of 61043 LinkedIn

Sturen in plaats van staren bij volkshuisvesting

Fahid Minhas, Michael de Groot Reageer

Volgens de Woningwet sturen gemeenten (woning)corporaties aan met de gemeentelijke woonvisie. Het is de wettelijke basis voor hun samenwerking. Gemeenten zijn primair verantwoordelijk voor voorzieningen in het belang van de volkshuisvesting. De woonvisie richt zich ook op bijvoorbeeld projectontwikkelaars. Corporaties hebben het uitvoeringsprimaat. 

Omdat het systeem haperde, bepaalt de Woningwet vanaf 2015 dat corporaties een redelijke bijdrage moeten leveren en alle middelen bij voorrang voor de gemeentelijke woonvisie inzetten. Zij bieden daar jaarlijks op, waarna over prestatieafspraken wordt onderhandeld, die zij uitvoeren. Sinds 2015 moeten zij zich primair op sociale woningen richten. Dit is in een notendop de samenwerking met de wettelijke taken van gemeenten en corporaties.

 

De Woningwet geeft geen aanwijzingen voor het opstellen van de woonvisie, zodat gemeenten daarvoor op zichzelf zijn teruggeworpen. Dat kan een voordeel zijn (autonomie), maar ook een nadeel. Ontbrekend of onduidelijk gemeentelijk beleid betekent veel ruimte voor regie van corporaties en andere partijen. Corporaties weten doorgaans goed wat zij willen en hebben een professioneel personeelsapparaat. Commerciële partijen hakten ook vaker met het bijltje dan wethouders of ambtenaren, uitzonderingen daargelaten. Een wethouder met een projectontwikkelingsachtergrond (zoals in Schiedam) is uitzondering.

Kortom, de sturingsmiddelen voor gemeenten zijn beperkt, het speelveld is vol professionele partijen en de klus is omvangrijk. Gemeenten, vooral kleinere, hebben echter vaak weinig capaciteit voor het volkshuisvestingsdossier. Een enkele ambtenaar met meerdere dossiers die ook de woonvisie aanstuurt is geen uitzondering. Regievoering is dan lastig.

 

De woonvisie is het belangrijkste instrument voor gemeenten. Omdat de wet er geen aanwijzingen over geeft staat het hen vrij wel of niet, en hoe, een woonvisie te maken. Dat levert autonomie op, maar waar te beginnen in dit professionele speelveld? Als onderwerpen en vorm gevonden zijn (betaalbare woningen, ouderenwoningen, beschermd wonen, etc.) dan moet het nog op andere dossiers worden afgestemd: woon-zorg, Wmo-beleid, statushouders, ouderenzorg, grondbeleid, etc. Het is voor gemeenten dus complex. Omdat corporaties met name sociaal moeten bouwen, zijn gemeenten ook afhankelijk van de particuliere markt. Daarbij moeten zij hun woonvisie met andere gemeenten afstemmen.


Ook daarom hebben vooral kleinere gemeenten het extra moeilijk. Er is veel ervaring, capaciteit en know how vereist, die vooral bij de medespelers ligt. Voor de samenwerking met corporaties zijn gemeenten verder afhankelijk van de minister, die bij geschillen en over het toezicht beslist. Dat is niet altijd ten gunste van corporaties. In 2019 bijvoorbeeld besliste de minister ondanks het wettelijk uitgangspunt dat gemeenten de regie voeren, dat Rotterdam van een corporatie een bepaalde in de woonvisie genoemde bijdrage aan niet-DAEB niet mocht verlangen. Gemeenten zijn dus afhankelijk van sterke tegenspelers op een ingewikkelde markt.

 

Daar komt bij dat die markt feitelijk maar twee overheersende woningsegmenten kent, sociale huur en koop. Particuliere huur is, anders dan in omringende landen, ondervertegenwoordigd. De verantwoordelijkheid van gemeenten betekent dat zij oog moeten hebben voor de knelpunten. Die zijn er voor starters en middenhuurders, die noodgedwongen bij hun ouders blijven wonen of te duur moeten huren omdat woningen in die categorie schaars zijn. Tegelijkertijd zijn er wachtlijsten voor sociale woningen. Een rare situatie, omdat veel sociale woningen door hogere inkomens worden gehuurd. Die willen best doorstromen, maar kunnen dat niet. Daar komt het rijk in beeld.

 

De wetgever maakt het niet makkelijker. Voor corporaties niet, want administratieve lasten nemen toe. AEDES sprak over een ‘woud van regels’. Tegelijk stijgen de kosten, deels door de overheid veroorzaakt met belastingheffingen zoals ATAD en de verhuurdersheffing. Maar hun taken nemen toe. Dat is lastig, want onlangs stelde de minister vast dat voor corporaties een te krappe investeringscapaciteit dreigt voor de maatschappelijke opgave. Ook ontwikkelaars hebben het niet gemakkelijk. Grondposities zijn schaars en kosten lopen op.

 

De wetgever is druk met plannen om de krapte op de woningmarkt aan te pakken. Verlagen van de middenhuren (maar dat gaat ten koste van de cashflow van corporaties terwijl het de zo gewenste doorstroom op de markt afremt) en de verhuurdersheffing (maar waarom überhaupt heffen als er kapitaal nodig is om te investeren?), stimuleren van de middenhuur door corporaties door het verminderen van de regels voor niet-DAEB (maar zij moesten zich toch richten op de kerntaak?). Het verlagen van de overdrachtsbelasting voor starters (wat waarschijnlijk de huizenprijzen eerder zal opdrijven). De vraag is of de juiste middelen worden ingezet en of steeds weer nieuwe wetgeving helpt.

 

De Woningwet gaat uit van gemeentelijke regie, maar de wetgever stuurt dus fors mee. Dat speelt al langer. Het rijk heeft de woningmarkt fors beïnvloed door maatregelen als huurtoeslag en hypotheekrenteaftrek. Dan gaat het gebrek aan sturingsmiddelen voor gemeenten klemmen. Vooral in de Randstad is dat merkbaar. Daar zijn de problemen het groots, maar uitgerekend hier staat de investeringscapaciteit van corporaties het meest onder druk. Er is behoefte aan veel meer diversiteit in woningaanbod, verduurzaming, renovatie en grootschalige herontwikkeling in corporatiewijken zonder die diversiteit. Maar zonder middelen hollen deze wijken zienderogen achteruit.

 

Wat kunnen gemeenten doen? In Schiedam is de recente woonvisie gericht op omschakeling van verdunning naar verdichting en optimaler gebruik van bestaande locaties. Gemeenten kunnen zich ook meer op mogelijkheden voor koop en de vrije sector richten. Maar als het rijk middelen inzet die contraproductief of te zeer ad hoc werken is dat niet eenvoudig.

Het zou mooi zijn als het rijk met gemeenten op één lijn komt. De fictie van gemeentelijke autonomie in de volkshuisvesting is door de wetgever ingehaald. Het is beter als gestopt wordt met lapmiddelen die de kosten verhogen, de prijzen opdrijven en kapitaal onttrekken aan de markt. Daar mag de minister best meer regie in voeren. Het rijk stuurt nu steeds mee, maar gemeenten zijn primair verantwoordelijk voor de volkshuisvesting terwijl de middelen schaars zijn.

Sturen is effectiever als de bestuursorganen die verantwoordelijk zijn dit gecoördineerd doen en hun verantwoordelijkheden op elkaar zijn afgestemd. Er ligt een wetsvoorstel tot wijziging van de Woningwet, met helaas voornamelijk cosmetische aanpassingen. Een structurele wijziging zou oplossingen kunnen bieden. Bijvoorbeeld door meer duidelijkheid te geven over de rol van de minister en de wisselwerking tussen diens beleid en dat van gemeenten. Als meer lijn wordt aangebracht tussen de verschillende bestuurslagen en duidelijk wordt waar gemeenten écht autonomie hebben en middelen kunnen inzetten, geeft dat meer slagkracht voor alle spelers op de markt. De woningmarkt heeft dat hard nodig.

 

Fahid Minhas, wethouder van de gemeente Schiedam met de portefeuille volkshuisvesting en een verleden in de projectontwikkeling 
Michael de Groot, columnist voor Binnenlands Bestuur, onderzoeker en advocaat binnen het volkshuisvestingsrecht. 

 

Verstuur dit artikel naar Google+

Reageer op dit artikel
















Even geduld a.u.b.