Steunmaatregelen prima, bouwen is beter

Startersleningen kunnen helpen om het woningtekort tegen te gaan, net als het verhogen van de inkomensgrens van de sociale huur. Maar veel financiële maatregelen die in Den Haag worden genomen om de beschikbaarheid van woningen voor middeninkomens te vergroten, kunnen ook weer negatieve effecten hebben op andere delen van de woningmarkt. Dat vertelden deskundigen en organisaties van bouwers, corporaties, huurders en makelaars woensdag aan de Tweede Kamer.

Hoofdbrekens

De situatie op de woningmarkt bezorgd politiek Den Haag, van links tot rechts, al jaren hoofdbrekens. De stijgende prijzen van woningen zorgen ervoor dat starters nauwelijks kans maken op een woning in de stad, bijvoorbeeld omdat ze worden overboden door particulieren die een buy-to-let beleggingsobject zoeken. Voor een sociale huurwoning komen ze vaak niet in aanmerking, of bestaat een enorme wachtlijst en de betaalbare particuliere markt bestaat, zeker in populaire woonsteden, eigenlijk niet.

Het kabinet is de laatste tijd daarom met een aantal maatregelen gekomen om de kansen van starters en middeninkomens op de woonmarkt te vergroten: de sociale huurgrens voor gezinnen wordt verhoogd, en om buy-to-let te ontmoedigen werd de overdrachtsbelasting voor tweede huizen flink verhoogd. Maar de experts verschilden van mening over hoeveel effect die maatregelen hebben. Sommige maatregelen, zoals het verhogen van de leencapaciteit, kunnen weer een prijsopdrijvend effect hebben, maar niet iedereen geloofde dat die effecten direct optreden.  Over één ding waren ze het wel eens: om het woningtekort op te lossen is het adagium: bouwen, bouwen, bouwen. Stefan Groot van het Centraal Planbureau omschreef de dynamiek van de woningmarkt, waarin starters vooral afhankelijk zijn van doorstromers die een woning achterlaten, als een stoelendans. ‘Als de muziek stopt, komt je aan het eind nog altijd een stoel tekort.’

Middenhuur

Eén van de grootste manco’s in de Nederlandse woonvoorraad is het gebrek aan woningen in het middenhuursegment, woningen met een huur boven de liberalisatiegrens (737 euro) en 1000 euro. Die woningen werden voorheen vooral gebouwd door woningcorporaties. Maar sinds de Woningwet 2015 moet dat vooral aan de commerciële marktpartijen worden overgelaten. Het probleem is dat die partijen veel liever huurwoningen bouwen waar veel meer huur voor wordt gevraagd, en het liefst op locaties bouwen waar bezetting gegarandeerd is. Maar mensen met een middeninkomen kunnen die woningen niet betalen en hebben een te laag inkomen om de hoge prijzen voor koopwoningen te betalen.

Gemeenten

Sommigen wezen daarbij ook naar de gemeenten. Die stellen vaak eisen aan bouwprojecten om een deel van de woningen als sociale huur ter beschikking te stellen. Maar daardoor moeten beleggers en ontwikkelaars de prijzen voor de rest van de woningen flink omhoog doen. Volgens Karsten Klein van de Vereniging Eigen Huis is het daarom goed om gemeenten meer instrumenten te geven om eisen te stellen aan de te bouwen woningen. ‘Gemeenten kunnen eigenlijk alleen maar eisen stellen bij de verkoop van de grond. Ze hebben vervolgens het nakijken als de woningen worden verkocht aan mensen voor wie ze oorspronkelijk niet bedoeld waren.’

Grondprijs

Ook benoemden verschillende experts en Kamerleden op de grondprijzen van de gemeente. Omdat die prijs hoog blijft, terwijl andere bouwkosten ook oplopen, is het voor een commerciële partij niet rendabel genoeg om middelhuur te bouwen. Maxime Verhagen van Bouwend Nederland bevestigde dat grondprijzen niet meehelpen, maar denk dat de markt daar niet omheen kan. Gemeenten hebben immers al de grootste moeite om het hoofd boven water te houden, betoogde hij. Volgens Verhagen moet er flinke haast worden gemaakt met maatregelen om de bouw verder te stimuleren en vooral locaties vrij te maken. ‘Als bouwers zijn we altijd laatcyclisch. We bouwen nu op bouwvergunningen van 4 of 5 jaar geleden. Dus wat je nu doet, heeft op langere termijn effect.’ Verhagen had daarbij wel een ander kritiekpunt op de rol van gemeenten: het digitaal werken vertraagt de verlening van bouwvergunningen. ‘Veel gemeenten zijn nog niet goed digitaal uitgerust, waardoor het heel moeilijk kan zijn om de juiste ambtenaar te bereiken. Dat zorgt voor een vertraging in het bouwproces, waar we pas later mee te maken gaan krijgen.’