Huizenhoge bouwgolf op komst in de zorgsector

Het bouwen voor de zorg gaat een enorme vlucht nemen. Miljoenen vierkante meters extra zijn nodig tot 2030. In euro’s is sprake van een verdubbeling.

Deze verwachting volgt uit onderzoek van naar de toekomst van de zorgbouwmarkt. Het nog vertrouwelijke onderzoek – in handen van Binnenlands Bestuur – is verricht door het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) in opdracht van Bouwend Nederland. 

Naar verwachting blijft de bouwproductie voor de zorg tot 2016 op een hoog niveau van circa 1,8 miljard euro per jaar. Daarna zal onder invloed van de kwaliteitstoename, de verdere vergrijzing en de veroudering van het bestaande vastgoed de bouwproductie sterk toenemen. In 2030 ligt de totale bouwproductie voor de zorg volgens het EIB naar verwachting op circa 3,7 miljard euro per jaar.

De sterkste groei zit zowel historisch als naar de toekomst in de care-sector, zoals verpleging, verzorging, thuiszorg en wijkverpleging. Dit komt door het sterk groeiend aantal ouderen. De cure-sector, gericht op genezing, kent ook een sterke groei, maar blijft iets achter bij de care.

Levensduur
Enerzijds gaat er sprake zijn van een sterk toenemende vraag naar zorg vanuit de vergrijzende bevolking, een ontwikkeling die zich voorlopig uniform over het hele land voordoet. Vooral de toename van het aantal ouderen en oudere ouderen zal bepalend zijn voor de uitbreiding van het zorgvastgoed. Anderzijds is de gebouwenvoorraad in de zorg aan vervanging toe. Voor een groot deel is die in de jaren zestig en zeventig van de vorige eeuw gebouwd. De gemiddelde levensduur van zorgvastgoed is zestig jaar.

Dat betekent dat in 2030 de gebouwen die in 1970 zijn gebouwd aan vervanging toe zijn. Door de veroudering van zorggebouwen zal de vervangingsbehoefte tegen 2030 naar schatting verdrievoudigd zijn. Vanwege de huidige leeftijdssamenstelling van het zorgvastgoed zal de vervangingsvraag daarom sterk toenemen van 0,4 miljoen vierkante meter per jaar in de periode 2010- 2016 tot 1,3 miljoen vierkante meter in 2030.

Luxer
Belangrijke bepalende factoren voor de toekomstige vraag naar zorgvastgoed zijn naast de demografi sche groei en de vervangingsvraag, ook toenemende rijkdom en innovatie. De toekomstige ouderen zijn welvarender dan de huidige ouderen. ‘Zij zullen meer willen besteden aan zorg en wonen’, aldus de EIB-onderzoekers. ‘Ouderen worden steeds welvarender en hebben dus meer mogelijkheden om hun individuele voorkeuren voor zorg of huisvesting te realiseren. De bouw heeft een rol bij het faciliteren van deze grotere keuzevrijheid.

Deze welvarende ouderen voelen zich ook minder aangetrokken door traditionele verzorgingshuizen. Ouderen die thuis willen blijven wonen zullen hun woning aanpassen. Vanaf een bepaalde leeftijd zullen welvarende ouderen voor luxere oplossingen kiezen dan het huidige aanbod zorgwonen, het traditionele bejaardenhuis.’ Te denken valt aan grotere appartementen, mooiere locaties en meer inpandige voorzieningen.

Als gezegd speelt ook innovatie een rol in de toenemende kosten. Het EIB houdt rekening met de toename van de gemiddelde kwaliteit van de gebouwen, onder meer door energiebesparende bouwmethoden en betere materialen. Gemiddeld genomen zorgt deze kwaliteitsontwikkeling voor hogere bouwkosten. In totaal was er in Nederland in 2010 ongeveer 52 miljoen vierkante meter vastgoed in gebruik door een zorginstelling. In 1990 was dit nog ruim 35 miljoen vierkante meter.

Jaarlijks breidt het vastgoedgebruik door de zorg zich uit met gemiddeld 800.000 vierkante meter. Het EIB schat dat op basis van de bovengenoemde belangrijke factoren het zorgvastgoed toeneemt tot 58,6 miljoen vierkante meter in 2016 en 78,5 miljoen vierkante meter in 2030. De uitbreidingsvraag komt daarmee op ruim 1,3 miljoen vierkante meter per jaar. Dat is een duidelijke toename ten opzichte van het historische gemiddelde van 800.000 vierkante meter per jaar.

Domotica
Volgens het EIB zijn er niet alleen kansen voor de zorgbouwmarkt. Een serieuze bedreiging voor de zorgbouw vormt de opkomst van eHealth en domotica. Die technische innovaties maken het langer thuis blijven wonen beter mogelijk, ‘met voorspelbare gevolgen voor intramurale zorg’. Een andere bedreiging zit ‘m in het nieuwe zorgstelsel van integrale tarieven.

Dat maakt zorginstellingen immers bewuster van de kosten van hun vastgoed. ‘Dit kan positief maar ook negatief doorwerken’, aldus de onderzoekers. ‘Het is onduidelijk in hoeverre de zorgkosten blijven stijgen of dat bezuinigingen de groei in de zorg zullen beperken en in hoeverre dat dan vastgoed zal raken. Bovendien is de fi nanciering van nieuwe projecten momenteel problematisch omdat, naast de crisis, zorginstellingen door kortlopende contracten met verzekeraars moeilijk langdurige fi nanciële zekerheid kunnen bieden.’

In de jaren ’80 van de vorige eeuw leidde een bezuinigingsronde in de zorg tot een forse bezuiniging op de zorgbouw, met alle nadelige gevolgen voor de bouwproductie van dien. De EIB waarschuwt dat de zorgbouw opnieuw onder druk kan komen te staan als de zorguitgaven snel stijgen en er voor bezuinigingen wordt gekozen.