Woningplannen Randstad slecht bereikbaar

In Zuid-Holland zijn massaal woningen op de verkeerde plek gepland. Dit komt de bereikbaarheid van de Randstad niet ten goede en is slecht voor verkoop van de huizen. Het ontbreekt overheden, vastgoedbeleggers en projectontwikkelaars aan kennis over de bereikbaarheid van woningbouwlocaties.

Stedelijk gebied prima bereikbaar
Dit stellen StedenbaanPlus (het platform van de provincie, de regionale overheden en vervoerders in Zuid-Holland) en adviesbureau Goudappel Coffeng. Zij onderzochten de bereikbaarheid per openbaar vervoer (OV) van alle bouwlocaties met meer dan 100 woningen. In stedelijk gebied zijn woningen over het algemeen prima bereikbaar per OV. Landelijk gebied is slecht bereikbaar, maar daar zijn relatief weinig woningen.

Probleem bij suburbane woonmilieus
Het probleem ligt daar tussenin, schetst Gert de Visser, projectleider bij StedenbaanPlus: ‘Van alle grote woningbouwlocaties ligt 70 procent in het suburbane woonmilieu. Van die locaties is het merendeel matig en een derde (32%) ronduit slecht OV-bereikbaar. En dat verandert niet met de komst van een enkele buslijn.’

Niet zeggen welke
Welke locaties slecht gepland zijn, mag De Visser niet zeggen. ‘Daar worden ze alleen maar slechter van.’ De komende jaren (tot 2020) is nog een vraag naar circa 105.00 woningen in de Zuidvleugel. Eerder was dat 175.000, maar door de crisis is dat aantal naar beneden bijgesteld.

Slecht voor economische positie
De grootste opgave is om er voor te zorgen dat de juiste woningen op de juiste plek worden gebouwd, zegt De Visser. ‘Er is nog wel veel vraag naar suburbaan wonen, maar vanuit de ambitie om OV-bereikbaarheid te stimuleren, zouden we zo min mogelijk van die 32 procent slecht bereikbare locaties moeten bebouwen.’ Want dat verslechtert volgens De Visser de economische positie van de Zuidvleugel.

Gemeenten staren zich blind op de auto
Overheden en ontwikkelaar staren zich volgens de onderzoekers blind op de bereikbaarheid per auto, de ruimtelijke beschikbaarheid en betaalbaarheid; ontwikkelaars bouwen het liefst op goedkope nieuwe locaties buiten de stad. En dat terwijl bereikbaarheid belangrijk is voor zowel de woningprijs als de verkoopbaarheid.

Hoe meer banen bereikbaar, hoe hoger de woningprijs
Hoe meer bereikbare banen op redelijke reistijd, des te hoger de woningprijs, aldus De Visser. ’De aanwezigheid van banen op drie kwartier reisafstand bepaalt 30 procent van de waarde van een woning. 25 procent van de waarde wordt bepaald door de aanwezigheid van een treinstation in de buurt. Dat betekent dat een woning op Rotterdam-Zuid minder waard is dan precies eenzelfde woning in Noord, gewoon omdat vanuit Zuid minder banen bereikbaar zijn.’

Motor van de regio ondersteunen
De onderzoekers hopen dat gemeenten en provincies de plannen nog eens kritisch bekijken met het verkeersmodel van Goudappel Coffeng. Ervaringen in het buitenland laten zien dat woningbouw rondom OV-knooppunten de economische motor van een regio maximaal kan ondersteunen.

Ook geschikt voor kantoren
Het model is overigens ook toepasbaar op kantorenlocaties, zegt De Visser. ‘Je kunt precies uitrekenen hoeveel werknemers jou kunnen bereiken als je een bedrijf op een bepaald adres vestigt.’ Volgens hem is het nodig dat de provincie sturing geeft aan nieuwbouwplannen voor zowel woningen als kantoren. ‘Elke gemeente heeft zijn eigen belang met betrekking tot grondverkoop. Maar dat is niet altijd gelijk aan het belang van de regio.’

Lees hier het rapport.