‘Steden moeten snel schoon schip maken’

Gemeenten moeten snel schoon schip maken en woningbouwplannen bijstellen of afblazen. Dat stellen deskundigen van Nicis, kennisinstituut voor steden.

Gemeenten moeten al hun energie steken in kansrijke plannen en radicaal een streep halen door onhaalbare of kwakkelende plannen, zegt Koos van Dijken van Nicis Institute, een van de samenstellers van een analyse van de situatie in de middelgrote steden (G32). Gebeurt dat niet, dan rollen er korte termijnoplossingen uit en zullen beleggers en financiers hun handen van de stad aftrekken.

 

Samen met het Kadaster maakte Nicis een analyse van de crisis in de gebiedsontwikkeling. De conclusie is dat de noodzaak voor een snelle reality check groot is. Steden moeten in kaart brengen wat de binnenstedelijke behoefte is, wie nog willen en kunnen investeren, en uitgaan van bescheiden groeiscenario’s. Als dat is gebeurd, moeten zij scherpe keuzes maken binnen bestaande programma’s en hun verlies nemen. Pas als is afgerekend met de erfenis van het verleden, kan er weer beweging komen in de stedelijke ontwikkeling.

 

Volgens Van Dijken wordt er nog veel getalmd: ‘Je merkt onder bestuurders veel onrust. Er wordt wel afgeboekt, maar het maken van zware keuzes en het stoppen met bepaalde projecten is nog zelden aan de orde. Nog maar 10 tot 20 procent van de gemeenten heeft echt besef van de urgentie.

 

De andere verkeren in de veronderstelling dat de crisis tijdelijk is en dat we terugkeren naar de gouden tijden. Temporiseren lijkt de leidende filosofie.’ Gemeenten houden volgens Van Dijken hun plannen wel tegen het licht, maar gaan ondertussen op een laag pitje gewoon door met ontwikkelen.

 

Tijdbom

 

Volgens Jan Bron, wethouder Ruimtelijke Ordening & Volkshuisvesting van Hengelo en namens G32 een van de ‘probleemeigenaren’ van het dossier stedelijke herprogrammering, zullen Rijk en sommige provincies moeten bijspringen om steden niet verder in het schuldenmoeras te laten zakken.

 

Hij spreekt van een ‘tikkende tijdbom’ en vreest, anders dan de ministeries van Infrastructuur en Milieu en Binnenlandse Zaken, een golf artikel-12-aanvragen. ‘We hebben het over een majeur probleem, dat erger wordt door de stijgende rentelasten en met het verdwijnen van het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing in 2014. Steden moeten samen krachtig zeggen: wij redden het niet.’

 

Co Verdaas (PvdA), gedeputeerde Ruimtelijke Ordening in Gelderland, ziet in ‘wegstrepen’ van plannen en projecten een deel van de remedie. Gelderland is al begonnen met het opruimen van de (volgens Nicis) ‘planningspuinhopen’. ‘In de Achterhoek bijvoorbeeld heeft dat geleid tot het schrappen van de bouw van acht- à negenhonderd woningen.’ Verdaas onderschrijft veel conclusies uit de analyse, maar vindt de woningbouw- en grondexploitatiecrisis ‘niet te duiden zonder er de woningmarkt in z’n geheel bij te betrekken’. Het grootste probleem is volgens hem ‘nul doorstroming’.

 

‘Huur en koop zijn gescheiden markten. Jaren is lucht in het systeem gepompt. Eigen woningbezit gold als vermogensontwikkelaar. Er treedt nu een gezonde correctie op, door de recessie, de demografische ontwikkelingen en de terughoudendheid van de banken. Huizen zijn om in te wonen, niet om rijk van te worden.’

 

Ten behoeve van doorstroming moet in zijn visie de woningmarkt snel geliberaliseerd. De hypotheekrenteaftrek mag daarbij niet heilig zijn, omdat dit systeem voor verkeerde prikkels zorgt. Een fundamentele vraag volgens Verdaas: ‘Gaan we investeren in het aanpassen van de woningvoorraad of helpen we mensen in de juiste woning te komen?  

---

Prognose verlies G32
Voor de middelgrote gemeenten (G32) dreigt een gezamenlijk verlies van 414 miljoen euro op de onbebouwde percelen in portefeuille. Dat is de prognose van Nicis, kennisinstituut voor steden. Voor de in 2001-2011 aangeschafte percelen is door de G32- steden ruim 838 miljoen euro neergeteld. De verliesraming is aan de voorzichtige kant, omdat het mogelijke verlies op bebouwde percelen die herontwikkeld moeten worden (oude spoorzones, industrieterreinen) en op impopulaire bebouwde percelen niet in de cijfers betrokken is.

 

Van de G32 lopen Zwolle en Haarlemmermeer het grootste financiële risico met onbebouwde gronden. Zij leveren 40 miljoen euro in als door hen aangekochte grond weer tegen agrarische waarde in de boeken komt. Genoemde steden worden op de voet gevolgd door Breda (39 miljoen euro) en Nijmegen (38 miljoen). Apeldoorn sluit de kopgroep met een geraamde afboekingswaarde van 32 miljoen. Zaanstad en Schiedam vormen met flinke afstand de achterhoede met een verwachte afboekingswaarde van respectievelijk 3 miljoen en 0.