Zuid-Holland wil gemeenten verlossen van "gijzelplannen"

De Zuid-Hollandse steden hebben over vijftien jaar een tekort van 90.000 woningen, als ze nu geen actie ondernemen. Daarom stapt de provincie over op actieve hulp aan gemeenten die willen bouwen, maar die worden “gegijzeld” door oude plannen waar niemand meer op zit te wachten. ‘De angst voor planschade is vaak onterecht.’

230.000 woningen nodig

Onlangs presenteerde de provincie de uitkomsten van een analyse van de acht regionale woonvisies van de zestig gemeenten in Zuid-Holland. Op basis daarvan en eerdere studies verwacht de provincie dat tot 2030 circa 230.000 woningen extra nodig zijn in de grote en middelgrote steden, vooral betaalbare huur- en koopwoningen voor kleinere huishoudens. Met de huidige plannen kan daarvan hooguit 60 procent worden gerealiseerd. Dat betekent dat ruim 90.000 woningen de komende jaren niet gebouwd zullen worden, constateert de provincie. De druk op betaalbare woningen zal bovendien verder toenemen met de komst van extra statushouders.

Gemeenten moeten plannen aanpassen

Volgens de provincie is het noodzakelijk dat gemeenten bestaande plannen aanpassen en samen met  ontwikkelaars en corporaties investeren in nieuwbouw en transformatie binnen steden en dorpen. Gemeenten blijken echter huiverig om oude afspraken met ontwikkelaars open te breken, merkt Albert Koffeman, projectleider van het programma Slim Ruimtegebruik dat de provincie ontwikkelt.

Oude plannen gijzelen nieuwbouw

‘Vaak gaat het om plannen van voor de crisis’, zegt Koffeman. Dure wijken aan de rand van de stad bijvoorbeeld, waar nu minder behoefte aan is; de nieuwe woonwensen liggen vooral binnenstedelijk. ‘De toenemende vraag zit ook meer in huishoudens met 1 inkomen, zoals senioren en alleenstaande ouders, dan in grote twee-onder-eenkapwoningen.’ Maar zolang oude plannen op papier blijven bestaan, gijzelen zij nieuwe ontwikkelingen in de binnenstad; die zullen de toets van de ladder voor duurzame verstedelijking – is er regionale behoefte aan nieuwe plannen – niet doorstaan.

Voorzienbaarheid

Oude plannen moeten dus worden afgeboekt – als de grond van de gemeente is – of aangepast, wanneer er afspraken met een projectontwikkelaar zijn. ‘Gemeenten vinden het lastig om dat gesprek aan te gaan. Ze zijn bang dat als het niet lukt om plannen aan te passen, er gelijk met planschade wordt gedreigd. Maar met de juiste juridische deskundigheid is het heel goed mogelijk om die gesprekken aan te gaan, als je maar voorzienbaarheid creëert: wanneer je iedereen duidelijk maakt dat een gebied een andere bestemming krijgt als de marktpartij niet binnen een x aantal jaar gaat ontwikkelen, kun je een bestemmingsplan gewoon aanpassen.’

Eigen expertise inzetten

Waar de provincie gemeenten voorheen vooral wees op plichten en mogelijkheden, wil Zuid-Holland nu actief eigen expertise gaan inzetten om hen te ondersteunen. ‘Niet alle gemeenten hebben voldoende juridische deskundigheid in huis om dit op te pakken. Met Slim Ruimtegebruik bekijken we nu hoe wij gemeenten hierbij praktisch kunnen ondersteunen.’ Ook als het gaat om transformatie, herbestemming, tijdelijke bestemming  of herontwikkeling. Gemeenten lopen daarbij bijvoorbeeld tegen provinciale regels aan. ‘Of ze willen het gebruik verkennen van instrumenten zoals stedelijke herverkaveling of gebiedsvereveningsfondsen. Dat hoeven die zestig gemeenten niet allemaal zelf uit te zoeken, wij nemen daarin het voortouw.’

Geen Utrechtse aanpak

Zuid-Holland kiest bewust niet voor de Utrechtse aanpak om oude plannen voor kantoorlocaties te schrappen uit de gemeentelijke bestemmingsplannen. ‘Je zou dat als provincie ook bij woningbouwplannen kunnen doen, maar dit college van Gedeputeerde Staten kiest principieel niet voor die aanpak van bovenaf. Wij willen samen met gemeenten tot een oplossing komen en we denken dat daar veel winst is te behalen.’ Of het bijbouwen van uiteindelijk 230.000 woningen tot 2030 realistisch is? Koffeman: ‘Ja, maar dan zullen we alle mogelijkheden moeten benutten.’