Woz-huren leiden tot huurexplosie

In schaarstegebieden zoals Amsterdam, Utrecht, Eindhoven en Den Bosch zullen de huren van – nu nog – sociale woningen fors stijgen. Dat is het gevolg van de afspraak uit het Regeerakkoord om het puntenstelsel te vervangen door de woz-waarde als grondslag voor de maximale huurprijs.

Van 550 naar 900 euro

De Huurdersvereniging Amsterdam (HA) voorziet dat in zijn stad met name woningen in het centrum onbetaalbaar worden. De maximale huurprijs kan daar straks stijgen van 550 naar 900 euro per maand, zegt Bastiaan van Perlo van HA. ‘Het geschetste beeld dat de woz-huurmaatregel de huurprijzen laat zakken, is voor een aanzienlijk deel van de huurders in Nederland onjuist.’

Veel ruimte tussen betaalde en maximale huurprijs

De vereniging verwijst naar een overzicht dat adviesbureau RIGO eerder deze maand maakte. Ook voor een groot gebied rond Amsterdam, Utrecht en de steden in Noord-Brabant geldt dat er nog veel ruimte naar boven zit tussen de feitelijk betaalde huren en de maximale huurprijs die volgens het Regeerakkoord kan worden gevraagd: 4,5 procent van de woz-waarde.

Liberalisatiegrens

Met het huidige puntensysteem bepalen criteria zoals woningoppervlak, aanwezigheid van cv, dubbel glas en modern danwel verouderd sanitair de maximale huurprijs. Ligt die onder de liberalisatiegrens van 664 euro, dan is het een sociale huurwoning, waarvoor huurtoeslag kan worden aangevraagd.

Gooi je vuilnis maar op straat

Het puntensysteem meet de objectieve kwaliteit van een woning, zegt Van Perlo. ‘Dat wordt nu vervangen door een subjectieve kwaliteitsnorm, namelijk: hoeveel is er betaald voor vergelijkbare woningen in jouw buurt? Dan is dat gemiddelde jouw woz-waarde. Een nogal lompe berekening. Want als jouw buurt populair wordt door een leuke kroeg of bioscoop, gaat de huur omhoog. Omgekeerd kun je natuurlijk structureel je vuilnis op straat gooien, dan wordt de buurt vanzelf minder aantrekkelijk’, schetst Van Perlo de ‘rauwe marktwerking’.

Bezwaar maken nog belangrijker

Die ‘lompe berekening’ wordt straks van groot belang voor huurders, zegt Van Perlo. Ook woningeigenaren hebben met de woz-waarde te maken, omdat daar de onroerende zaakbelasting, de waterschapsheffing en het woningforfait van zijn afgeleid. ‘Maar een woningforfait van 0,6 procent van de woz heeft een kleinere waarde dan 4,5 procent woz-huur op jaarbasis.’ Het wordt voor huurders dus nog belangrijker om bezwaar te maken tegen een te hoge woz-waarde, zegt Van Perlo.

Verhuurdersheffing

De huurdersvereniging maakt zich ernstig zorgen over de betaalbaarheid van huurwoningen in de toekomst. Van Perlo verwacht dat in de particuliere sector – en die is groot in Amsterdam - de huurprijzen snel zullen worden opgetrokken tot de maximale huurprijs. ‘Maar ook corporaties schreeuwen moord en brand over hun financiën. Die moeten straks kiezen tussen aardig zijn voor hun huurders of geld ophalen om de verhuurdersheffing te kunnen betalen. Ik vrees het ergste.’