Schuurvilla moet platteland redden

Per dag stoppen in ons land gemiddeld zes boeren. Wat te doen om het agrarische karakter van het platteland te behouden? In Overijssel denken ze de oplossing te hebben: knooperven. Prachtig, ‘maar de markt is nu niet goed.’  

Bevolkingsdaling gaat in steeds meer delen van het land de beleidsagenda bepalen de komende jaren. In een serie artikelen besteedt Binnenlands Bestuur aandacht aan de gevolgen van krimp. 

Deel 4: Boeren

‘Modern buiten wonen op een nieuw noaberschap in het oude Twentse land’ is de verkoopkreet op de website knooperven.nl. Een manier om kavelkopers naar het gebied te trekken. Noordoost-Twente is één van de gebieden waar de komende decennia krimp wordt verwacht. Niet alleen het aantal mensen, ook het aantal boerenbedrijven neemt er snel af.

Volgens Marrit Klompe, beleidsmedewerker bij de provincie Overijssel, verliezen boerderijen vooral hun agrarische functie. ‘Slechts weinig boerderijen staan leeg. Gestopte agrariërs blijven zelf op de boerderij wonen of boerderijen worden verkocht en voor andere functies ingericht.’

Overijssel telt 26.000 erven in het buitengebied. Slechts 10.000 hebben nog een agrarische bestemming. De burgererven zijn dus al in de meerderheid. Deze ontwikkeling zet sterk door. Prognoses voor Overijssel laten zien dat in 2030 nog maar 3.000 agrarische bedrijven zullen overblijven. Landelijk is het beeld niet anders. Het CBS berekende dat er in 2010 landelijk nog 72.000 boerenbedrijven waren, in 2011 waren dat er al weer 2.000 minder. Gemiddeld stoppen zes boeren per dag.

Verloedering
Leegstaande boerderijen kunnen zorgen voor verloedering en verrommeling op het platteland. Cultuurhistorische landschappen of monumentale boerderijen verdwijnen en de leefbaarheid in het landelijk gebied neemt af. Dat is ook de vrees van Arjan van der Waaij, voorzitter van NVM Agrarisch & Landelijk (A&LV).

De makelaarsvereniging presenteerde eind juli cijfers over de agrarische vastgoedmarkt in het eerste halfjaar van 2012. Daaruit blijkt dat de landelijke vastgoedmarkt moeizaam loopt en dat dit voorlopig zo zal blijven. Vooral landelijk gelegen objecten langs drukke wegen, in de buurt van hoogspanningsmasten en die ver van voorzieningen liggen, hebben het zwaar, constateert de A&LV.

De gemiddelde verkooptijd voor een woonboerderij is ruim negen maanden. De prijzen zijn in het eerste halfjaar met 18 procent gedaald. Een gemiddelde woonboerderij kostte het afgelopen halfjaar 433 duizend euro. ‘De markt lijdt sterk onder de ontwikkelingen op de woningmarkt’, zegt Van der Waaij. ‘Het aantal jaarlijkse transacties ligt 40 procent lager dan voor de crisis. Verkopers accepteren steeds vaker een groter verschil tussen de laatste vraagprijs en het bod. Het prijsverschil is opgelopen tot meer dan 9 procent. Ten opzichte van de oorspronkelijke vraagprijs wordt gemiddeld 14 procent toegelegd.’

Het gebrek aan mogelijkheden voor al aanwezige agrarische opstallen is een reden voor de stokkende doorstroming in de vastgoedmarkt, aldus de A&LV. Boeren willen alleen grond, burgers willen geen opstallen op het terrein. De A&LV wil een overschot aan opstallen voorkomen door verkoop met herbestemming of sloopsubsidies. Bedrijven die te lang te koop staan, moeten van de markt af. Gemeenten en agrariërs moeten hiervoor samen tot oplossingen komen. ‘Als we zeggen dat we van Nederland niet een grote villawijk willen maken, moeten we het agrarische karakter van het platteland behouden’, zegt Anneke Coops. ‘Oplossing is het behouden van de erven.’

Coops is ervenconsulent van Het Oversticht. Ze gaf in zes jaar al vierhonderd keer onafhankelijk advies over landschap, gebouwen en beplanting aan boeren bij de herinrichting van hun erf. ‘Herbestemming kan om woningen gaan of kleine kantoren, zoals een architectenbureau, maar ook kinderopvang, ouderenzorg of een zorgboerderij voor verstandelijk gehandicapten. Ik kwam zelfs eens een opvanghuis voor ontspoorde jongeren tegen. En een dansstudio.’

Sloop van oude boerderijen komt ook voor, vertelt Coops. ‘Dat gebeurt vooral bij gebouwen die geen functie meer hebben, lelijk zijn of vervallen.’ Overijssel heeft een regeling om oude stallen te slopen en dan een nieuwe woning te bouwen. ‘Er komt dan een woonbestemming bij.’

Verzorgingshuis
Op 12 juli van dit jaar nam de Eerste Kamer de Wet plattelandswoningen aan. Die regelt dat een boerderij voor de wet het karakter van een bedrijfswoning houdt, maar dat er toch iemand anders kan wonen. Verder hoeven boerenbedrijven in de omgeving niet meer bang te zijn voor klachten van omwonenden over overlast. Boeren kunnen dus in hun boerderij blijven wonen en worden niet langer gehinderd door milieuwetgeving.

Volgens Coops helpt de wet de boeren. ‘Vanwege milieucirkels waren geen woonfuncties in de buurt van een agrarisch bedrijf toegestaan. Zelfs als particulieren geen bezwaar hadden, mocht het niet. Met die wet nemen de mogelijkheden voor herbestemming van de erven toe.’

Coops merkt ook dat provincies en gemeenten een vitaal platteland willen met economische bedrijvigheid. ‘Tegelijkertijd zoeken steeds meer gemeenten naar alternatieven voor dorps- en stadsuitbreidingen in de zoveelste schil. Hergebruik van erven voor woonclusters wordt dan interessant.’

Coops merkt de invloed van de crisis. ‘De woningmarkt zit op slot. Toch durven zorginstellingen nog te investeren. Ouderen van het platteland willen niet wegkwijnen in een verzorgingshuis in de stad. Ze bouwen dus nog steeds om te wonen.’ In de toekomst ziet ze erven waar starters, ouderen en gezinnen terecht kunnen. ‘Geen luxe villa’s, maar verschillende soorten mensen bij elkaar, in combinatie met bedrijvigheid. Zoiets kan in de stad, maar ook op het platteland.’

De gemeente Tubbergen is met landschapsarchitecten Van Paridon x De Groot, het Innovatienetwerk en de provincie Overijssel de pilot Knooperven begonnen. Bij het herbestemmen van een boerderij wordt meer toegestaan dan eigenlijk mag. De gemeente kocht in juni 2009 voor 1,5 miljoen euro een pand en omliggende grond in Langeveen: knooperf De Veldboer.

Projectleider Rob Klein Bleumink: ‘We hebben het terrein omgeturnd in woonlocaties en die in de verkoop gezet.’ De woonboerderij is eind april 2012 verkocht. ‘De stallen zijn gesloopt en nieuwe woningen gebouwd: schuurvilla’s. Het lijkt een schuur, maar is het niet. Het zijn open constructies en je bent vrij om de woningen te maken.’

Hij vertelt dat de leegloop van boerderijen al een tijd geleden begon met kleine boeren. ‘Die wonen nu in privéhuizen. Ik noem ze de bonbonnetjes in het landschap. Een soort bungalows. Je kunt je afvragen of dat niet landschapsontsierend is.’ Nu is het de beurt aan middelgrote boerderijen met grote schuren. ‘Die zijn voor particulieren te duur. Het kost al gauw 1,5 miljoen en dan moet je ook nog bouwen.’

Tubbergen wil de cultuurhistorische waarde van het landschap en de monumentale waarde van de oude boerderijen behouden. ‘Dit boerenbedrijf zat op slot: door de stankcirkels was geen uitbreiding mogelijk, want het lag te dicht bij het dorp. De gemeente kon daardoor ook niet uitbreiden. We hebben de boer uitgekocht, doen aan landschapsverbetering en maken de grond bouwrijp.

We willen het bedrag terugverdienen met de kavelverkoop.’ Het is een pilot en de gemeente streeft geen winstbejag na. ‘Er komen ecologische verbindingsstructuren en wandelpaden en de kopers gaan het landschap beheren. Dat is ook goed voor het dorp.’ Het blijven uitbreiden van het dorp in schillen ziet Klein Bleumink als het oude denken. ‘Zes à tien woningen op de plek van een boerenbedrijf is een nieuwe manier om volkshuisvesting vorm te geven.’

Bed&Breakfast
Als voorbeeld van herbestemming noemt hij bedrijvigheid aan huis, zoals een kapper. ‘Schuurvilla’s hebben enorme volumes. Binnen die volumes kun je het dak vlak bouwen. Je kunt een deel voor de eigen woning gebruiken, een woonunit voor moeder maken en een atelier. Dat is flexibel wonen in de toekomst.’

Het weiland hoort bij de schuurvilla evenals een stuk bos. ‘Er is een soort vereniging van eigenaren-constructie waarbij dit gezamenlijk eigendom is. Je kunt er bijvoorbeeld paarden houden. De veldschuur zou je als stal kunnen gebruiken, maar ook als Bed&Breakfast. Je kunt het verhuren om met de inkomsten het onderhoud van het groen financieren.’

De animo voor de woningen was groot, vertelt Klein Bleumink, maar door de crisis is die flink ingezakt. De locatie speelt ook een rol. ‘Je laat het beeld van de Gamma-schutting ver achter je, maar mensen willen liever in de buurt wonen waar ze vandaan komen. Toch is het een fantastische manier van wonen. Zit je er met tien gezinnen, dan werkt het.’

Op het knooperf zijn nog acht kavels te koop. De goedkoopste kosten 120.000 euro. ‘De markt is nu niet goed. Mensen zijn angstig stappen te maken.’ Maar de pilot is om van te leren. ‘Het idee is niet om meer te kopen, maar dat projectontwikkelaars het stokje overnemen. De gemeente geeft het goede voorbeeld.’

Projectontwikkelaars moeten wel aan een paar voorwaarden voldoen, zoals rekening houden met de monumentale waarde en het landschap. ‘Als ze twee miljoen uitgeven, moeten ze een bepaald percentage aan het landschap besteden.’ Het Innovatienetwerk gaat het idee vermarkten, vooral in krimpgebieden. En uiteraard met een andere kreet. ‘Internationaal trekt het ook de aandacht. Laatst was hier al een delegatie uit Denemarken.’

Handreiking herbestemming monumentale boerderijen
De Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed startte in 2010 het Nationaal Programma Herbestemming. De dienst kan gemeenten ondersteunen en gaf ter informatie een handreiking uit voor herbestemming en verbouwing van monumentale boerderijen: Een toekomst voor boerderijen. De brochure geeft inzicht in hoe gemeenten ontwikkeling en herbestemming van agrarisch erfgoed kunnen ondersteunen. Zij kunnen in de structuurvisie een visie ontwikkelen op herbestemming en welke instrumenten zij daarvoor willen inzetten.

Het is verstandig alle betrokken partijen bij de ontwikkeling te betrekken en naast de historische boerderij ook naar de omgeving te kijken. In het bestemmingsplan kunnen gemeenten nevenfuncties als een theeschenkerij, minicamping of kantoor toestaan. Ook kunnen zij de bestemming wijzigen van ‘agrarisch’ naar ‘wonen’ of ‘zorg’. Verder worden beeldkwaliteitsplannen, welstandskaders, structuurvisies buitengebied en ‘voor-wat-hoort-wat-beleid’ beschreven. Meer informatie staat op www.herbestemming.nu.