Skaten in de Polaroidfabriek

Hebben woningcorporaties ruimte om buiten het keurslijf van de Woningwet iets extra's te doen voor wijkbewoners? Ja, blijkt in Enschede. In de oude Polaroidfabriek laat woningcorporatie Domijn maatschappelijke en commerciële initiatieven samensmelten.

Woningen

Toen Domijn in 2006 het terrein samen met een andere woningcorporatie kocht voor 9 miljoen euro, was het plan er drie- tot vierhonderd woningen te bouwen. Maar met de crisis werd het ene na het andere project weggestreept. Bovendien dwong de nieuwe Woningwet corporaties terug naar hun kerntaak: sociale huur. Het Polaroid-terrein zou in 2020 weer voor woningbouw in beeld komen, was de verwachting. Het liep anders. Domijn wilde dit gebied, zo dicht tegen de binnenstad aan, niet laten verloederen. Corporatiedirecteur Ineke Buursink 'Toen hebben we een concept ontwikkeld en gezegd: "We investeren geen cent, als we geen partij hebben." Wij wilden absoluut geen mooie gebouwen neerzetten en dan geen partijen hebben. We hebben het heel langzaam ontwikkeld.'

Plek in beweging

Nu is het een plek in beweging, waar zowel maatschappelijke als commerciële partijen starten. 'We gaan nu organisch ontwikkelen. We hebben met de gemeente een flexibel bestemmingsplan ontwikkeld, niet allemaal dichtgekaderd. Ook dat is een deel van het concept. Talentontwikkeling is het thema waar het om draait, maar dat kan op heel veel terreinen. Dat gaat van dagbesteding tot commercieel je eigen bedrijf runnen. Het is niet de bedoeling dat het hier over twintig jaar nog precies hetzelfde is als nu.'

Nieuwe functies

In het voormalig portiershuisje leggen Buursink en wethouder Jeroen Hatenboer uit waarom ze zo blij zijn met de Performance Factory. 'We hebben een redelijk compact centrum. Dit is een van de belangrijke uitlopers', zegt Hatenboer. De woonwijken tegen het centrum aan hebben weinig openbare ruimte. 'Dus dit is sociaal gezien voor de wijk van belang en als uitloper van het centrum, zeker omdat er allerlei nieuwe functies in komen. Doordat er zo veel mensen komen te werken, krijg je nog meer reuring.'

Mix

Met een mix van maatschappelijke en commerciële bedrijven, vertaald naar gediffentieerde huurprijzen en afwerkingsniveaus, wil Domijn de ontwikkeling van de Performance Factory waarborgen. Hoe doet de woningcorporatie dat? Heeft de wetgever corporaties niet terug naar hun hok gestuurd en alles behalve sociale huur zo aan banden gelegd? Die opvatting kwam ook bovendrijven toen de minister en zijn ambtenaren het project kwamen bezoeken. 'Mij is gevraagd: moeten we dat wel doen? Moeten we Domijn niet gewoon een brief sturen en zeggen: "Weg ermee, verkopen"?', geeft de wethouder toe. 'We hebben als gemeente natuurlijk een andere rol gekregen ten opzichte van de corporaties die, als je wil, veel dwingender kan zijn.'

Commerciële tak

Nu had Domijn vooruitlopend op de verplichtingen van de Woningwet al besloten alle activiteiten rond de Performance Factory administratief onder te brengen in de commerciële tak van de corporatie. Dat bleek achteraf een verstandige zet, want de maatschappelijke tak kreeg veel meer beperkende eisen opgelegd. Het maakt dat Domijn in de Performance Factory haar handen redelijk vrij had. Maar vergeet niet, beklemtoont Hatenboer, 'alle partijen betalen huur. Het is een businessmodel dat an sich moet renderen.' Al is dat met een lager rendement dan in de vrije markt en bovendien gedifferentieerd: het rendement op commerciële verhuur op het terrein moet gemiddeld 6 procent zijn, op maatschappelijke verhuur 4,3 procent. Dat wordt gehaald, verzekert Domijn.

Goed verhaal
'Als je begint met: wat zegt de regelgeving?, dan zegt iedereen: niks kan’, aldus Buursink. Maar heb je een goed verhaal dat de buurt en stad verder helpt, dan blijkt er wel degelijk ruimte, zo heeft ze ervaren. Hatenboer laat zich graag verrassen door wat er nog komen gaat op het oude fabrieksterrein. 'Het mooie is dat daar ruimte voor is', grinnikt hij. 'Dus het is wel een mooi voorbeeld hoe je als corporatie een rol kunt spelen in het sociale deel van de stad, en toch dat aan de commerciële kant van je bezit houden.'

Lees het hele verhaal over de Polaroidfabriek deze week in BB17 (inlog)