Schade leegstand Midden-Nederland 1 miljard

Volgens de Kamer van Koophandel Midden-Nederland is de omvangrijke leegstand in Midden-Nederland een economische schadepost van jaarlijks 130 miljoen en op termijn 1 miljard euro.

Gederfde huurinkomsten

Het bedrag is een schatting van gederfde huurinkomsten bij leegstaande bedrijfs-, kantoren- en winkelpanden. De marktwaarde van het vastgoed is naar schatting minimaal 1,3 miljard euro. Daarbij is leegstand zeer nadelig voor uitstraling van vastgoed en dus voor de WOZ-waarde van omliggende panden. In Midden-Nederland is de leegstand 13 procent, bijna 700.000 vierkante meter.

Utrecht

Volgens de Kamer van Koophandel presteert de stad Utrecht nog redelijk ten opzichte van andere kantoorsteden: 9 procent leegstand. Andere gemeenten in de provincie behoren echter tot de top 5 van Nederland van leegstaande kantoren met 23 procent of meer. De cijfers komen van DTZ Zadelhoff uit januari 2012. Stichtse Vecht is lijstaanvoerder. De andere gemeenten zijn Nieuwegein en Veenendaal. Uitschieter is de locatie Merwestein in Nieuwegein met 35 procent leegstand, waarvan 75 procent structureel.

Randstadbreed probleem

Volgens Martin Hessels, projectleider vastgoedonderzoek van de Kamer van Koophandel Midden-Nederland laat het kadergebied een gedifferentieerd beeld zien, maar zijn de problemen in relatief opzicht fors. 'Nieuwegein is een grote kantoorgemeente met 519.000 vierkante meter. Stichtse Vecht (o.a. Maarssen) heeft 162.000 vierkante meter, maar daarvan staat 32 procent leeg. Utrecht heeft 9 procent leegstand, maar wel 2,6 miljoen vierkante meter kantoorgebied.' Volgens Hessels is kantorenleegstand niet een groter probleem in Midden-Nederland dan in de rest van de Randstad. 'Het is een Randstadbreed probleem. Ook in Amsterdam, Den Haag en de randgemeenten van Rotterdam is het probleem groot.'

Aanbodgericht bouwen

Een van de oorzaken van de leegstand is volgens Hessels dat in het recente verleden aanbodgericht is gebouwd. 'Projectontwikkelaars bouwden kantoren zonder strenge verhuureis en pas daarna werd gekeken of het gevuld kon worden.' Aan de vraagkant is de economische tegenwind een oorzaak. 'Een conjunctureel verschijnsel, maar wel erg ingrijpend.' Ook is de vraag naar vierkante meters per werknemer verminderd. 'Een tendens die al jaren gaande is.'

Wachten op elkaar

Natuurlijk was deze ontwikkeling te voorzien, erkent Hessels. 'Eigenlijk hadden de partijen veel eerder moeten ingrijpen. Er is al jarenlang over bericht. Het besef dat het tij moet worden gekeerd dringt pas het afgelopen half jaar door.' Maar nog steeds wachten overheden en eigenaren op elkaar. 'En projectontwikkelaars wachten op nieuwe richtlijnen. Beleggers met een flinke vastgoedportefeuille hebben niet veel financiële lucht en wachten met afwaardering.' Door al die belangen is een impasse ontstaan. 'Dat snappen we, maar als niemand het oppakt, wordt het probleem alleen maar groter.'

Nieuwegein heeft groot probleem

Daarom doet de Kamer van Koophandel een aantal aanbevelingen. De partijen moeten het per deelmarkt eens worden over wat zij daar nu eigenlijk mee willen. De deelmarkten zijn kantoren, bedrijventerreinen en winkels. 'Verder is leegstand alleen op te lossen door meer samenwerking. Gemeenten behartigen een algemeen belang en een financieel belang: hun eigen grondexploitatie. Je kunt je afvragen of het onafhankelijk van elkaar ontwikkelen van commercieel vastgoed nog wel van deze tijd is. Een grens is maar een grens.' In Utrecht vindt veel ontwikkeling plaats, vertelt Hessels. Zowel kansrijk als kansarm. ‘Maar buurgemeente Nieuwegein heeft hetzelfde gedaan. En dat is veel minder kansrijk. Nieuwegein heeft een heel groot probleem. Maar het is in dezelfde regio en dezelfde problematiek. Misschien kan de provincie Utrecht bij de afstemming een rol spelen.’

Kip-of-het-eiverhaal

Hessels pleit voor meer experimenten met nieuwe bestemmingen, zoals tijdelijke huisvesting, en minder regelgeving. Ook moet vastgoed, dat kansloos is door een verkeerde vraag of plek, met name kantoren, in de sanering: van de markt af of gesloopt. 'Ja, dan wordt verlies geleden door eigenaren. Maar door omstandigheden zijn die niet altijd in staat de waardevermindering goed door te voeren. Een vastgoedfonds kan de scherpe kantjes dempen.’ Maar wie moet dat fonds spekken? ‘Is de overheid ook niet verantwoordelijk? Wij geven geen antwoorden in het rapport, maar iedere partij heeft hierin natuurlijk een verantwoordelijkheid. Gemeenten hebben inderdaad niet veel spek meer op de botten. Toch is besluitvorming voor de aanleg van meer kantoren genomen door ruimtelijke ordening. Projectontwikkelaars gingen daar vrolijk in mee. En andersom. Het is een beetje een kip-of-het-eiverhaal.’

Vastgoedagenda

Om oplossingen te vinden voor de problemen organiseerde de Kamer van Koophandel op 21 juni in Utrecht de besloten werkconferentie ‘Vastgoedmarkt Midden-Nederland’. ‘Alle partijen zijn erbij betrokken: een aantal wethouders, bouwers, projectontwikkelaars, ondernemers. Het is met opzet besloten. We hopen dat de deelnemers dan opener van gedachten wisselen. De bedoeling is om een gezamenlijke vastgoedagenda te formuleren.’