via goede afspraken tussen de afdelingen financiën en vastgoed zou het mogelijk moeten zijn voor investeringen in verduurzaming ervan een iets langer dan gebruikelijke horizon te nemen.

Afstoten
Een andere noodzakelijke stap – een politieke – in het verduurzamingstraject is het formuleren van het ambitieniveau. Een enkele gemeente heeft die fase al achter de rug. Zeist is bijvoorbeeld inmiddels anderhalf jaar bezig de eigen panden naar het A-label te brengen. Dat wil zeggen, drie kwart van de honderd gebouwen. De rest wordt opgekrikt tot label B omdat het optuigen te complex is of op de nominatie staat te worden afgestoten. Het gros van de gemeenten moet volgens Boendermaker het ambitieniveau nog wel bepalen. ‘En verder is het nodig dat de afdelingen vastgoed en verduurzaming met elkaar in gesprek gaan, met name hoe de benodigde investeringen te vertalen in de gemeentebegroting’, benadrukt Boendermaker nog maar eens. ‘De financiering en bekostiging is voor gemeenten eigenlijk nog de minst ingewikkelde slag.’

Lees het volledige artikel in Binnenlands Bestuur nr. 10 van deze week (inlog)