Subsidiëring duurzame huizen blijkt onnodig

Gasloze nieuwbouw kost gemeenten miljoenen. Want projectontwikkelaars willen er pas aan beginnen als de investeringen in isolatie en warmtepompen worden gecompenseerd met een lagere grondprijs. Of is de huizenkoper zelf bereid de portemonnee te trekken?

Communicerende vaten
‘Gemeenten willen hun duurzaamheidsambitie realiseren én een grondbedrijf dat rendabel draait’, vat  Martijn Kooiman, directeur projecten van adviesbureau PAS bv, het probleem samen. ‘Duurzame ambitie en rendabele bedrijfsvoering werden de afgelopen tijd daardoor steeds meer communicerende vaten: deed je het ene vat een stukje meer, dan moest je dat bij het andere bezuren. En dus komt de verduurzaming in nieuwbouw in veel gemeenten moeizaam van de grond. Of alleen met subsidie. Maar als je daar als gemeente 15.000 euro per woning insteekt, gaat het eigenlijk om het terugsluizen van een stukje grondwaarde.’

Compenseren 

Duur geld. Moest je als overheid de huizenkoper eigenlijk nog wel voor zijn duurzame investeringen compenseren of was die – gegeven de lagere energierekening en de op termijn mogelijk hogere waarde van zijn huis – inmiddels zelf bereid de portemonnee te trekken? Kooiman: ‘Bij de aanschaf van zonnepanelen zie je dat consumenten ook die afweging maken en dan vaak wél gaan investeren. Maar bij de enorme investering die een nieuwbouwwoning sowieso al vergt, bestaat het gevoel bij de meeste gemeenten dat consumenten die extra investering minder snel zullen doen. Want te duur. Iedereen kan tot achter de komma aangeven wat een zonnepaneel of warmtepomp kost, maar wat de koper van een nieuwbouwwoning er precies voor over heeft, bleef tot dusverre volstrekt onduidelijk.’

Duurzaamheid steeds belangrijker 

Tot nu dan. Algemene cijfers uit een nieuw onderzoek van adviesbureaus PAS bv en DWA, in samenwerking met Bureau Stedelijke Planning, laten zien dat de gemiddelde huizenkoper duurzaamheid inmiddels een veel belangrijker thema vindt dan veel gemeenten veronderstellen. Van de duizend onderzochte huizenkopers noemt 73 procent het onderwerp ‘belangrijk’ dan wel ‘heel belangrijk’. Een nog iets groter percentage (76 procent) zou bij de keuze voor een nieuwbouwwoning zelfs al de voorkeur geven aan gasloos. ‘Natuurlijk weten we dat de consument de laatste tijd wat meer met gasloos bezig is’, zegt Kooiman. ‘Dat het al zo sterk zou uitslaan was voor ons wel een verrassing.’  
 

Extra betalen 
En ja, de onderzochte kopers zouden ook extra willen betalen voor een dergelijk duurzaam huis. Bijna de helft (46 procent) heeft er tot 5.000 euro voor over; 30 procent wil wel tot 10.000 extra betalen voor warmtepompen en isolatie en nog eens 15 procent wil tot wel 15.000 euro extra voor een energiezuinige nieuwbouwwoning betalen. Als banken bereid zijn de extra verduurzamingskosten op te nemen in een hogere hypotheek (zoals nu bij steeds meer het geval is), liggen die percentages nog substantieel hoger. De burger, kortom, is steeds meer van plan om voor duurzame nieuwbouw zelf de portemonnee te trekken.

Verschillende woningmarkten
Daar bleef het onderzoek niet bij. Het ene type huis is het andere niet, en datzelfde geldt voor de woningmarkt. In het vele malen overvraagde woningaanbod van Amstelveen zouden de uitkomsten heel anders kunnen zijn dan buiten de randstad, zoals in Assen. Vier verschillende typen woningen werden geselecteerd: vrijstaand, twee-onder-een-kap, rijtjeswoning en appartement. En die werden vervolgens in een gespannen woningmarkt als die van Amstelveen en in een minder gespannen woningmarkt gepositioneerd. Op alle acht fronten blijkt dat een duurzame woning een hogere waarde vertegenwoordigt dan een reguliere, zij het met significante verschillen. Hoe kleiner het huis, hoe meer de verduurzaming zich uitbetaalt. 

Krappere beurs

‘Appartementen en rijtjeswoningen zijn doorgaans het laagst in prijs, dus daar maak je daar procentueel al snel de meeste groei in waarde’, geeft Kooiman als verklaring. ’Kopers van dat type woningen hebben bovendien vaak een wat krappere beurs, waardoor ze een lagere energierekening echt als een voordeel zien. Koop je een dure vrijstaande woning, dan let je misschien meer op zaken als de locatie en minder op de energierekening.’

Toch wel verkocht 

Dat investeringen in duurzaamheid in een ontspannen woningmarkt het meeste lonen verbaast Kooiman niet. ’In een qua woningaanbod overvraagde gemeente als Amstelveen geldt: wat je er ook te koop zet, het wordt toch wel verkocht. Daar is duurzaamheid voor de koper toch een minder doorslaggevend criterium. Vandaar dat de waardestijging bij duurzame nieuwbouw daar procentueel wat minder is. Maar vergeet niet dat 3 procent waardestijging in Amstelveen door de hogere huizenprijzen per saldo een zelfde absolute waardetoename kan betekenen als 6 procent stijging in Assen.’

Dief van eigen portemonnee
Kooiman komt tot de conclusie van het totale onderzoek. ‘Duurzame nieuwbouwwoningen hebben geen negatief effect op de grondprijs, omdat de consument steeds meer bereid is om extra te betalen voor hun duurzame huis. Gemeenten die projectontwikkelaars nog steeds korting geven of bewoners een subsidie verstrekken voor een duurzame nieuwbouwwoning zijn een dief van hun eigen portemonnee. Dat beleid kunnen ze maar beter afschaffen.’

Lees het hele verhaal deze week in BB07 (inlog)