of 58952 LinkedIn

‘Ruimte is niet meer schaars’

Herbestemming van het voormalige IBM-gebouw in Amsterdam
Herbestemming van het voormalige IBM-gebouw in Amsterdam

Het zal niet eenvoudig zijn voor de ambtenaren en wethouders ruimtelijke ordening. Na decennia van “denken in steen en beton”, moeten ze de omslag maken naar “denken in ruimte”. Dat stelt vastgoedexpert Rudy Stroink in een essay over leegstand dat hij schreef in opdracht van het College van Rijksadviseurs (CRA). ‘Ruimte is niet meer schaars, gebruikers zijn schaars.’

Overtollig maatschappelijk vastgoed

Stroink presenteerde dinsdag zijn essay De gevolgen van de verkoop van een grote portefeuille overheidsgebouwen en de argumenten voor een andere aanpak. Hij deed dat tijdens een symposium van het CRA als onderdeel van de Internationale Architectuur Biënnale Rotterdam. Aanleiding voor het essay is het advies dat het CRA dit najaar gaat uitbrengen over de 2,7 miljoen vierkante meter vastgoed die het rijk moet afstoten. Hij spreekt echter ook gemeenten en provincies aan, die kampen met dezelfde problematiek: overtollig maatschappelijk vastgoed.

 

Verkeerde denkwijze tussen de oren

Sloop is onvermijdelijk, stelt Stroink. De inschatting is dat tussen de 10 en 30 procent van het Nederlandse vastgoed zal moeten verdwijnen om de verhouding tussen vraag en aanbod te herstellen. Probleem is dat bij ambtenaren en bestuurders nog de verkeerde denkwijze overheerst: het denken in de waarde van gebouwen. Stroink stelt echter dan een gebouw dat langdurig leeg staat waardeloos is. Het zijn immers de gebruikers die beton en steen hun waarde geven. Zodra zij zijn vertrokken, zit er enkel nog waarde in de grond en vooral – en dat vraagt een andere manier van denken – in de ruimte in en om dat gebouw. Door het gebouw te slopen en er een park aan te leggen, of het te transformeren tot woningen, is er een nieuwe maatschappelijke waarde aan te geven.

 

Maatschappelijk waarde lastig te bepalen

Ambtenaren en bestuurders krijgen dit maar moeilijk tussen de oren, zegt Rijksbouwmeester Frits van Dongen in reactie op het betoog van Stroink. Dat geldt op rijksniveau, maar zeker ook bij gemeenten en provincies. Gemeenten denken nog steeds in termen van inkomsten uit grondverkoop, stelt Van Dongen. Volgens Stroink liggen er op de bureaus in gemeentehuizen nog genoeg plannen om een land van 32 miljoen inwoners van gebouwen te voorzien. Van Dongen: ‘Gemeenten vinden het ook heel lastig om de maatschappelijke waarde te bepalen van leegstand en de kansen die dat biedt. Dat vergt oprekking van de geest.’

 

Overheid heeft voorbeeldfunctie

Hetzelfde geldt natuurlijk ook voor private partijen die met waardeloze gebouwen zitten opgescheept. Maar  de overheid heeft een voorbeeldfunctie, vindt Van Dongen. ‘Publiek vastgoed gaat over publiek geld en bovendien over grote gebouwen, waarvan zowel de leegstand als een goed gebruik ervan een grote maatschappelijk impact kan hebben. De overheden hebben daarvoor een zorgplicht.’

 

Ruimtevraag structureel afgenomen

Volgens Stroink moeten de overheden accepteren dat het ruimtegebruik blijvend is afgenomen. Na decennia waarin door welvaartsgroei de huizen alsmaar groter werden en meer kantoren, winkels en de bijbehorende infrastructuur nodig waren, is het tij gekeerd. Het Nieuwe Werken, online aankopen, wonen op 45 vierkante meter in de stad; ander gebruik van vastgoed zorgt voor een structurele afname in de ruimtevraag. Ruimte is niet meer schaars, stelt Stroink; aan programma’s om met de ontstane leegstand om te gaan ontbreekt het wel. Hij stel een systeem van triage voor. Overheden moeten hun lege vastgoed verdelen in drie categorieën: te verkopen, te transformeren of goed voor sloop. Voordeel van sloop is dat het de waarde van de omgeving verhoogt. Verkoop moet geleidelijk gebeuren, om te voorkomen dat het massaal dumpen van overheidsgebouwen de markt nog verder verstoort, aldus Stroink.

Verstuur dit artikel naar Google+

Gerelateerde artikelen

Reageer op dit artikel
















Even geduld a.u.b.

Reactie op dit bericht

Door Peter de Bois (divers) op
Ruimte is niet meer schaars. Dat is een titel die de werkelijke processen achter onze ruimtelijke ordening en de ontwikkeling van steden versluierd en mystificeert . Ruimte is nooit schaars geweest, maar schaars gemaakt. Onderdeel van een productie systeem vanuit financiële overwegingen in het spel tussen vraag en aanbod. De gevolgen van de crisis in dat productieproces tonen dit aan. Er zijn zeker goede redenen om zorgvuldig met ruimte om te springen, maar die hebben echter niet de grondslag gevormd voor de inhoudelijke aanpak van die productie processen. Een reden te meer om niet opnieuw schaarste af te dwingen door manipulatie en grootschalige afbraak maar te kiezen voor innovatie van die aanpak voor een betere, slimmere en co-creatieve aanpak van een ruimtelijke ordening 3.0
Door Peter de Bois (divers) op
Ja dit is een oplossing die in het verlengde ligt van het de werkwijze van velen van voor de crisis waaronder Rudi Stroink, hij zou het zelf ook beter hebben kunnen doen toen hij de markt van m2 voorzag, want volgend eerdere teksten van zijn hand was hij iop de hoogte van hetgeen reeds door J Jacobs aan de orde is gesteld, dus ik ben hier niet van onder de indruk. Ik denk dat bescheidenheid hier op zijn plaats zou zijn en misschien meer ruimte en aandacht te besteden aan hetgeen door jonge professionals en locale samenlevingen die uiteindelijk ook de kosten moeten dragen word bedacht en als mogelijke oplossingen word gezien en gewenst.
Door Jan op
Door een gebouw te slopen en er een park aan te leggen is er weer maatschappelijke waarde aan te geven.
Probleem is dat de maatschappij om financiele waarde draait en niet de maatschappelijke.
De bank ziet je aan komen voor een lening ivm de maatschappelijke waarde...
Door Rens Smid (Nadenker) op
De heer Stroink stelt dat een gebouw dat langdurig leeg staat waardeloos is. Ongetwijfeld. Jammer alleen dat in zo'n waardeloos gebouw de pensioengelden van duizenden burgers zitten of er uit zouden moeten komen. Maar daar heeft de heer Stroink, net als mevrouw Klijnsma, vast een oplossing voor: de moestuin.
Door Criticus (Ambtenaar) op
Interessant artikel met een verfrissende blik op bestaand vastgoed. Wellicht ook een juiste blik.

Het omzetten van de financiele waarde van gebouwen naar een maatschappelijke waarde, vergt echter niet alleen oprekking van de geest...
Het vergt ook de financiele ruimte om zo te kunnen denken.

De grote uitdaging voor de vastgoedeigenaren ligt dan ook in echt het 'afschrijven' van de opstallen, dan resteert de werkelijke waarde van de grond.