Toets 'passendheid' huurwoning goed voor doorstroming

De inkomenstoets voor de passendheid van huurwoningen is een eenvoudige, effectieve manier om de doorstroming op de woningmarkt te verbeteren. Dat stelt kennisorganisatie Platform31 na onderzoek naar diverse oplossingen uit binnen- en buitenland om meer dynamiek te krijgen in de vastgelopen woningmarkt.

Huursombenadering 

Bij de overstap naar het nieuwe systeem om de jaarlijkse huurverhoging vast te stellen - de huursombenadering - zou een periodieke toets in stand moeten blijven, constateert Frank Wassenberg, projectleider van het onderzoek bij Platform31. ‘Minister Blok heeft onlangs al aangegeven dat hij de inkomenstoets niet helemaal wil loslaten. Dit onderzoek onderschrijft het nut daarvan.’

Huren stijgen of dalen met inkomen

Samen met onder andere het ministerie van Binnenlandse Zaken bekeek Platform31 verschillende aanpakken en legde die voor aan ruim honderd deskundigen. Volgens hen is het periodiek toetsen van de passendheid de meest kansrijke oplossingsrichting. “In Ierland en België worden de huren jaarlijks aangepast als de inkomens stijgen. Of neerwaarts, als ze dalen. In België zelfs tussentijds bij grote inkomensschommelingen”, aldus de onderzoekers.

Scheefwoners

In Nederland verstrekte de Belastingdienst de afgelopen jaren inkomensgegevens aan verhuurders, waarmee zij zogenoemde “scheefwoners” (mensen met een te hoog inkomen voor een sociale huurwoning) een extra huurverhoging konden geven. Op die manier stimuleren ze huurders met een hoger inkomen om door te stromen naar een duurdere woning. Nu de inkomensafhankelijke huurverhoging na drie jaar wordt vervangen door een ander systeem, is het goed om de voordelen van de inkomenstoets te behouden, meent Wassenberg. Volgens hem werkt de combinatie goed, van enerzijds een periodieke passendheidstoets en anderzijds de huursombenadering, waarbij de huurverhoging afhankelijk wordt gemaakt van de onderhoudsstaat en populariteit van de woning.

Ruimtelijke scheefheid

Passendheid gaat volgens de onderzoekers overigens niet alleen over inkomen, maar ook over ‘ruimtelijke scheefheid’, bijvoorbeeld een groot gezin in een klein huis, of andersom. In beide gevallen is een periodieke toets nuttig om te beoordelen of een huishouden nog wel in het juiste huis woont. Zo’n periodieke toetsing kan ook zinvol zijn om te kijken of de woning nog wel voldoet aan de persoonlijke behoeften, stellen de onderzoekers. Voor de wijze van toetsing noemen zij verschillende mogelijkheden. Dat kan in een persoonlijk gesprek, per post of e-mail of via de fiscus. Het kan jaarlijks, om de drie jaar, of vijf jaar.

Tijdelijke huurcontracten

Andere manieren om de woningmarkt in beweging te krijgen zijn volgens de onderzoekers: meer wettelijke ruimte creëren voor tijdelijke huurcontracten; eenvoudiger maken voor jongeren/starters om samen te wonen in één huis; tijdelijke bewoning van leegstand vastgoed; actieve bemiddeling van woningzoekenden. Verder adviseert Platform31 onderzoek te doen naar een ander woonruimteverdeelsysteem dan de standaard werkwijze met inschrijfduur en wachtlijsten. Ook zijn in het buitenland goede ervaringen met fiscale maatregelen die kleine particuliere spaarders stimuleren om te investeren in de particuliere huurmarkt. Ook Nederland moet die mogelijkheden verkennen, volgens de onderzoekers.